拆屋還地等113年度訴字第1143號
臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第1143號
原 告 拓維建設有限公司
法定代理人 游智凱
訴訟代理人 蕭博仁律師
簡詩展律師
被 告 裕隆製罐工業股份有限公司
法定代理人 劉中正
被 告 梁劉玉春
梁舜寬
共 同
訴訟代理人 賈俊益律師
複 代理人 劉孜育律師
被 告 成玖鄉實業股份有限公司
法定代理人 姚建鴻
姚建緯
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告成玖鄉實業股份有限公司（下稱成玖鄉公司）應將坐落
彰化縣○○市○○段00地號土地上，如彰化縣員林地政事務所民
國（下同）113年10月28日員土測字第1729號土地複丈成果
圖（下稱附圖）編號A所示面積74.74平方公尺之房屋、編號
B所示面積19.91平方公尺之房屋拆除，並將前開土地騰空返
還原告。
二、被告成玖鄉公司應將坐落彰化縣○○市○○段00地號土地上，如
附圖編號C所示面積42平方公尺之房屋拆除，並將前開土地
騰空返還原告。
三、被告梁劉玉春、梁舜寬應自附圖編號A、B所示之房屋遷出，
並將該房屋騰空。
四、被告成玖鄉公司應自115年2月27日至騰空返還第1、2項土地
之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,924元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告成玖鄉公司負擔90%，其餘由原告負擔。
七、本判決第一、三項於原告以99萬元為被告成玖鄉公司、梁劉
玉春、梁舜寬供擔保後，得假執行。但被告成玖鄉公司、梁
劉玉春、梁舜寬如以298萬元為原告預供擔保，得免為假執
行。
八、本判決第二項於原告以44萬元為被告成玖鄉公司供擔保後，
得假執行。但被告成玖鄉公司如以132萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
九、本判決第四項各期給付到期後，原告如各以2,308元為被告
成玖鄉公司供擔保後，得假執行。但被告成玖鄉公司如就已
到期各期給付各以6,924元為原告預供擔保，各得免為假執
行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一
部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟
法第262條第1項亦有明文。查原告於起訴後因查明占用土地
之地上物事實上處分權人，遂撤回對劉美葉、林成穎、林昆
儀之訴（見卷一第249頁），撤回對劉中正之訴（見卷二第1
37頁），並追加裕隆製罐工業股份有限公司（下稱裕隆公司
）、成玖鄉公司為被告（見卷二第87頁），核與上開規定相
符，應予准許。
二、原告主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○段00○00地號土地（合稱系爭土地，分則以
地號稱之）原為訴外人劉景所有，嗣經劉景之債權人臺灣
中小企業銀行向本院聲請對劉景強制執行（案號：112年度
司執字第40882號，下稱系爭執行事件），原告於系爭執行
事件經拍賣程序拍定系爭土地，於113年5月13日取得權利移
轉證書，並登記為系爭土地之所有權人。
㈡42地號土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷00弄00號房屋
、00號房屋（即附圖編號A部分，下分別稱00號房屋、00號
房屋）及00號房屋之增建（即附圖編號B部分，下稱系爭B增
建），00地號土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷00弄0
0號房屋（即附圖編號C部分，下稱00號房屋，與00號、00號
房屋合稱系爭房屋），系爭房屋、B增建（下合稱系爭建物
）之原始起造人為裕隆公司改組前之裕隆製罐工業有限公司
，並無權占有系爭土地，裕隆公司應拆屋還地及按月給付原
告相當於租金之不當得利8,655元（計算式：占用面積136.6
5平方公尺×申報地價7,600元×年息10%÷12月＝8,655元，元以
下四捨五入）；又00號、00號房屋及系爭B增建現由被告梁
劉玉春、梁舜寬占有使用，原告為達成拆屋還地之目的，自
得一併請求上開房屋之現占有人遷出，並將屋內物品騰空，
爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求如先位聲明所
示。
㈢裕隆公司雖主張系爭建物已出賣及移轉給成玖鄉公司，然僅
有稅籍資料及證人傳聞證述，且依另案判決資料顯示，其等
曾以虛偽租賃契約妨礙拍定人行使權利，應不存在買賣關係
；倘認裕隆公司已將系爭建物出售給成玖鄉公司，且將事實
上處分權移轉給成玖鄉公司一情為真，而認原告先位請求無
理由時，成玖鄉公司亦無合法占用系爭土地之權源，且受有
相當於租金之不當得利，爰請求如備位聲明所示等語。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
①裕隆公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號A所示面積74
.74平方公尺之房屋、編號B所示面積19.91平方公尺之房
屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
②裕隆公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號C所示面積42
平方公尺之房屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
③梁劉玉春、梁舜寬應自附圖編號A、B所示之房屋遷出，並
將該房屋騰空。
④裕隆公司應自民事言詞辯論意旨狀送達之翌日起至騰空返
還第①、②項土地之日止，按月給付原告8,655元。
⑤願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①成玖鄉公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號A所示面積
74.74平方公尺之房屋、編號B所示面積19.91平方公尺之
房屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
②成玖鄉公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號C所示面積
42平方公尺之房屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
③成玖鄉公司應自民事言詞辯論意旨狀送達之翌日起至騰空
返還第①、②項土地之日止，按月給付原告8,655元。
④願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：
㈠系爭土地雖原登記於劉景名下，然實際係由裕隆公司出資購
買，僅借名登記於劉景名下，劉中正以劉景法定代理人身
分，同意將系爭土地租給裕隆公司建屋，並未損害劉景之
利益，亦無利益衝突之情形，劉中正之同意應屬合法有效，
嗣裕隆公司於66年間出資起造系爭建物，裕隆公司給付給劉
景之租金則以裕隆公司支出之購地價金、每年地價稅支付
。縱認劉中正有雙方代理之問題，惟劉景成年後對系爭土
地利用之事實知之甚詳，應有同意或默示同意之情形，故劉
景與裕隆公司就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在。退
步言之，倘認劉景與裕隆公司僅成立使用借貸關係，亦可
類推適用民法第426之1租地建物之規定，其等間存有借地建
屋之法律關係，且借用關係期間應至系爭建物不堪使用為止
，而系爭建物現況良好，尚供居住使用，借用目的尚未完畢
，原告需繼受此法律關係而不得主張拆屋還地。再者，裕隆
公司已於81年6月將系爭土地及系爭建物出賣給成玖鄉公司
，而讓與系爭建物之事實上處分權，裕隆公司已非系爭建物
之處分權人與占有人，原告請求裕隆公司拆屋還地及給付不
當得利，並無理由。
㈡成玖鄉公司取得系爭建物之事實上處分權後，持續負擔系爭
土地之地價稅、建物之房屋稅，作為支付劉景就系爭土地
之租金對價，依民法第426條之1規定，裕隆公司與劉景就
系爭土地之租約隨同系爭建物而移轉至成玖鄉公司，成玖鄉
公司成為租地建屋之承租人，有權占有系爭土地。而原告經
