損害賠償等114年度訴字第634號
臺灣彰化地方法院民事判決
114年度訴字第634號
原 告 連奕舒
訴訟代理人 黃楓茹律師
被 告 陳全仲
森森房屋仲介有限公司（即住商不動產埔心中正加
盟店）
兼 法 定
代 理 人 洪宇軒
共 同
訴訟代理人 鍾傑名律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年1月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳全仲應給付原告新臺幣455,106元，及自民國114年7
月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告洪宇軒、森森房屋仲介有限公司應連帶給付原告新臺幣
455,106元，及自民國114年7月11日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。
三、被告洪宇軒、森森房屋仲介有限公司應連帶給付原告新臺幣
16,000元，及自民國114年7月11日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。
四、本判決第一、二項所命之給付，如其中任一被告已為全部或
一部給付，其他被告於其給付之範圍內，同免給付義務。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告陳全仲、洪宇軒、森森房屋仲介有限公司連
帶負擔百分之62，被告洪宇軒、森森房屋仲介有限公司連帶
負擔百分之2，餘由原告負擔。
七、本判決第一、二項於原告以新臺幣151,700元為被告陳全仲
、洪宇軒、森森房屋仲介有限公司預供擔保後，得假執行；
被告陳全仲、洪宇軒、森森房屋仲介有限公司如以新臺幣45
5,106元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣5,000元為被告洪宇軒、森森
房屋仲介有限公司預供擔保後，得假執行；被告洪宇軒、森
森房屋仲介有限公司如以新臺幣16,000元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠伊計畫在彰化縣員林市區開設物理治療所，於民國113年11月
11日委託被告森森房屋仲介有限公司 （下稱森森公司）之
店長即被告洪宇軒（下稱洪宇軒）居間仲介，帶看被告陳全
仲（下稱陳全仲）所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上
，門牌號碼為彰化縣○○市○○路00號之建物（下稱系爭房屋）
。經洪宇軒及陳全仲均保證系爭房屋並無增建，伊遂於113
年11月19日與陳全仲簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），
承租系爭房屋，供經營物理治療所使用，其等約定租賃期間
自114年1月1日起至118年12月31日止，每月租金新臺幣（下
同）34,000元，押租金68,000元。伊並於簽約後，給付洪宇
軒居間報酬16,000元。
㈡陳全仲於簽約後，均授權其配偶即訴外人邱玉連處理租賃事
宜。伊簽約後旋即進行裝潢設計、購置醫療家具及復健儀器
等設備，預計於114年2月正式開幕。詎於113年12月間繪製
裝潢平面圖時，發現系爭房屋較登記面積增加10至20平方公
尺，伊隨即要求邱玉連提供竣工圖確認，然遭其以系爭房屋
並無違建為由拒絕，伊僅得繼續施工。嗣於114年1月2日向
彰化縣政府申請開業許可，經彰化縣政府衛生局（下稱衛生
局）派員至現場稽核後，以系爭房屋之廁所未坐落在使用執
照範圍內為由，否准開業申請。
㈢陳全仲未依系爭租約第4條所定使用目的交付租賃物，伊於11
4年1月15日類推適用民法第435條第2項、第256條規定，終
止系爭租約。洪宇軒未依不動產經紀業管理條例第23、24條
規定，交付不動產說明書，並確認房屋有無增建，更於帶看
房屋時，保證無增建之瑕疵，已違反居間人之調查及說明義
務，致原告承租房屋後無法開業，而受有如附表所示損害，
爰依民法第226條規定，請求陳全仲賠償732,806元；暨依不
動產經紀業管理條例第26條、民法第226條、第535條、第57
1條規定，擇一請求洪宇軒與森森公司連帶賠償732,806元等
語，並聲明：①陳全仲應給付原告732,806元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②森
森公司及洪宇軒應連帶給付原告732,806元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③前
二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍
內，免給付義務。④願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
㈠洪宇軒係受陳全仲委任，與原告間不存在居間契約關係，自
無須負契約上債務不履行之責。縱認其等間存在契約關係，
「不動產說明書應記載及不得記載事項」並未規定就不動產
租賃是否有違建情形須盡說明義務，是洪宇軒未製作不動產
說明書，並未違反契約義務。又洪宇軒於原告承租房屋前，
已協同原告實地勘察，且傳送內部空間及廁所照片予原告，
原告另多次實地了解房屋現況及周邊環境。又陳全仲於簽約
當日，提供使用執照、建物所有權狀與原告，足認原告於簽
訂系爭租約前，已充分了解系爭房屋是否得供物理治療所使
用。
㈡衛生局否准原告開業申請之理由，乃「無障礙廁所空間須位
在使用執照範圍」，與系爭房屋是否違建無涉。而物理治療
所設置標準既未明列上開條件，顯非一般人可得知悉。原告
於簽約前，並未告知房屋須無違建及無障礙廁所之設置標準
，尚難認洪宇軒得於事前知悉該隱蔽性瑕疵，而盡調查報告
義務。縱認洪宇軒未製作不動產說明書向原告解說，已違反
不動產經紀業管理條例第23、24條規定，亦與原告承租系爭
房屋，因增建致不能開業之損害，不具相當因果關係，故森
森公司亦無庸依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，
連帶負損害賠償責任。另系爭房屋是否合於約定使用收益之
狀況，應屬陳全仲之維持義務，與洪宇軒無涉。
㈢原告簽約時，僅要求陳全仲僅需提供使用執照、建物所有權
狀及土地所有權狀，並同意原告裝修無障礙廁所，是陳全仲
已提出上開資料，即屬已提供合於約定使用收益之租賃物，
故被告均無須負損害賠償責任。系爭租約第4條第1點雖記載
「供治療所之使用」，然未明確約定係供「物理治療所」使
用。原告未事先了解物理治療所之開業條件，於未取得彰化
縣衛生局許可前，即為開業準備，自不得將事後未合法開業