拍賣取得原為劉景所有之系爭土地，應繼受劉景與成玖鄉
公司間租地建屋之法律關係，不得對成玖鄉公司請求拆屋還
地及給付不當得利。而梁劉玉春、梁舜寬取得成玖鄉公司同
意而占用使用系爭建物，基於占有連鎖而為有權占用，原告
請求梁劉玉春、梁舜寬遷出，亦無理由。
㈢原告為建設公司，經由拍賣公告及系爭建物存在之事實，應
可得知系爭土地與系爭建物所有人間，存有租地建屋或使用
借貸之法律關係，惟原告仍執意拍定系爭土地，應受上開法
律關係之拘束，且原告於取得系爭土地後，無視系爭建物長
期存在之事實及被告居住使用等情形，提起本件拆屋還地訴
訟，違反誠實信用原則，構成權利濫用等語。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實（見卷二第191至192、325至326頁，並依判
決內容調整及修正文字）：
㈠劉景原為系爭土地所有權人，00、00地號土地均以買賣為原
因取得，依序於63年5月24日、63年12月14日辦理登記。系
爭土地於113、114年之公告地價為9,500元，申報地價為7,6
00元（單位平方公尺）。
㈡劉中正為劉景之父親，劉中正與梁劉玉春為兄妹，梁劉玉春
為梁舜寬之母親。
㈢劉景之債權人臺灣中小企業銀行向本院聲請對劉景名下不
動產強制執行，經系爭執行事件受理，原告於系爭執行事件
經拍賣程序拍定系爭土地，於113年5月13日取得權利移轉證
書，並登記為系爭土地之所有權人。
㈣依系爭執行事件之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）附表之使
用情形欄載明：「一、查封時債務人不在場，依據地政人員
指界本件00地號土地有二棟磚造三層樓房（門牌號碼為彰化
縣○○市○○路000巷00弄00○00號）；本件00地號土地上有一棟
磚造三層樓房（門牌號碼為彰化縣○○市○○路000巷00弄00號
）。嗣債權人陳報，本件00地號上坐落之00弄00、00號建物
係債務人之父輩所造，現由債務人姑姑居住使用中。本件00
地號上坐落之00弄00號建物，據債務人姑姑稱亦由債務人父
輩所造，目前出租他人使用，已居住20多年等語。二、以上
等情，本院不為實體認定，請投標人先行注意查證本件土地
範圍、使用現況及通行權限，上開建物均非本件拍賣範圍，
使用本件土地之法律關係不明，拍定後應自行解決相關法律
問題，拍定後不點交。」
㈤裕隆公司於92年2月12日廢止前，有董事劉中正、張蕙芳（11
3年7月21日死亡）、黃盡（101年3月3日死亡），目前僅劉
中正為該公司法定代理人。並無裕隆公司向法院聲請清算資
料。
㈥成玖鄉公司於89年1月31日撤銷登記前，有董事虞梃軍（96年
1月28日死亡）、姚建鴻、姚志明（後更名為姚建緯），目
前僅姚建鴻、姚建緯為成玖鄉公司法定代理人。並無成玖鄉
公司向法院聲請清算資料。
㈦裕隆公司係裕隆製罐工業有限公司申請改組，乃同一公司，
法人格同一。
㈧系爭房屋為未保存登記建物，即為彰化縣○○市○○○00○○○鎮○○○
0000號使用執照所示建物，起造人為裕隆製罐工業有限公司
，委由賴萬來、享新建築事務所設計，競輝營造有限公司承
造，66年間取得建照執照、67年間取得使用執照，00號、00
號房屋申請為2間建物，但圖面是3棟，右側2間是相連，即
為現在00號、00號、00號房屋。系爭房屋係裕隆製罐工業有
限公司原始出資興建，為所有權人。系爭B增建，亦為裕隆
公司原始出資興建，裕隆公司為所有權人。
㈨稅籍資料所示之00號、00號房屋，原始設籍人為裕隆製罐工
業有限公司，包含系爭房屋及B增建。依稅籍資料，系爭房
屋及B增建，於81年6月因買賣移轉給成玖鄉公司。
㈩00號、00號房屋及系爭B增建，現為梁劉玉春、梁舜寬使用中
。00號房屋，則由劉中正至少自102年起出租給訴外人林銘
良、劉美葉。
本院82年度重訴字第26號民事判決，該案原告為保證責任彰
化縣員林信用合作社，起訴該案被告為裕隆公司、成玖鄉公
司、姚志錫即滿天星塑膠廠應返還建物，返還建物之坐落土
地為：彰化縣員林鎮民生段00、00、00、00、00、00、00、
00、00、00、00、00、00、00、00、00、00、00、00地號土
地，並未包含系爭土地。
臺灣彰化地方檢察署以81年偵字第6105號起訴書起訴劉中正
、姚志錫涉犯偽造文書案，經本院82年度易字第227號刑事
判決，認滿天星塑膠廠確實有向裕隆公司承租廠房設施與坐
落土地，滿天星塑膠廠並支付145萬6,000元之租金與押金為
由，判處劉中正、姚志錫無罪。
保證責任彰化縣員林信用合作社對劉中正、姚志錫就本院82
年度易字第227號刑事案件提起附帶民事訴訟請求損害賠償
，經本院82年度附民字第29號、臺灣高等法院臺中分院82年
度重附上民上字第256號民事判決駁回保證責任彰化縣員林
信用合作社之起訴與上訴。
裕隆公司於66年間出資興建系爭房屋時，坐落之系爭土地為
劉景所有，本件無民法第425條之1規定之適用。
附圖編號A、B、C部分，占有系爭土地之面積分別為74.74、1
9.91、42平方公尺。
五、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為其所有，系爭建物占用系爭土地如附圖
編號A、B、C所示之位置及面積等事實，業據其提出土地登
記第一類謄本、地籍圖謄本、權利移轉證書等為證，並經本
院會同地政人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場照片
及附圖在卷可憑，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主
張系爭建物無權占有系爭土地，則為被告所否認，依舉證責
任分配原則，應由被告就占有系爭土地具有正當權源之事實
，負舉證責任。
㈡裕隆公司與劉景是否成立租賃契約或使用借貸契約？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。而租賃
係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契
約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而
確定之意思表示一致，始能成立基地租賃契約，不得僅憑曾
代繳稅課或占有事實，而逕行認定有租賃關係存在。倘當事
人就基地範圍、租金數額及如何支付租金，尚未合意，租賃
契約既未訂立，即難認兩造間有基地租賃關係存在（最高法
院89年度台上字第676號、69年度台上字第3405號、71年度
台上字第68號判決意旨參照）。且租金既係承租人使用系爭
土地之對價，則租賃契約之當事人自須約定特定金額，且約
定繳納或給付之期間始可。次按租賃與使用借貸均係將物交
付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人
，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於
收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，
仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸（最高法院
84年度台上字第2627號、86年度台上字第1286號判決意旨參
照）。
⒉查裕隆公司雖主張系爭土地由其出資購買後登記在劉景名下
，其等就系爭土地成立租地建屋契約，租金則以裕隆公司支
付之購地價金、每年地價稅支付等語。惟劉中正於本院以裕
隆公司法定代理人訊問時具結陳述略以：裕隆公司使用系爭
土地興建系爭房屋，有經過劉景同意，是無償使用等語（
見卷二第142、184頁）；且裕隆公司就其與劉景間對租金
與租賃物之意思表示已達一致之有利於其之事實，迄未能提
出確切之證據，亦未舉證證明系爭土地為其出資購買，並以
購地價金作為向劉景承租系爭土地之代價，或其與劉景有
以地價稅之繳納作為使用系爭土地對價之意思合致，依上開
說明，難認其等間有租賃關係存在，則裕隆公司主張其與劉
景就系爭土地成立租地建屋之租賃契約等語，自非可採。
⒊按限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，
須經法定代理人之承認，始生效力；限制行為能力人於限制
原因消滅後，承認其所訂立之契約者，其承認與法定代理人
之承認，有同一效力；代理人非經本人之許諾，不得為本人
與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人
與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不
在此限，民法第79條、第81條、第106條分別定有明文。而
民法第106條關於禁止雙方代理之規定於意定代理及法定代
理均有其適用。次按民法第106條禁止雙方代理之規定，旨
在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許
諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。
代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為
亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規
定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力（最高法院109
年度台上字第1269號判決意旨參照）。而民法第170條第1項
規定所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本
人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意
人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而
有不同（最高法院98年度台上字第1044號判決意旨參照）。
⒋查裕隆公司主張與劉景就系爭土地成立使用借貸契約，而劉
景係於00年0月出生，於系爭房屋起造之66年間，大約9歲
，為限制行為能力人，劉中正為劉景之父及法定代理人，
則其以裕隆公司之法定代理人身分與劉景間成立之使用借
貸契約，依上開說明，有雙方代理情形，而雙方代理乃屬效
力未定之行為，並非無效，必待本人拒絕同意，始確定不生
效力。本院審酌劉景與劉中正為父子關係，則劉景無償提
供系爭土地供劉中正擔任法定代理人之裕隆公司興建系爭建
物使用，核與常情無違，且劉景自77年間成年後，直至系
爭土地遭原告於113年拍賣取得前，均任由裕隆公司對系爭
土地為管理、使用，可見其已默示同意其與裕隆公司間之前
所存在之使用借貸關係。
⒌從而，裕隆公司主張其與劉景就系爭土地成立使用借貸契約
，應屬可採，至其主張成立租地建屋之租賃契約部分，則屬
無據。
㈢系爭建物之現所有權人或事實上處分權人為何人？
⒈按房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，亦即自己出資而
建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權。又稅捐機關有
關房屋稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與
所有權之取得無關，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕為
房屋所有權歸屬之認定（最高法院111年度台上字第502號判
決意旨參照）。然考量房屋稅向房屋所有人徵收之（房屋稅
條例第4條第1項前段參照），所稱之房屋所有人，指已辦登
記之所有權人或未辦理所有權登記之實際房屋處分權人，是
房屋稅納稅義務人雖不必然為房屋所有權人，惟稅籍資料及
相關設籍經過，非不得作為判斷對房屋有無所有權或事實上
處分權之佐證。故於未辦保存登記之建物，因無所有權登記
資料，以資認定所有權人之歸屬，僅有納稅義務人登記資料
，憑以認定該房屋之繳稅義務人，然於通常及大部分情形，
亦係房屋之所有權人或事實上處分權人，始願意且須負擔該
房屋之繳稅義務，故房屋納稅義務人誰屬，亦應可作為該房
屋所有權人或事實上處分權人之認定參考，故未辦保存登記
房屋若已申報設籍登記，如無其他反證，應可推認該稅籍登
記之納稅義務人為該房屋之事實上處分權人。
⒉查裕隆公司、成玖鄉公司自始均主張系爭建物已於81年6月間
因買賣，由裕隆公司移轉給成玖鄉公司，並辦理稅籍變更，
成玖鄉公司為事實上處分權人，由成玖鄉公司繳納房屋稅一
節，此有彰化縣政府稅務局員林分局函文、稅籍證明書、11
3年房屋稅繳款書可參（見卷一第39、41、201頁）。上情並
經裕隆公司、成玖鄉公司之法定代理人於本院訊問時具結陳
述在卷（見卷二第139至142頁），已生自認之效力，復觀諸
系爭房屋之稅籍資料所留存之地址為成玖鄉公司法定代理人
之地址，堪認成玖鄉公司為系爭建物之事實上處分權人。
⒊至原告雖提出臺灣高等法院臺中分院87年度重上更㈡字第15號
判決（見卷一第319至321頁，即不爭執事實判決之上訴審
），主張裕隆公司於80年間與訴外人姚志錫（即滿天鄉塑膠
廠）成立之租約為虛偽，故本件裕隆公司、成玖鄉公司就系
爭建物之買賣契約及稅籍移轉為不實等語。惟該案經最高法
院發回後，臺灣高等法院臺中分院90年度重上更㈢字第17號
判決理由認定裕隆公司與姚志錫成立之租約為真正，有判決
書可佐（見卷二第217至222頁），且難認裕隆公司、成玖鄉
公司於81年6月時即得預料有本件訴訟而預為虛偽買賣系爭
建物之必要，原告復未能提出其他證據證明裕隆公司、成玖
鄉公司就買賣系爭建物有何不實之情事，應認原告此部分主
張，並無可採。
㈣原告先位請求裕隆公司拆屋還地及給付不當得利，有無理由
？
⒈按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除
之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。
⒉系爭建物為未保存登記建物，成玖鄉公司為系爭建物之事實
上處分權人，已經本院認定如前，則原告先位請求非事實上
處分權人之裕隆公司拆屋還地及給付相當於租金之不當得利
，即屬無據，應予駁回。
㈤原告備位請求成玖鄉公司拆屋還地，有無理由？
⒈使用借貸關係部分：
按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使
用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法
第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任
意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當
然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係（最
高法院109年度台上字第1183號判決意旨參照）。次按債權
契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具
債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受
土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使
用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使
用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅
，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安
定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是
否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；
是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人
與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀
，即謂其應受原使用借貸契約之拘束（最高法院111年度台
上字第721號判決意旨參照）。查裕隆公司與劉景就系爭土
地成立使用借貸契約，經本院認定如前，惟使用借貸契約屬
於債權契約，效力僅存在於裕隆公司與劉景之間，原告既
非使用借貸契約之當事人，基於債之相對性，自不受該使用
借貸契約之拘束。再者，原告於113年間拍賣取得系爭土地
時，系爭拍賣公告固記載土地上有系爭房屋存在，使用土地
之法律關係不明等情，為兩造所不爭執（見不爭執事實㈣）
。惟系爭拍賣公告僅係公告、揭示拍賣土地之使用現狀及地