之不利益歸咎於被告。
㈣縱認被告需負賠償責任，然附表編號4、8、10、11所示租約
公證費、114年1月房租、保證金及仲介費為締約成本或對價
，並非損害。原告亦未開始營業，而未受有無法營業之損失
。而附表編號1至3、5至7所示費用，則應考量原告於113年1
2月11日知悉系爭房屋具違建後，未立即解約或停工，導致
損失擴大，而有具與有過失之情等語置辯，並聲明：①原告
之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利判決，願供擔保，
請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第373、432頁，並依判決格式調
整用語及修正文字）：
㈠原告為物理治療師，計畫在員林市區開設物理治療所，並命
名為「舒福物理治療所」。洪宇軒於113年11月12日帶原告
查看陳全仲所有之系爭房屋，嗣原告與陳全仲於113年11月1
9日簽訂系爭租約。
㈡原告與陳全仲於113年11月19日簽訂系爭租約，約定租賃範圍
包含1樓及2樓，租賃期間為114年1月1日起至118年12月31日
止，每月租金為34,000元。
㈢原告已給付洪宇軒報酬16,000元（即附表編號8所示費用）。
㈣原告於113年12月間發現系爭房屋實際面積與登記面積相差10
至20平方公尺，即要求陳全仲提出竣工圖，迄至原告提起本
件訴訟前，陳全仲均未提出。
㈤原告於114年1月2日向彰化縣政府申請物理治療所開業許可，
經彰化縣政府114年2月17日彰衛醫字第1140009523號函以「
案經本局現場稽查，該建物之廁所空間未於臺端所檢附彰建
都（使）字第20409號使用執照，1樓面積41.33平方公尺，2
樓面積56.28平方公尺內，不符前揭規定。」等語，否准原
告申請。
㈥原告於114年1月9日以LINE通訊軟體，向邱玉連通知「房東：
跟您報告一下，衛生局昨天通知醫療所因違建未通過審查，
所以我這邊會和您解約，2月開始不續租」等語，嗣於114年
1月14日寄發存證信函向陳全仲終止系爭租約，經陳全仲於
翌日收受。
㈦原告已支出附表所示費用。
五、本院之判斷：
㈠陳全仲交付原告使用之系爭房屋，是否合於其等約定之使用
狀態？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。依民法第423條、第435條、第436
條規定，交付及保持合於約定使用、收益之租賃物，為出租
人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使
用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之
狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全或給付不能
。又原告就其主張之利己事實，固須依民事訴訟法第277條
規定負證明之責，惟證據資料並不以能直接單獨證明之直接
證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，而某事實依經
驗法則或論理法則，足以推認該待證事實存在，該證明某事
實之間接證據，亦包括在內（最高法院106年度台上字第172
2號判決意旨參照）。
⒉查原告主張系爭房屋1樓之實際面積，較登記面積增加10至20
平方公尺一節，為被告所不爭執（見本院卷第432頁）。又
原告主張兩造約定系爭房屋須無違建（增建）等情，固為被
告所否認。然被告自陳兩造間租賃事宜，陳全仲均授權其配
偶邱玉連代理等語（見本院卷第498頁）。觀諸原告與邱玉
連之LINE對話紀錄擷圖，原告於113年12月11日傳送竣工圖
補發申請書予邱玉連，要求提出竣工圖後，其等通話約7分
鐘，原告方於翌(12)日凌晨告知邱玉連：「我剛詢問朋友一
下，民國83年以前的老房子，政府違建好像不會那麼嚴格。
我先送件看看，到時如果還是需要竣工圖，再麻煩您們跑一
趟。」（見本院卷第57頁），可知原告斯時要求邱玉連提供
竣工圖，乃為確認系爭房屋有無違建之情事。又依原告及邱
玉連LINE對話紀錄擷圖所示，原告於114年1月9日向邱玉連
請求賠償因未告知系爭房屋具違建所受損害時，邱玉連回稱
：「我哪有違建？之前我爸爸承租30幾年都沒事啊、那一排
房子都是這樣」，經原告表示：「樓梯後方20平方公尺到廁
所都是違建」，邱玉連則回覆：「這個我都不清楚、之前都
是公公處理的」；嗣邱玉連於114年2月21日向原告稱；「你
提出違建沒用，因為那個在民國70幾年就建好了啦。我公公
的手上交給我，就這樣了啦」（見本院卷第61、69、215頁
），則倘若原告與陳全仲簽訂租約時，未有房屋不得具違建
之約定，原告應無要求邱玉連提供竣工圖以供確認之必要。
且邱玉連於原告告知系爭房屋具違建時，衡情應以其等未為
約定為由，予以駁斥，而非極力澄清該屋並無違建，是可推
認原告與陳全仲簽訂系爭租約時，應有系爭房屋不得具違建
之約定。
⒊陳全仲雖抗辯其已提供使用執照、建物所有權狀及土地所有
權狀等與原告，並同意原告裝修原有廁所為無障礙廁所，已
提供合於約定使用收益之租賃物云云。然兩造約定系爭房屋
須無違建，惟該屋實際面積較使用執照所載面積增建10至20
平方公尺等情，已如前述，則陳全仲交付原告之系爭房屋，
即不符合兩造約定之使用狀態。縱陳全仲已履行提供上述文
件之附隨義務，仍不得謂其已履行交付合於約定之租賃物之
主給付義務。至原告於114年12月12日固告知邱玉連，其先
送件，若未通過再請邱玉連提出竣工圖等語，然僅可認其等
合意暫緩申請竣工圖，自不得因此即免除陳全仲交付合於約
定狀態之租賃物之出租人義務。
㈡原告得否請求陳全仲負債務不履行之損害賠償責任？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又出租人應以合於
所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，為民法第423條
明定，此乃出租人之主要給付義務。其因租賃物瑕疵之存在
而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因
可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責
任（最高法院91年度台上字第1733號判決參照）。是以，出
租人未能提供合於約定使用收益之租賃物，自難謂已盡其給
付義務，所為給付自未合於租賃之債務本旨，若屬給付不能
，並有可歸責於出租人之事由，承租人得終止或解除租約，
並請求債務不履行之損害賠償。
⒉查系爭租約第4條第1項約明「本房屋係供治療所之使用」（
見本院卷第47頁），可見原告承租系爭房屋之目的，係供經