上物占用情形，但此不能證明地上物為有權占用，且原告依
系爭拍賣公告，至多僅可得知系爭土地上有原告父輩興建之
系爭房屋，關於系爭房屋之所有權人與土地所有權人間有何
使用土地之約定，則無從得知。又系爭建物並未辦理建物登
記，自無從遽認原告拍賣取得系爭土地時，即得知悉地上物
所有人及占有上開土地之法律關係為何，而需受該使用借貸
契約之拘束。是被告抗辯系爭建物與系爭土地存有使用借貸
關係，原告應繼受該使用借貸關係，自不足採。
⒉租賃契約及民法第426條之1規定部分：
按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為89年5月5日增訂
施行之民法第426條之1所明定。次按使用借貸係債之關係，
除法律另有規定外，僅於當事人間有其效力，亦無適用或類
推適用民法第426條之1規定之餘地（最高法院111年度台上
字第2191號判決意旨參照）。查裕隆公司與劉景並未就系
爭土地成立租賃契約，已經本院認定如前，故成玖鄉公司於
取得系爭建物之事實上處分權時，自無從承受租賃契約，且
成玖鄉公司未舉證證明其與劉景就系爭土地成立租地建屋
之租賃契約，故本件無民法第426條之1規定之適用。再者，
縱成玖鄉公司與劉景就系爭土地存有使用借貸契約，依上
開實務見解，使用借貸係債之關係，僅於當事人間有其效力
，且無從適用或類推適用民法第426條之1規定。是被告抗辯
本件得適用或類推適用民法第426條之1規定，原告不得請求
拆屋還地等語，即不足採。
⒊民法第425條之1規定部分：
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。查裕隆
公司出資興建系爭房屋時，系爭土地為劉景所有，本件無
民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得
使用期限內，有租賃關係」之適用，已為被告所不爭執（見
不爭執事實）。至裕隆公司及成玖鄉公司雖主張81年6月買
賣系爭建物時，有同時買賣系爭土地，但未辦理系爭土地之
移轉登記等語（見卷二第186至187頁），並未就買賣系爭土
地部分舉證以實其說。縱認其等所述為真，惟未經登記，不
生不動產物權得喪變更之效力，而成玖鄉公司自始未曾登記
為系爭土地之所有權人，縱取得系爭建物之事實上處分權，
仍與民法第425條之1第1項所稱「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅土地所有權讓與他人」之情形不相當，即
無該規定之適用，併此敘明。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告既
不能舉證系爭建物占用系爭土地具有合法正當權源，則原告
依民法第767條第1項規定，對於系爭建物具有事實上處分權
之成玖鄉公司，請求拆除占用系爭土地部分之系爭建物，並
將該部分土地騰空返還原告，自屬有據，應予准許。
㈥原告請求梁劉玉春、梁舜寬自00號、00號房屋及系爭B增建遷
出，並將之騰空，有無理由？
⒈按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產，倘房屋無權
占有土地者，土地所有權人可請求房屋所有人或有事實上處
分權之人拆屋還地及請求該房屋現占有人遷出。遷出雖為拆
屋還地之階段行為，然遷出、拆除房屋及交還土地乃不同之
聲明，非不得同時請求（最高法院109年度台上字第539號、
110年度台上字第2970號號判決意旨參照）。次按返還土地
係指移轉土地之占有之謂，而建築物不能脫離土地存在，故
請求建築物之占有人返還土地，必須排除其對建築物之占有
，始克達成交還土地之目的（最高法院104年度台上字第120
7號判決意旨參照）。又遷出行為旨在解除房屋現占有人之
占有，以利進行拆屋還地，係屬拆屋還地之階段行為，即為
完成目的之手段，是請求房屋占有人遷出建物亦屬排除土地
所有權侵害之手段。
⒉查00號、00號房屋及系爭B增建為梁劉玉春、梁舜寬使用中，
為兩造所不爭執（見不爭執事實㈩），而系爭建物既無權占
用系爭土地，則原告依民法第767條第1項規定，請求梁劉玉
春、梁舜寬應自00號、00號房屋及系爭B增建遷出，並將之
騰空，自屬有據。
㈦原告備位請求成玖鄉公司給付相當於租金之不當得利，有無
理由？
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人土地，
可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。次按城市
地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10
%為限；該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97
條第1項、第105條分別定有明文。而所謂土地之申報總價，
係指法定地價；所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法
所申報之地價；土地所有權人若未申報地價，則以公告地價
80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平
均地權條例第16條亦有明定。另就基地租金之數額，除以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰
地租金相比較，以為決定。
⒉查成玖鄉公司無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，
致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求成玖鄉
公司給付相當於租金之不當得利，亦屬有據。本院審酌系爭
土地坐落○○市○○路旁小巷內，周圍建物林立，無商店，可經
由小巷通往○○路、○○路等情，有勘驗測量筆錄、現場照片在
卷可稽（見卷一第205至215頁），並衡量系爭建物占用系爭
土地總面積比例約90%，及成玖鄉公司陳稱系爭建物先前作
為員工宿舍，後來出借給梁劉玉春、梁舜寬作為住宅使用及
出租他人之用途等語（見卷二第140至141、182頁），原告
所受之損害及成玖鄉公司所得之利益，認原告以系爭土地申
報地價年息10%作為相當於租金之不當得利之計算標準，尚
屬過高，應以申報地價年息8%為計算標準，方屬適當。基此
計算，系爭建物無權占用系爭土地，每月受有相當於租金之
不當得利數額為6,924元（計算式：占用面積136.65平方公
尺×申報地價7,600元×年息8%÷12月＝6,924元，元以下四捨五
入）。
⒊從而，原告依民法第179條規定，請求成玖鄉公司自民事言詞
辯論意旨狀送達之翌日即115年2月27日（見卷二第322頁）
起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告6,924元，為
有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回
。
㈧原告本件請求，是否有違反誠信原則、權利濫用之情？
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條定有明文。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益
，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內
。
⒉系爭建物無占有系爭土地之合法權源，業經本院認定如前，
且系爭建物已占用系爭土地40餘年，已獲取相當利益，而原
告因土地遭占用受有無法開發利用之重大損害，是原告本件
請求乃屬權利之正當行使，非以加害成玖鄉公司、梁劉玉春
、梁舜寬為主要目的，自無違反誠信原則或權利濫用可言。
故被告辯稱原告有違反誠信原則、權利濫用之情，即不足採
。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求
判決如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。逾上開範
圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告勝訴部分，原告、成玖鄉公司、梁劉玉春、梁舜寬分別
陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰
分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行
之聲請已失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
民事第三庭 法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
書記官 陳亭竹
113年度訴字第1143號
原 告 拓維建設有限公司
法定代理人 游智凱
訴訟代理人 蕭博仁律師
簡詩展律師
被 告 裕隆製罐工業股份有限公司
法定代理人 劉中正
被 告 梁劉玉春
梁舜寬
共 同
訴訟代理人 賈俊益律師
複 代理人 劉孜育律師
被 告 成玖鄉實業股份有限公司
法定代理人 姚建鴻
姚建緯
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告成玖鄉實業股份有限公司（下稱成玖鄉公司）應將坐落
彰化縣○○市○○段00地號土地上，如彰化縣員林地政事務所民
國（下同）113年10月28日員土測字第1729號土地複丈成果
圖（下稱附圖）編號A所示面積74.74平方公尺之房屋、編號
B所示面積19.91平方公尺之房屋拆除，並將前開土地騰空返
還原告。
二、被告成玖鄉公司應將坐落彰化縣○○市○○段00地號土地上，如
附圖編號C所示面積42平方公尺之房屋拆除，並將前開土地
騰空返還原告。
三、被告梁劉玉春、梁舜寬應自附圖編號A、B所示之房屋遷出，
並將該房屋騰空。
四、被告成玖鄉公司應自115年2月27日至騰空返還第1、2項土地
之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6,924元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告成玖鄉公司負擔90%，其餘由原告負擔。
七、本判決第一、三項於原告以99萬元為被告成玖鄉公司、梁劉
玉春、梁舜寬供擔保後，得假執行。但被告成玖鄉公司、梁
劉玉春、梁舜寬如以298萬元為原告預供擔保，得免為假執
行。
八、本判決第二項於原告以44萬元為被告成玖鄉公司供擔保後，
得假執行。但被告成玖鄉公司如以132萬元為原告預供擔保
，得免為假執行。
九、本判決第四項各期給付到期後，原告如各以2,308元為被告
成玖鄉公司供擔保後，得假執行。但被告成玖鄉公司如就已
到期各期給付各以6,924元為原告預供擔保，各得免為假執
行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一
部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟
法第262條第1項亦有明文。查原告於起訴後因查明占用土地
之地上物事實上處分權人，遂撤回對劉美葉、林成穎、林昆
儀之訴（見卷一第249頁），撤回對劉中正之訴（見卷二第1
37頁），並追加裕隆製罐工業股份有限公司（下稱裕隆公司
）、成玖鄉公司為被告（見卷二第87頁），核與上開規定相
符，應予准許。
二、原告主張：
㈠坐落彰化縣○○市○○段00○00地號土地（合稱系爭土地，分則以
地號稱之）原為訴外人劉景所有，嗣經劉景之債權人臺灣
中小企業銀行向本院聲請對劉景強制執行（案號：112年度
司執字第40882號，下稱系爭執行事件），原告於系爭執行
事件經拍賣程序拍定系爭土地，於113年5月13日取得權利移
轉證書，並登記為系爭土地之所有權人。
㈡42地號土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷00弄00號房屋
、00號房屋（即附圖編號A部分，下分別稱00號房屋、00號
房屋）及00號房屋之增建（即附圖編號B部分，下稱系爭B增
建），00地號土地上有門牌號碼彰化縣○○市○○路000巷00弄0
0號房屋（即附圖編號C部分，下稱00號房屋，與00號、00號
房屋合稱系爭房屋），系爭房屋、B增建（下合稱系爭建物
）之原始起造人為裕隆公司改組前之裕隆製罐工業有限公司
，並無權占有系爭土地，裕隆公司應拆屋還地及按月給付原
告相當於租金之不當得利8,655元（計算式：占用面積136.6
5平方公尺×申報地價7,600元×年息10%÷12月＝8,655元，元以
下四捨五入）；又00號、00號房屋及系爭B增建現由被告梁
劉玉春、梁舜寬占有使用，原告為達成拆屋還地之目的，自
得一併請求上開房屋之現占有人遷出，並將屋內物品騰空，
爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求如先位聲明所
示。
㈢裕隆公司雖主張系爭建物已出賣及移轉給成玖鄉公司，然僅
有稅籍資料及證人傳聞證述，且依另案判決資料顯示，其等
曾以虛偽租賃契約妨礙拍定人行使權利，應不存在買賣關係
；倘認裕隆公司已將系爭建物出售給成玖鄉公司，且將事實
上處分權移轉給成玖鄉公司一情為真，而認原告先位請求無
理由時，成玖鄉公司亦無合法占用系爭土地之權源，且受有
相當於租金之不當得利，爰請求如備位聲明所示等語。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
①裕隆公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號A所示面積74
.74平方公尺之房屋、編號B所示面積19.91平方公尺之房
屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
②裕隆公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號C所示面積42
平方公尺之房屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
③梁劉玉春、梁舜寬應自附圖編號A、B所示之房屋遷出，並
將該房屋騰空。
④裕隆公司應自民事言詞辯論意旨狀送達之翌日起至騰空返
還第①、②項土地之日止，按月給付原告8,655元。
⑤願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①成玖鄉公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號A所示面積
74.74平方公尺之房屋、編號B所示面積19.91平方公尺之
房屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
②成玖鄉公司應將坐落00地號土地上，如附圖編號C所示面積
42平方公尺之房屋拆除，並將前開土地騰空返還原告。
③成玖鄉公司應自民事言詞辯論意旨狀送達之翌日起至騰空
返還第①、②項土地之日止，按月給付原告8,655元。
④願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：
㈠系爭土地雖原登記於劉景名下，然實際係由裕隆公司出資購
買，僅借名登記於劉景名下，劉中正以劉景法定代理人身
分，同意將系爭土地租給裕隆公司建屋，並未損害劉景之
利益，亦無利益衝突之情形，劉中正之同意應屬合法有效，
嗣裕隆公司於66年間出資起造系爭建物，裕隆公司給付給劉
景之租金則以裕隆公司支出之購地價金、每年地價稅支付
。縱認劉中正有雙方代理之問題，惟劉景成年後對系爭土
地利用之事實知之甚詳，應有同意或默示同意之情形，故劉
景與裕隆公司就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在。退
步言之，倘認劉景與裕隆公司僅成立使用借貸關係，亦可
類推適用民法第426之1租地建物之規定，其等間存有借地建
屋之法律關係，且借用關係期間應至系爭建物不堪使用為止
，而系爭建物現況良好，尚供居住使用，借用目的尚未完畢
，原告需繼受此法律關係而不得主張拆屋還地。再者，裕隆
公司已於81年6月將系爭土地及系爭建物出賣給成玖鄉公司
，而讓與系爭建物之事實上處分權，裕隆公司已非系爭建物
之處分權人與占有人，原告請求裕隆公司拆屋還地及給付不
當得利，並無理由。
㈡成玖鄉公司取得系爭建物之事實上處分權後，持續負擔系爭
土地之地價稅、建物之房屋稅，作為支付劉景就系爭土地
之租金對價，依民法第426條之1規定，裕隆公司與劉景就
系爭土地之租約隨同系爭建物而移轉至成玖鄉公司，成玖鄉
公司成為租地建屋之承租人，有權占有系爭土地。而原告經
拍賣取得原為劉景所有之系爭土地，應繼受劉景與成玖鄉
公司間租地建屋之法律關係，不得對成玖鄉公司請求拆屋還
地及給付不當得利。而梁劉玉春、梁舜寬取得成玖鄉公司同