營治療所使用，且均為被告所知悉。而治療所無論係供物理
治療、語言治療、職能治療或心理治療使用，均要求「使用
樓地板面積應在建築物使用執照所載面積以內」，此有彰化
縣衛生局申辦需知在卷可稽（見本院卷第219、249至275頁
）。又原告於114年1月2日向彰化縣政府申請物理治療所開
業許可，經衛生局以「該建物之廁所空間未於臺端所檢附彰
建都（使）字第20409號使用執照，1樓面積41.33平方公尺
，2樓面積56.28平方公尺內，不符前揭規定」為由，否准申
請等情，為兩造所不爭執（見三、第㈤項）。倘系爭房屋並
無違建情形，當無發生建物廁所坐落於使用執照所載範圍外
之情事，則陳全仲未能交付合於約定使用狀態之租賃物與原
告，致原告申請物理治療所開業許可遭主管機關否准，而受
有損害，是原告依民法第226條規定，請求陳全仲負債務不
履行之損害賠償責任，自屬有據。
⒊至被告辯稱原告未事先了解物理治療所之開業條件，不得將
事後未合法開業之不利益歸咎於被告云云。然系爭房屋為陳
全仲所有，其對於屋況是否增建，勢必較原告瞭解且易查證
。而系爭房屋既不符合無違建之約定要件，並因而導致原告
無法申請開業使用，自不得以原告未事先了解物理治療所之
開業要件為由，而免除陳全仲應盡之主給付義務。
㈢原告與洪宇軒間有無成立居間契約？
⒈按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報
告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568
條第1項分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情
形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。
所謂報告居間，僅以為他方報告訂約之機會為已足；所謂媒
介居間，則以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要（最
高法院52年台上字第2675號判決先例意旨參照）。
⒉查洪宇軒經原告詢問後，於113年11月10日傳送系爭房屋現場
照片與原告，嗣於同年月14日帶看房屋；又原告於同年月14
日向洪宇軒表示願意承租系爭房屋，期間數次經由洪宇軒，
向陳全仲確認營業登記稅收、二代健保費用、租約條款、租
約公證及建物電線、設備等相關租賃事項，並於同年月19日
簽訂系爭租約，原告隨即於同日轉帳16,000元之報酬至洪宇
軒指定之玉山銀行帳戶等情，有原告與洪宇軒間歷來LINE對
話紀錄擷圖在卷可查（見本院卷第165至197頁），可見洪宇
軒乃為原告媒介訂定租約，並於原告與陳全仲簽訂契約後，
由原告給付居間報酬，是兩造間存有居間契約甚明，被告辯
稱其等間無契約關係存在云云，洵無可採。
㈣原告擇一依民法第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2
項規定，請求洪宇軒及森森公司負連帶賠償責任，有無理由
？
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂
立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第
2項定有明文。又不動產經紀業管理條例第22條第1項、第3
項、第23條、第24條明定：「不動產之買賣、互易、租賃或
代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀
業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。」、「第1項第5
款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關
定之。」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明
書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前
，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約
書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人
，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視
為租賃或買賣契約書之一部分。」，揆諸上開規定，經紀業
與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經
委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交
易之相對人解說，並於簽訂租賃或買賣契約書時，將該說明
書交付予該相對人，方得充分保障交易當事人權益，俾符本
條例之立法目的（內政部97年11月6日內授中辦地字第09700
52453號函可參）。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業
務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀
人員負連帶賠償責任，同條例第26條第2項亦有明文。
⒉查洪宇軒為原告之居間人，依前揭規定，就不動產狀況及訂
約條件負有調查及說明義務，且應於簽訂系爭租約前，交付
不動產說明書與原告。而建物有無違建，屬不動產交易中影
響契約目的達成之重大事項。且依不動產說明書應記載及不
得記載事項第壹、二、（一）、7.（3）點規定「建物有無
違建或禁建瑕疵情事」屬不動產說明書應記載之事項（見本
院卷第280頁），是洪宇軒就系爭房屋有無違建或增建，自
應善盡調查及說明義務。況原告於簽訂系爭租約前，即於11
3年11月14日以LINE通訊軟體傳送「物理治療所設置查核注
意事項」與洪宇軒一情，有其等間對話紀錄截圖可稽（見本
院卷第353頁），可見原告承租系爭房屋之目的係為開設物
理治療所一節，為洪宇軒所明知。又原告與陳全仲簽訂系爭
租約時，約定系爭房屋不得具違建，業經本院認定如前。而
原告於114年1月6日向洪宇軒陳稱：「房東知道了嗎？事情
有點嚴重，要先跟他說，41平方公尺只到樓梯前，樓梯、廁
所全部都超出容積率」、「房子有二次增建，在預售屋時」
，洪宇軒則回覆「還是以竣工圖為準」，此有其等間對話紀
錄截圖可佐（見本院卷第205頁），則原告向洪宇軒提出系
爭房屋具增建瑕疵時，洪宇軒僅表示需待竣工圖以為確認，
而未質疑原告未曾向其提出需租賃建物無增建之需求。又原
告於114年1月13日復向洪宇軒陳稱：「你沒有跟我說有違建