意而占用使用系爭建物，基於占有連鎖而為有權占用，原告
請求梁劉玉春、梁舜寬遷出，亦無理由。
㈢原告為建設公司，經由拍賣公告及系爭建物存在之事實，應
可得知系爭土地與系爭建物所有人間，存有租地建屋或使用
借貸之法律關係，惟原告仍執意拍定系爭土地，應受上開法
律關係之拘束，且原告於取得系爭土地後，無視系爭建物長
期存在之事實及被告居住使用等情形，提起本件拆屋還地訴
訟，違反誠實信用原則，構成權利濫用等語。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事實（見卷二第191至192、325至326頁，並依判
決內容調整及修正文字）：
㈠劉景原為系爭土地所有權人，00、00地號土地均以買賣為原
因取得，依序於63年5月24日、63年12月14日辦理登記。系
爭土地於113、114年之公告地價為9,500元，申報地價為7,6
00元（單位平方公尺）。
㈡劉中正為劉景之父親，劉中正與梁劉玉春為兄妹，梁劉玉春
為梁舜寬之母親。
㈢劉景之債權人臺灣中小企業銀行向本院聲請對劉景名下不
動產強制執行，經系爭執行事件受理，原告於系爭執行事件
經拍賣程序拍定系爭土地，於113年5月13日取得權利移轉證
書，並登記為系爭土地之所有權人。
㈣依系爭執行事件之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）附表之使
用情形欄載明：「一、查封時債務人不在場，依據地政人員
指界本件00地號土地有二棟磚造三層樓房（門牌號碼為彰化
縣○○市○○路000巷00弄00○00號）；本件00地號土地上有一棟
磚造三層樓房（門牌號碼為彰化縣○○市○○路000巷00弄00號
）。嗣債權人陳報，本件00地號上坐落之00弄00、00號建物
係債務人之父輩所造，現由債務人姑姑居住使用中。本件00
地號上坐落之00弄00號建物，據債務人姑姑稱亦由債務人父
輩所造，目前出租他人使用，已居住20多年等語。二、以上
等情，本院不為實體認定，請投標人先行注意查證本件土地
範圍、使用現況及通行權限，上開建物均非本件拍賣範圍，
使用本件土地之法律關係不明，拍定後應自行解決相關法律
問題，拍定後不點交。」
㈤裕隆公司於92年2月12日廢止前，有董事劉中正、張蕙芳（11
3年7月21日死亡）、黃盡（101年3月3日死亡），目前僅劉
中正為該公司法定代理人。並無裕隆公司向法院聲請清算資
料。
㈥成玖鄉公司於89年1月31日撤銷登記前，有董事虞梃軍（96年
1月28日死亡）、姚建鴻、姚志明（後更名為姚建緯），目
前僅姚建鴻、姚建緯為成玖鄉公司法定代理人。並無成玖鄉
公司向法院聲請清算資料。
㈦裕隆公司係裕隆製罐工業有限公司申請改組，乃同一公司，
法人格同一。
㈧系爭房屋為未保存登記建物，即為彰化縣○○市○○○00○○○鎮○○○
0000號使用執照所示建物，起造人為裕隆製罐工業有限公司
，委由賴萬來、享新建築事務所設計，競輝營造有限公司承
造，66年間取得建照執照、67年間取得使用執照，00號、00
號房屋申請為2間建物，但圖面是3棟，右側2間是相連，即
為現在00號、00號、00號房屋。系爭房屋係裕隆製罐工業有
限公司原始出資興建，為所有權人。系爭B增建，亦為裕隆
公司原始出資興建，裕隆公司為所有權人。
㈨稅籍資料所示之00號、00號房屋，原始設籍人為裕隆製罐工
業有限公司，包含系爭房屋及B增建。依稅籍資料，系爭房
屋及B增建，於81年6月因買賣移轉給成玖鄉公司。
㈩00號、00號房屋及系爭B增建，現為梁劉玉春、梁舜寬使用中
。00號房屋，則由劉中正至少自102年起出租給訴外人林銘
良、劉美葉。
本院82年度重訴字第26號民事判決，該案原告為保證責任彰
化縣員林信用合作社，起訴該案被告為裕隆公司、成玖鄉公
司、姚志錫即滿天星塑膠廠應返還建物，返還建物之坐落土
地為：彰化縣員林鎮民生段00、00、00、00、00、00、00、
00、00、00、00、00、00、00、00、00、00、00、00地號土
地，並未包含系爭土地。
臺灣彰化地方檢察署以81年偵字第6105號起訴書起訴劉中正
、姚志錫涉犯偽造文書案，經本院82年度易字第227號刑事
判決，認滿天星塑膠廠確實有向裕隆公司承租廠房設施與坐
落土地，滿天星塑膠廠並支付145萬6,000元之租金與押金為
由，判處劉中正、姚志錫無罪。
保證責任彰化縣員林信用合作社對劉中正、姚志錫就本院82
年度易字第227號刑事案件提起附帶民事訴訟請求損害賠償
，經本院82年度附民字第29號、臺灣高等法院臺中分院82年
度重附上民上字第256號民事判決駁回保證責任彰化縣員林
信用合作社之起訴與上訴。
裕隆公司於66年間出資興建系爭房屋時，坐落之系爭土地為
劉景所有，本件無民法第425條之1規定之適用。
附圖編號A、B、C部分，占有系爭土地之面積分別為74.74、1
9.91、42平方公尺。
五、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地為其所有，系爭建物占用系爭土地如附圖
編號A、B、C所示之位置及面積等事實，業據其提出土地登
記第一類謄本、地籍圖謄本、權利移轉證書等為證，並經本
院會同地政人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、現場照片
及附圖在卷可憑，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主
張系爭建物無權占有系爭土地，則為被告所否認，依舉證責
任分配原則，應由被告就占有系爭土地具有正當權源之事實
，負舉證責任。
㈡裕隆公司與劉景是否成立租賃契約或使用借貸契約？
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。而租賃
係特定當事人間所締結之債權契約，租賃物及租金為租賃契
約之要素，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而
確定之意思表示一致，始能成立基地租賃契約，不得僅憑曾
代繳稅課或占有事實，而逕行認定有租賃關係存在。倘當事
人就基地範圍、租金數額及如何支付租金，尚未合意，租賃
契約既未訂立，即難認兩造間有基地租賃關係存在（最高法
院89年度台上字第676號、69年度台上字第3405號、71年度
台上字第68號判決意旨參照）。且租金既係承租人使用系爭
土地之對價，則租賃契約之當事人自須約定特定金額，且約
定繳納或給付之期間始可。次按租賃與使用借貸均係將物交
付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人
，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於
收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，
仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸（最高法院
84年度台上字第2627號、86年度台上字第1286號判決意旨參
照）。
⒉查裕隆公司雖主張系爭土地由其出資購買後登記在劉景名下
，其等就系爭土地成立租地建屋契約，租金則以裕隆公司支
付之購地價金、每年地價稅支付等語。惟劉中正於本院以裕
隆公司法定代理人訊問時具結陳述略以：裕隆公司使用系爭
土地興建系爭房屋，有經過劉景同意，是無償使用等語（
見卷二第142、184頁）；且裕隆公司就其與劉景間對租金
與租賃物之意思表示已達一致之有利於其之事實，迄未能提
出確切之證據，亦未舉證證明系爭土地為其出資購買，並以
購地價金作為向劉景承租系爭土地之代價，或其與劉景有
以地價稅之繳納作為使用系爭土地對價之意思合致，依上開
說明，難認其等間有租賃關係存在，則裕隆公司主張其與劉
景就系爭土地成立租地建屋之租賃契約等語，自非可採。
⒊按限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，
須經法定代理人之承認，始生效力；限制行為能力人於限制
原因消滅後，承認其所訂立之契約者，其承認與法定代理人
之承認，有同一效力；代理人非經本人之許諾，不得為本人
與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人
與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不
在此限，民法第79條、第81條、第106條分別定有明文。而
民法第106條關於禁止雙方代理之規定於意定代理及法定代
理均有其適用。次按民法第106條禁止雙方代理之規定，旨
在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許
諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。
代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為
亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規
定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力（最高法院109
年度台上字第1269號判決意旨參照）。而民法第170條第1項
規定所謂承認為代理權之補授，無須踐行一定之方式，由本
人以意思表示為之為已足，初不問其為明示或默示（依表意
人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言）而
有不同（最高法院98年度台上字第1044號判決意旨參照）。
⒋查裕隆公司主張與劉景就系爭土地成立使用借貸契約，而劉
景係於00年0月出生，於系爭房屋起造之66年間，大約9歲
，為限制行為能力人，劉中正為劉景之父及法定代理人，
則其以裕隆公司之法定代理人身分與劉景間成立之使用借
貸契約，依上開說明，有雙方代理情形，而雙方代理乃屬效
力未定之行為，並非無效，必待本人拒絕同意，始確定不生
效力。本院審酌劉景與劉中正為父子關係，則劉景無償提
供系爭土地供劉中正擔任法定代理人之裕隆公司興建系爭建
物使用，核與常情無違，且劉景自77年間成年後，直至系
爭土地遭原告於113年拍賣取得前，均任由裕隆公司對系爭
土地為管理、使用，可見其已默示同意其與裕隆公司間之前
所存在之使用借貸關係。
⒌從而，裕隆公司主張其與劉景就系爭土地成立使用借貸契約
，應屬可採，至其主張成立租地建屋之租賃契約部分，則屬
無據。
㈢系爭建物之現所有權人或事實上處分權人為何人？
⒈按房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，亦即自己出資而
建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權。又稅捐機關有
關房屋稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與
所有權之取得無關，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕為
房屋所有權歸屬之認定（最高法院111年度台上字第502號判
決意旨參照）。然考量房屋稅向房屋所有人徵收之（房屋稅
條例第4條第1項前段參照），所稱之房屋所有人，指已辦登
記之所有權人或未辦理所有權登記之實際房屋處分權人，是
房屋稅納稅義務人雖不必然為房屋所有權人，惟稅籍資料及
相關設籍經過，非不得作為判斷對房屋有無所有權或事實上
處分權之佐證。故於未辦保存登記之建物，因無所有權登記
資料，以資認定所有權人之歸屬，僅有納稅義務人登記資料
，憑以認定該房屋之繳稅義務人，然於通常及大部分情形，
亦係房屋之所有權人或事實上處分權人，始願意且須負擔該
房屋之繳稅義務，故房屋納稅義務人誰屬，亦應可作為該房
屋所有權人或事實上處分權人之認定參考，故未辦保存登記
房屋若已申報設籍登記，如無其他反證，應可推認該稅籍登
記之納稅義務人為該房屋之事實上處分權人。
⒉查裕隆公司、成玖鄉公司自始均主張系爭建物已於81年6月間
因買賣，由裕隆公司移轉給成玖鄉公司，並辦理稅籍變更，
成玖鄉公司為事實上處分權人，由成玖鄉公司繳納房屋稅一
節，此有彰化縣政府稅務局員林分局函文、稅籍證明書、11
3年房屋稅繳款書可參（見卷一第39、41、201頁）。上情並
經裕隆公司、成玖鄉公司之法定代理人於本院訊問時具結陳
述在卷（見卷二第139至142頁），已生自認之效力，復觀諸
系爭房屋之稅籍資料所留存之地址為成玖鄉公司法定代理人
之地址，堪認成玖鄉公司為系爭建物之事實上處分權人。
⒊至原告雖提出臺灣高等法院臺中分院87年度重上更㈡字第15號
判決（見卷一第319至321頁，即不爭執事實判決之上訴審
），主張裕隆公司於80年間與訴外人姚志錫（即滿天鄉塑膠
廠）成立之租約為虛偽，故本件裕隆公司、成玖鄉公司就系
爭建物之買賣契約及稅籍移轉為不實等語。惟該案經最高法
院發回後，臺灣高等法院臺中分院90年度重上更㈢字第17號
判決理由認定裕隆公司與姚志錫成立之租約為真正，有判決
書可佐（見卷二第217至222頁），且難認裕隆公司、成玖鄉
公司於81年6月時即得預料有本件訴訟而預為虛偽買賣系爭
建物之必要，原告復未能提出其他證據證明裕隆公司、成玖
鄉公司就買賣系爭建物有何不實之情事，應認原告此部分主
張，並無可採。
㈣原告先位請求裕隆公司拆屋還地及給付不當得利，有無理由
？
⒈按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除
之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。
⒉系爭建物為未保存登記建物，成玖鄉公司為系爭建物之事實
上處分權人，已經本院認定如前，則原告先位請求非事實上
處分權人之裕隆公司拆屋還地及給付相當於租金之不當得利
，即屬無據，應予駁回。
㈤原告備位請求成玖鄉公司拆屋還地，有無理由？
⒈使用借貸關係部分：
按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使
用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法
第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任
意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當
然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係（最
高法院109年度台上字第1183號判決意旨參照）。次按債權
契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具
債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受
土地者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之使
用借貸關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使
用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅
，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安
定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是
否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；
是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人
與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀
，即謂其應受原使用借貸契約之拘束（最高法院111年度台
上字第721號判決意旨參照）。查裕隆公司與劉景就系爭土
地成立使用借貸契約，經本院認定如前，惟使用借貸契約屬
於債權契約，效力僅存在於裕隆公司與劉景之間，原告既
非使用借貸契約之當事人，基於債之相對性，自不受該使用
借貸契約之拘束。再者，原告於113年間拍賣取得系爭土地
時，系爭拍賣公告固記載土地上有系爭房屋存在，使用土地
之法律關係不明等情，為兩造所不爭執（見不爭執事實㈣）
。惟系爭拍賣公告僅係公告、揭示拍賣土地之使用現狀及地
上物占用情形，但此不能證明地上物為有權占用，且原告依
系爭拍賣公告，至多僅可得知系爭土地上有原告父輩興建之
系爭房屋，關於系爭房屋之所有權人與土地所有權人間有何
使用土地之約定，則無從得知。又系爭建物並未辦理建物登
記，自無從遽認原告拍賣取得系爭土地時，即得知悉地上物
所有人及占有上開土地之法律關係為何，而需受該使用借貸