，如果有說我不會去成立治療所」，洪宇軒於閱讀訊息後，
則未回覆，而未否認原告曾提出系爭房屋須無違建之承租條
件，此有被告所提其等對話紀錄可稽（見本院卷第209頁）
，亦堪認原告於簽訂系爭租約前，有向洪宇軒提出房屋須無
違建之租賃條件。
⒊然洪宇軒自陳於居間過程中，未曾提供不動產說明書與原告
，亦未告知系爭房屋具有違建（見本院卷第230頁），可認
洪宇軒有未善盡調查及說明義務之情事。洪宇軒雖辯稱其不
知物理治療所之特殊設置規範云云，然原告已於簽訂租約前
傳送相關查核注意事項，且建物有無違建乃經紀人員依法應
查知之事項，均如前述。洪宇軒漏未製作並交付不動產說明
書與原告，復未就系爭房屋增建情事據實查證及說明，致原
告誤信該屋可合法供物理治療所營業使用，於簽訂租約並支
出各該費用後，仍無法合法開業使用，而受有損害，則洪宇
軒主觀上縱無故意，亦顯有過失。又洪宇軒為森森公司之經
紀人員，為兩造所不爭執，是原告依不動產經紀業管理條例
第26條第2項規定，請求森森公司與洪宇軒負連帶賠償責任
，應予准許。另原告依上開規定所為請求，既有理由，則其
依民法第226條規定所為請求，即無庸再予審酌。
㈤被告應損害賠償金額為何？
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第216條定有明文。又依通常情形，或依已定之計
劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益
。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預
期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有
客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參
照）。
⒉原告主張其為在系爭房屋經營物理治療所，支出如附表編號1
、3至5、10所示費用；然因開業遭否准，為回復房屋原狀，
支出編號6、7、12所示費用，合計455,106元（計算式：裝
潢費用313,750元＋市內電話及網路解約金8,660元＋房租30,2
50元＋租約公證費3,750元＋裝修期間水電費446元＋傢俱搬運
費3,150元＋醫療儀器之倉儲及搬運費60,000元＋裝潢拆除費3
5,100元＝455,106元等情，為被告所不爭執（見本院卷第434
頁）。而原告因系爭房屋不符約定使用狀態，無法開立物理
治療所使用，致受有上述費用之損失，是其請求被告賠償上
開金額，應予准許。
⒊原告請求被告賠償消防安檢費3,700元等語，然觀諸原告所提
單據內容（見本院卷第91至95頁），該筆支出為購置緊急照
明燈1,000元、消防滅火器1,200元、LED出口燈1,500元等物
品所支出費用，而原告自承其後續仍可繼續使用該物品等語
（見本院卷第468頁），是難認原告支出此部分費用，受有
無法利用之損害，故原告請求被告賠償此部分金額，即不應
准許。
⒋原告請求被告賠償其支付與陳全仲之保證金68,000元云云。
然系爭租約第3條約定：「保證金68,000元，乙方（即本件
原告）應於本租約簽定同時給付甲方（即陳全仲），以作為
本租賃契約債務之擔保。該保證金於租約終止或期限屆滿時
，乙方依約交還房屋後，無息返還；但乙方若有積欠因本租
賃所生之債務或費用時，該保證金扣除前該債務或費用後尚
有剩餘時，甲方始負返還義務。」（見本院卷第47頁），可
見該筆保證金係為擔保系爭租約所生債務之履行，且原告於
租約終止後，得依上開約定請求返還，難認屬原告因被告未
依約履行所受損害，是原告援引前開不動產經紀業管理條例
規定及債務不履行之法律關係，請求被告賠償該費用，均屬
無據，不應准許。
⒌原告主張其預計於114年2月開業營運，因無法如期開業而受
有5個月之營業損失，以其先前受僱薪資每月38,000元計算
，受有19萬元損失（計算式：5個月×38,000元＝19萬元）等
語。然系爭租約早於原告預計之開業日期前，即經原告於11
4年1月9日終止（見三、第㈥項），則原告於租約終止後，本
得另覓新職或另尋新址營業，已難認因而導致其5個月無法
營業。又經營事業能否獲利，涉及營業地點、成本、當地客
源、經營策略、經營者提供服務品質等諸多因素，非必然可
得獲利。原告復未能舉證證明其依通常情形，或依已定之計
劃、設備，或其他特別情事，可得預期獲利，則原告僅憑其
開業前受僱所領薪資為標準，主張受有5個月營業收入190,0
00元，尚難採認，是其此部分請求，不應准許。
⒍仲介費部分：
⑴查原告主張其為租賃房屋，以經營物理治療所，委由洪宇軒
居間仲介，已如前述。又原告因承租系爭房屋，業已支付洪
宇軒居間報酬16,000元一情，為兩造所不爭執（見本院卷第
㈢項），則原告因洪宇軒未善盡調查及說明義務，致支出該
筆費用後，未能使用系爭房屋合法營業而受有損害，是其依
前開不動產經紀業管理條例規定，請求洪宇軒及森森公司連
帶賠償該筆費用，即屬有據。
⑵原告雖亦請求陳全仲賠償仲介費16,000元等語。惟按損害賠
償之債，仍以有損害之發生及有責任原因之事實，二者之間
，並有相當因果關係為成立要件。如不合於前開成立要件，
即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年度台上字第48
1號判例意旨參照）。查原告於簽訂系爭租約前，即委託洪
宇軒居間仲介，是原告支出仲介費用，乃基於其與洪宇軒間
居間契約之法律關係支付報酬。而洪宇軒是否已盡居間人之
調查說明義務，尚與陳全仲無涉，是原告支出此筆費用，非
屬終止租約所生之損害，故原告請求陳全仲賠償仲介費16,0
00元，非屬有據，不應准許。
⒎至被告辯稱原告於113年12月11日知悉系爭房屋具違建後，未
立即解約或停工，導致損失擴大，係具與有過失云云。 然
原告於知悉系爭房屋實際面積與登記面積不符時，隨即要求
陳全仲提出竣工圖，然陳全仲迄未提出等情，為兩造所不爭
執（見三、第㈣項）。縱原告於113年12月12日同意陳全仲暫
緩提出，然原告於未取得竣工圖之情況下，實無從確認系爭
房屋增建與否及範圍。而系爭房屋需於裝潢完成，並附掛招
牌後，始得申請主管機關現場查驗，此為被告所不爭執（見
本院卷第497頁），則原告於無從釐清違建確切範圍之情形
下，為合於開業門檻而繼續施工，以供主管機關檢核，乃係
為履行行政規範之正當作為，難認其就所受損害之發生具有
過失，是被告辯稱應依民法第217條規定，減輕其賠償金額
，即屬無據。
六、綜上所述，原告依第226條第1項規定，請求陳全仲給付455,
106元（即附表編號1、3至7、10、12所示費用）；暨依不動
產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告洪宇軒、森
森公司連帶給付471,106元（即上述455,106元費用，加計附
表編號8所示仲介費16,000元），及均自起訴狀繕本送達翌
日即114年7月11日（見本院卷第139、141頁所附送達證書）
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍所為請求，則無理由，應予駁回。又原告與
各該被告間法律關係雖屬各別，然其等給付目的均在於填補
原告因系爭房屋具增建瑕疵，導致無法開業所受損害，是被
告對於原告就455,106元之損害範圍內，具有單一給付目的
，應構成不真正連帶債務，爰諭知如主文第4項所示。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘
明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 23 日
書記官 卓俊杰
附表：
編號 項目 金額（新臺幣） 1 裝潢費用 313,750元 2 消防安檢費用 3,700元 3 市內電話及網路解約金 8,660元 4 租約公證費 3,750元 5 裝修期間水電費 446元 6 傢俱搬運費 3,150元 7 醫療儀器及機台之倉儲費、搬運費 60,000元 8 仲介費 16,000元 9 無法營業損失 190,000元 10 114年1月份房租 30,250元 11 保證金 68,000元 12 裝潢拆除費 35,100元 合 計 732,806元
114年度訴字第634號
原 告 連奕舒
訴訟代理人 黃楓茹律師
被 告 陳全仲
森森房屋仲介有限公司（即住商不動產埔心中正加
盟店）
兼 法 定
代 理 人 洪宇軒
共 同
訴訟代理人 鍾傑名律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年1月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳全仲應給付原告新臺幣455,106元，及自民國114年7
月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告洪宇軒、森森房屋仲介有限公司應連帶給付原告新臺幣
455,106元，及自民國114年7月11日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。
三、被告洪宇軒、森森房屋仲介有限公司應連帶給付原告新臺幣
16,000元，及自民國114年7月11日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。
四、本判決第一、二項所命之給付，如其中任一被告已為全部或
一部給付，其他被告於其給付之範圍內，同免給付義務。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告陳全仲、洪宇軒、森森房屋仲介有限公司連
帶負擔百分之62，被告洪宇軒、森森房屋仲介有限公司連帶
負擔百分之2，餘由原告負擔。
七、本判決第一、二項於原告以新臺幣151,700元為被告陳全仲
、洪宇軒、森森房屋仲介有限公司預供擔保後，得假執行；
被告陳全仲、洪宇軒、森森房屋仲介有限公司如以新臺幣45
5,106元為原告預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣5,000元為被告洪宇軒、森森
房屋仲介有限公司預供擔保後，得假執行；被告洪宇軒、森
森房屋仲介有限公司如以新臺幣16,000元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠伊計畫在彰化縣員林市區開設物理治療所，於民國113年11月
11日委託被告森森房屋仲介有限公司 （下稱森森公司）之
店長即被告洪宇軒（下稱洪宇軒）居間仲介，帶看被告陳全
仲（下稱陳全仲）所有坐落彰化縣○○市○○段000地號土地上
，門牌號碼為彰化縣○○市○○路00號之建物（下稱系爭房屋）
。經洪宇軒及陳全仲均保證系爭房屋並無增建，伊遂於113
年11月19日與陳全仲簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），
承租系爭房屋，供經營物理治療所使用，其等約定租賃期間
自114年1月1日起至118年12月31日止，每月租金新臺幣（下
同）34,000元，押租金68,000元。伊並於簽約後，給付洪宇
軒居間報酬16,000元。
㈡陳全仲於簽約後，均授權其配偶即訴外人邱玉連處理租賃事
宜。伊簽約後旋即進行裝潢設計、購置醫療家具及復健儀器
等設備，預計於114年2月正式開幕。詎於113年12月間繪製
裝潢平面圖時，發現系爭房屋較登記面積增加10至20平方公
尺，伊隨即要求邱玉連提供竣工圖確認，然遭其以系爭房屋
並無違建為由拒絕，伊僅得繼續施工。嗣於114年1月2日向
彰化縣政府申請開業許可，經彰化縣政府衛生局（下稱衛生
局）派員至現場稽核後，以系爭房屋之廁所未坐落在使用執
照範圍內為由，否准開業申請。
㈢陳全仲未依系爭租約第4條所定使用目的交付租賃物，伊於11
4年1月15日類推適用民法第435條第2項、第256條規定，終
止系爭租約。洪宇軒未依不動產經紀業管理條例第23、24條
規定，交付不動產說明書，並確認房屋有無增建，更於帶看
房屋時，保證無增建之瑕疵，已違反居間人之調查及說明義
務，致原告承租房屋後無法開業，而受有如附表所示損害，
爰依民法第226條規定，請求陳全仲賠償732,806元；暨依不
動產經紀業管理條例第26條、民法第226條、第535條、第57
1條規定，擇一請求洪宇軒與森森公司連帶賠償732,806元等
語，並聲明：①陳全仲應給付原告732,806元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②森
森公司及洪宇軒應連帶給付原告732,806元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③前
二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍
內，免給付義務。④願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
㈠洪宇軒係受陳全仲委任，與原告間不存在居間契約關係，自
無須負契約上債務不履行之責。縱認其等間存在契約關係，
「不動產說明書應記載及不得記載事項」並未規定就不動產
租賃是否有違建情形須盡說明義務，是洪宇軒未製作不動產
說明書，並未違反契約義務。又洪宇軒於原告承租房屋前，
已協同原告實地勘察，且傳送內部空間及廁所照片予原告，
原告另多次實地了解房屋現況及周邊環境。又陳全仲於簽約