契約之拘束。是被告抗辯系爭建物與系爭土地存有使用借貸
關係，原告應繼受該使用借貸關係，自不足採。
⒉租賃契約及民法第426條之1規定部分：
按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為89年5月5日增訂
施行之民法第426條之1所明定。次按使用借貸係債之關係，
除法律另有規定外，僅於當事人間有其效力，亦無適用或類
推適用民法第426條之1規定之餘地（最高法院111年度台上
字第2191號判決意旨參照）。查裕隆公司與劉景並未就系
爭土地成立租賃契約，已經本院認定如前，故成玖鄉公司於
取得系爭建物之事實上處分權時，自無從承受租賃契約，且
成玖鄉公司未舉證證明其與劉景就系爭土地成立租地建屋
之租賃契約，故本件無民法第426條之1規定之適用。再者，
縱成玖鄉公司與劉景就系爭土地存有使用借貸契約，依上
開實務見解，使用借貸係債之關係，僅於當事人間有其效力
，且無從適用或類推適用民法第426條之1規定。是被告抗辯
本件得適用或類推適用民法第426條之1規定，原告不得請求
拆屋還地等語，即不足採。
⒊民法第425條之1規定部分：
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。查裕隆
公司出資興建系爭房屋時，系爭土地為劉景所有，本件無
民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得
使用期限內，有租賃關係」之適用，已為被告所不爭執（見
不爭執事實）。至裕隆公司及成玖鄉公司雖主張81年6月買
賣系爭建物時，有同時買賣系爭土地，但未辦理系爭土地之
移轉登記等語（見卷二第186至187頁），並未就買賣系爭土
地部分舉證以實其說。縱認其等所述為真，惟未經登記，不
生不動產物權得喪變更之效力，而成玖鄉公司自始未曾登記
為系爭土地之所有權人，縱取得系爭建物之事實上處分權，
仍與民法第425條之1第1項所稱「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅土地所有權讓與他人」之情形不相當，即
無該規定之適用，併此敘明。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告既
不能舉證系爭建物占用系爭土地具有合法正當權源，則原告
依民法第767條第1項規定，對於系爭建物具有事實上處分權
之成玖鄉公司，請求拆除占用系爭土地部分之系爭建物，並
將該部分土地騰空返還原告，自屬有據，應予准許。
㈥原告請求梁劉玉春、梁舜寬自00號、00號房屋及系爭B增建遷
出，並將之騰空，有無理由？
⒈按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產，倘房屋無權
占有土地者，土地所有權人可請求房屋所有人或有事實上處
分權之人拆屋還地及請求該房屋現占有人遷出。遷出雖為拆
屋還地之階段行為，然遷出、拆除房屋及交還土地乃不同之
聲明，非不得同時請求（最高法院109年度台上字第539號、
110年度台上字第2970號號判決意旨參照）。次按返還土地
係指移轉土地之占有之謂，而建築物不能脫離土地存在，故
請求建築物之占有人返還土地，必須排除其對建築物之占有
，始克達成交還土地之目的（最高法院104年度台上字第120
7號判決意旨參照）。又遷出行為旨在解除房屋現占有人之
占有，以利進行拆屋還地，係屬拆屋還地之階段行為，即為
完成目的之手段，是請求房屋占有人遷出建物亦屬排除土地
所有權侵害之手段。
⒉查00號、00號房屋及系爭B增建為梁劉玉春、梁舜寬使用中，
為兩造所不爭執（見不爭執事實㈩），而系爭建物既無權占
用系爭土地，則原告依民法第767條第1項規定，請求梁劉玉
春、梁舜寬應自00號、00號房屋及系爭B增建遷出，並將之
騰空，自屬有據。
㈦原告備位請求成玖鄉公司給付相當於租金之不當得利，有無
理由？
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人土地，
可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。次按城市
地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10
%為限；該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97
條第1項、第105條分別定有明文。而所謂土地之申報總價，
係指法定地價；所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法
所申報之地價；土地所有權人若未申報地價，則以公告地價
80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平
均地權條例第16條亦有明定。另就基地租金之數額，除以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰
地租金相比較，以為決定。
⒉查成玖鄉公司無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，
致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求成玖鄉
公司給付相當於租金之不當得利，亦屬有據。本院審酌系爭
土地坐落○○市○○路旁小巷內，周圍建物林立，無商店，可經
由小巷通往○○路、○○路等情，有勘驗測量筆錄、現場照片在
卷可稽（見卷一第205至215頁），並衡量系爭建物占用系爭
土地總面積比例約90%，及成玖鄉公司陳稱系爭建物先前作
為員工宿舍，後來出借給梁劉玉春、梁舜寬作為住宅使用及
出租他人之用途等語（見卷二第140至141、182頁），原告
所受之損害及成玖鄉公司所得之利益，認原告以系爭土地申
報地價年息10%作為相當於租金之不當得利之計算標準，尚
屬過高，應以申報地價年息8%為計算標準，方屬適當。基此
計算，系爭建物無權占用系爭土地，每月受有相當於租金之
不當得利數額為6,924元（計算式：占用面積136.65平方公
尺×申報地價7,600元×年息8%÷12月＝6,924元，元以下四捨五
入）。
⒊從而，原告依民法第179條規定，請求成玖鄉公司自民事言詞
辯論意旨狀送達之翌日即115年2月27日（見卷二第322頁）
起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告6,924元，為
有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回
。
㈧原告本件請求，是否有違反誠信原則、權利濫用之情？
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條定有明文。惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益
，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內
。
⒉系爭建物無占有系爭土地之合法權源，業經本院認定如前，
且系爭建物已占用系爭土地40餘年，已獲取相當利益，而原
告因土地遭占用受有無法開發利用之重大損害，是原告本件
請求乃屬權利之正當行使，非以加害成玖鄉公司、梁劉玉春
、梁舜寬為主要目的，自無違反誠信原則或權利濫用可言。
故被告辯稱原告有違反誠信原則、權利濫用之情，即不足採
。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求
判決如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。逾上開範
圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告勝訴部分，原告、成玖鄉公司、梁劉玉春、梁舜寬分別
陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰
分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行
之聲請已失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
民事第三庭 法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
書記官 陳亭竹