當日，提供使用執照、建物所有權狀與原告，足認原告於簽
訂系爭租約前，已充分了解系爭房屋是否得供物理治療所使
用。
㈡衛生局否准原告開業申請之理由，乃「無障礙廁所空間須位
在使用執照範圍」，與系爭房屋是否違建無涉。而物理治療
所設置標準既未明列上開條件，顯非一般人可得知悉。原告
於簽約前，並未告知房屋須無違建及無障礙廁所之設置標準
，尚難認洪宇軒得於事前知悉該隱蔽性瑕疵，而盡調查報告
義務。縱認洪宇軒未製作不動產說明書向原告解說，已違反
不動產經紀業管理條例第23、24條規定，亦與原告承租系爭
房屋，因增建致不能開業之損害，不具相當因果關係，故森
森公司亦無庸依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，
連帶負損害賠償責任。另系爭房屋是否合於約定使用收益之
狀況，應屬陳全仲之維持義務，與洪宇軒無涉。
㈢原告簽約時，僅要求陳全仲僅需提供使用執照、建物所有權
狀及土地所有權狀，並同意原告裝修無障礙廁所，是陳全仲
已提出上開資料，即屬已提供合於約定使用收益之租賃物，
故被告均無須負損害賠償責任。系爭租約第4條第1點雖記載
「供治療所之使用」，然未明確約定係供「物理治療所」使
用。原告未事先了解物理治療所之開業條件，於未取得彰化
縣衛生局許可前，即為開業準備，自不得將事後未合法開業
之不利益歸咎於被告。
㈣縱認被告需負賠償責任，然附表編號4、8、10、11所示租約
公證費、114年1月房租、保證金及仲介費為締約成本或對價
，並非損害。原告亦未開始營業，而未受有無法營業之損失
。而附表編號1至3、5至7所示費用，則應考量原告於113年1
2月11日知悉系爭房屋具違建後，未立即解約或停工，導致
損失擴大，而有具與有過失之情等語置辯，並聲明：①原告
之訴及假執行之聲請均駁回；②如受不利判決，願供擔保，
請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第373、432頁，並依判決格式調
整用語及修正文字）：
㈠原告為物理治療師，計畫在員林市區開設物理治療所，並命
名為「舒福物理治療所」。洪宇軒於113年11月12日帶原告
查看陳全仲所有之系爭房屋，嗣原告與陳全仲於113年11月1
9日簽訂系爭租約。
㈡原告與陳全仲於113年11月19日簽訂系爭租約，約定租賃範圍
包含1樓及2樓，租賃期間為114年1月1日起至118年12月31日
止，每月租金為34,000元。
㈢原告已給付洪宇軒報酬16,000元（即附表編號8所示費用）。
㈣原告於113年12月間發現系爭房屋實際面積與登記面積相差10
至20平方公尺，即要求陳全仲提出竣工圖，迄至原告提起本
件訴訟前，陳全仲均未提出。
㈤原告於114年1月2日向彰化縣政府申請物理治療所開業許可，
經彰化縣政府114年2月17日彰衛醫字第1140009523號函以「
案經本局現場稽查，該建物之廁所空間未於臺端所檢附彰建
都（使）字第20409號使用執照，1樓面積41.33平方公尺，2
樓面積56.28平方公尺內，不符前揭規定。」等語，否准原
告申請。
㈥原告於114年1月9日以LINE通訊軟體，向邱玉連通知「房東：
跟您報告一下，衛生局昨天通知醫療所因違建未通過審查，
所以我這邊會和您解約，2月開始不續租」等語，嗣於114年
1月14日寄發存證信函向陳全仲終止系爭租約，經陳全仲於
翌日收受。
㈦原告已支出附表所示費用。
五、本院之判斷：
㈠陳全仲交付原告使用之系爭房屋，是否合於其等約定之使用
狀態？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。依民法第423條、第435條、第436
條規定，交付及保持合於約定使用、收益之租賃物，為出租
人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使
用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之
狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全或給付不能
。又原告就其主張之利己事實，固須依民事訴訟法第277條
規定負證明之責，惟證據資料並不以能直接單獨證明之直接
證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，而某事實依經
驗法則或論理法則，足以推認該待證事實存在，該證明某事
實之間接證據，亦包括在內（最高法院106年度台上字第172
2號判決意旨參照）。
⒉查原告主張系爭房屋1樓之實際面積，較登記面積增加10至20
平方公尺一節，為被告所不爭執（見本院卷第432頁）。又
原告主張兩造約定系爭房屋須無違建（增建）等情，固為被
告所否認。然被告自陳兩造間租賃事宜，陳全仲均授權其配
偶邱玉連代理等語（見本院卷第498頁）。觀諸原告與邱玉
連之LINE對話紀錄擷圖，原告於113年12月11日傳送竣工圖
補發申請書予邱玉連，要求提出竣工圖後，其等通話約7分
鐘，原告方於翌(12)日凌晨告知邱玉連：「我剛詢問朋友一
下，民國83年以前的老房子，政府違建好像不會那麼嚴格。
我先送件看看，到時如果還是需要竣工圖，再麻煩您們跑一
趟。」（見本院卷第57頁），可知原告斯時要求邱玉連提供
竣工圖，乃為確認系爭房屋有無違建之情事。又依原告及邱
玉連LINE對話紀錄擷圖所示，原告於114年1月9日向邱玉連
請求賠償因未告知系爭房屋具違建所受損害時，邱玉連回稱
：「我哪有違建？之前我爸爸承租30幾年都沒事啊、那一排
房子都是這樣」，經原告表示：「樓梯後方20平方公尺到廁
所都是違建」，邱玉連則回覆：「這個我都不清楚、之前都
是公公處理的」；嗣邱玉連於114年2月21日向原告稱；「你
提出違建沒用，因為那個在民國70幾年就建好了啦。我公公
的手上交給我，就這樣了啦」（見本院卷第61、69、215頁
），則倘若原告與陳全仲簽訂租約時，未有房屋不得具違建
之約定，原告應無要求邱玉連提供竣工圖以供確認之必要。
且邱玉連於原告告知系爭房屋具違建時，衡情應以其等未為
約定為由，予以駁斥，而非極力澄清該屋並無違建，是可推
認原告與陳全仲簽訂系爭租約時，應有系爭房屋不得具違建
之約定。
⒊陳全仲雖抗辯其已提供使用執照、建物所有權狀及土地所有
權狀等與原告，並同意原告裝修原有廁所為無障礙廁所，已
提供合於約定使用收益之租賃物云云。然兩造約定系爭房屋
須無違建，惟該屋實際面積較使用執照所載面積增建10至20
平方公尺等情，已如前述，則陳全仲交付原告之系爭房屋，
即不符合兩造約定之使用狀態。縱陳全仲已履行提供上述文
件之附隨義務，仍不得謂其已履行交付合於約定之租賃物之
主給付義務。至原告於114年12月12日固告知邱玉連，其先
送件，若未通過再請邱玉連提出竣工圖等語，然僅可認其等
合意暫緩申請竣工圖，自不得因此即免除陳全仲交付合於約
定狀態之租賃物之出租人義務。
㈡原告得否請求陳全仲負債務不履行之損害賠償責任？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又出租人應以合於
所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，為民法第423條
明定，此乃出租人之主要給付義務。其因租賃物瑕疵之存在
而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因
可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責
任（最高法院91年度台上字第1733號判決參照）。是以，出
租人未能提供合於約定使用收益之租賃物，自難謂已盡其給
付義務，所為給付自未合於租賃之債務本旨，若屬給付不能
，並有可歸責於出租人之事由，承租人得終止或解除租約，
並請求債務不履行之損害賠償。
⒉查系爭租約第4條第1項約明「本房屋係供治療所之使用」（
見本院卷第47頁），可見原告承租系爭房屋之目的，係供經
營治療所使用，且均為被告所知悉。而治療所無論係供物理
治療、語言治療、職能治療或心理治療使用，均要求「使用
樓地板面積應在建築物使用執照所載面積以內」，此有彰化
縣衛生局申辦需知在卷可稽（見本院卷第219、249至275頁
）。又原告於114年1月2日向彰化縣政府申請物理治療所開
業許可，經衛生局以「該建物之廁所空間未於臺端所檢附彰
建都（使）字第20409號使用執照，1樓面積41.33平方公尺
，2樓面積56.28平方公尺內，不符前揭規定」為由，否准申
請等情，為兩造所不爭執（見三、第㈤項）。倘系爭房屋並
無違建情形，當無發生建物廁所坐落於使用執照所載範圍外
之情事，則陳全仲未能交付合於約定使用狀態之租賃物與原
告，致原告申請物理治療所開業許可遭主管機關否准，而受
有損害，是原告依民法第226條規定，請求陳全仲負債務不
履行之損害賠償責任，自屬有據。
⒊至被告辯稱原告未事先了解物理治療所之開業條件，不得將
事後未合法開業之不利益歸咎於被告云云。然系爭房屋為陳
全仲所有，其對於屋況是否增建，勢必較原告瞭解且易查證
。而系爭房屋既不符合無違建之約定要件，並因而導致原告
無法申請開業使用，自不得以原告未事先了解物理治療所之
開業要件為由，而免除陳全仲應盡之主給付義務。
㈢原告與洪宇軒間有無成立居間契約？
⒈按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報
告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568
條第1項分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情
形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。
所謂報告居間，僅以為他方報告訂約之機會為已足；所謂媒
介居間，則以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要（最
高法院52年台上字第2675號判決先例意旨參照）。
⒉查洪宇軒經原告詢問後，於113年11月10日傳送系爭房屋現場
照片與原告，嗣於同年月14日帶看房屋；又原告於同年月14
日向洪宇軒表示願意承租系爭房屋，期間數次經由洪宇軒，
向陳全仲確認營業登記稅收、二代健保費用、租約條款、租
約公證及建物電線、設備等相關租賃事項，並於同年月19日
簽訂系爭租約，原告隨即於同日轉帳16,000元之報酬至洪宇
軒指定之玉山銀行帳戶等情，有原告與洪宇軒間歷來LINE對
話紀錄擷圖在卷可查（見本院卷第165至197頁），可見洪宇
軒乃為原告媒介訂定租約，並於原告與陳全仲簽訂契約後，
由原告給付居間報酬，是兩造間存有居間契約甚明，被告辯
稱其等間無契約關係存在云云，洵無可採。
㈣原告擇一依民法第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2
項規定，請求洪宇軒及森森公司負連帶賠償責任，有無理由
？
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂
立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第
2項定有明文。又不動產經紀業管理條例第22條第1項、第3
項、第23條、第24條明定：「不動產之買賣、互易、租賃或
代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀
業指派經紀人簽章：…五、不動產說明書。」、「第1項第5
款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關
定之。」、「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明
書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前
，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約
書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人
，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視
為租賃或買賣契約書之一部分。」，揆諸上開規定，經紀業
與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經
委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交
易之相對人解說，並於簽訂租賃或買賣契約書時，將該說明
書交付予該相對人，方得充分保障交易當事人權益，俾符本
條例之立法目的（內政部97年11月6日內授中辦地字第09700
52453號函可參）。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業
務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀
人員負連帶賠償責任，同條例第26條第2項亦有明文。
⒉查洪宇軒為原告之居間人，依前揭規定，就不動產狀況及訂
約條件負有調查及說明義務，且應於簽訂系爭租約前，交付
不動產說明書與原告。而建物有無違建，屬不動產交易中影
響契約目的達成之重大事項。且依不動產說明書應記載及不
得記載事項第壹、二、（一）、7.（3）點規定「建物有無
違建或禁建瑕疵情事」屬不動產說明書應記載之事項（見本
院卷第280頁），是洪宇軒就系爭房屋有無違建或增建，自
應善盡調查及說明義務。況原告於簽訂系爭租約前，即於11
3年11月14日以LINE通訊軟體傳送「物理治療所設置查核注
意事項」與洪宇軒一情，有其等間對話紀錄截圖可稽（見本
院卷第353頁），可見原告承租系爭房屋之目的係為開設物
理治療所一節，為洪宇軒所明知。又原告與陳全仲簽訂系爭
租約時，約定系爭房屋不得具違建，業經本院認定如前。而
原告於114年1月6日向洪宇軒陳稱：「房東知道了嗎？事情
有點嚴重，要先跟他說，41平方公尺只到樓梯前，樓梯、廁
所全部都超出容積率」、「房子有二次增建，在預售屋時」
，洪宇軒則回覆「還是以竣工圖為準」，此有其等間對話紀
錄截圖可佐（見本院卷第205頁），則原告向洪宇軒提出系
爭房屋具增建瑕疵時，洪宇軒僅表示需待竣工圖以為確認，
而未質疑原告未曾向其提出需租賃建物無增建之需求。又原
告於114年1月13日復向洪宇軒陳稱：「你沒有跟我說有違建
，如果有說我不會去成立治療所」，洪宇軒於閱讀訊息後，
則未回覆，而未否認原告曾提出系爭房屋須無違建之承租條
件，此有被告所提其等對話紀錄可稽（見本院卷第209頁）
，亦堪認原告於簽訂系爭租約前，有向洪宇軒提出房屋須無
違建之租賃條件。
⒊然洪宇軒自陳於居間過程中，未曾提供不動產說明書與原告
，亦未告知系爭房屋具有違建（見本院卷第230頁），可認
洪宇軒有未善盡調查及說明義務之情事。洪宇軒雖辯稱其不
知物理治療所之特殊設置規範云云，然原告已於簽訂租約前
傳送相關查核注意事項，且建物有無違建乃經紀人員依法應
查知之事項，均如前述。洪宇軒漏未製作並交付不動產說明
書與原告，復未就系爭房屋增建情事據實查證及說明，致原
告誤信該屋可合法供物理治療所營業使用，於簽訂租約並支
出各該費用後，仍無法合法開業使用，而受有損害，則洪宇
軒主觀上縱無故意，亦顯有過失。又洪宇軒為森森公司之經
紀人員，為兩造所不爭執，是原告依不動產經紀業管理條例
第26條第2項規定，請求森森公司與洪宇軒負連帶賠償責任
，應予准許。另原告依上開規定所為請求，既有理由，則其
依民法第226條規定所為請求，即無庸再予審酌。
㈤被告應損害賠償金額為何？
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第216條定有明文。又依通常情形，或依已定之計
劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益
。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預
期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有
客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參
照）。
⒉原告主張其為在系爭房屋經營物理治療所，支出如附表編號1
、3至5、10所示費用；然因開業遭否准，為回復房屋原狀，
支出編號6、7、12所示費用，合計455,106元（計算式：裝
潢費用313,750元＋市內電話及網路解約金8,660元＋房租30,2
50元＋租約公證費3,750元＋裝修期間水電費446元＋傢俱搬運
費3,150元＋醫療儀器之倉儲及搬運費60,000元＋裝潢拆除費3
5,100元＝455,106元等情，為被告所不爭執（見本院卷第434
頁）。而原告因系爭房屋不符約定使用狀態，無法開立物理
治療所使用，致受有上述費用之損失，是其請求被告賠償上
開金額，應予准許。
⒊原告請求被告賠償消防安檢費3,700元等語，然觀諸原告所提
單據內容（見本院卷第91至95頁），該筆支出為購置緊急照
明燈1,000元、消防滅火器1,200元、LED出口燈1,500元等物
品所支出費用，而原告自承其後續仍可繼續使用該物品等語
（見本院卷第468頁），是難認原告支出此部分費用，受有
無法利用之損害，故原告請求被告賠償此部分金額，即不應
准許。
⒋原告請求被告賠償其支付與陳全仲之保證金68,000元云云。
然系爭租約第3條約定：「保證金68,000元，乙方（即本件
原告）應於本租約簽定同時給付甲方（即陳全仲），以作為
本租賃契約債務之擔保。該保證金於租約終止或期限屆滿時
，乙方依約交還房屋後，無息返還；但乙方若有積欠因本租
賃所生之債務或費用時，該保證金扣除前該債務或費用後尚
有剩餘時，甲方始負返還義務。」（見本院卷第47頁），可
見該筆保證金係為擔保系爭租約所生債務之履行，且原告於
租約終止後，得依上開約定請求返還，難認屬原告因被告未
依約履行所受損害，是原告援引前開不動產經紀業管理條例
規定及債務不履行之法律關係，請求被告賠償該費用，均屬
無據，不應准許。
⒌原告主張其預計於114年2月開業營運，因無法如期開業而受
有5個月之營業損失，以其先前受僱薪資每月38,000元計算
，受有19萬元損失（計算式：5個月×38,000元＝19萬元）等
語。然系爭租約早於原告預計之開業日期前，即經原告於11
4年1月9日終止（見三、第㈥項），則原告於租約終止後，本
得另覓新職或另尋新址營業，已難認因而導致其5個月無法
營業。又經營事業能否獲利，涉及營業地點、成本、當地客
源、經營策略、經營者提供服務品質等諸多因素，非必然可
得獲利。原告復未能舉證證明其依通常情形，或依已定之計
劃、設備，或其他特別情事，可得預期獲利，則原告僅憑其
開業前受僱所領薪資為標準，主張受有5個月營業收入190,0
00元，尚難採認，是其此部分請求，不應准許。
⒍仲介費部分：
⑴查原告主張其為租賃房屋，以經營物理治療所，委由洪宇軒
居間仲介，已如前述。又原告因承租系爭房屋，業已支付洪
宇軒居間報酬16,000元一情，為兩造所不爭執（見本院卷第
㈢項），則原告因洪宇軒未善盡調查及說明義務，致支出該
筆費用後，未能使用系爭房屋合法營業而受有損害，是其依
前開不動產經紀業管理條例規定，請求洪宇軒及森森公司連
帶賠償該筆費用，即屬有據。
⑵原告雖亦請求陳全仲賠償仲介費16,000元等語。惟按損害賠
償之債，仍以有損害之發生及有責任原因之事實，二者之間
，並有相當因果關係為成立要件。如不合於前開成立要件，
即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年度台上字第48
1號判例意旨參照）。查原告於簽訂系爭租約前，即委託洪
宇軒居間仲介，是原告支出仲介費用，乃基於其與洪宇軒間
居間契約之法律關係支付報酬。而洪宇軒是否已盡居間人之
調查說明義務，尚與陳全仲無涉，是原告支出此筆費用，非
屬終止租約所生之損害，故原告請求陳全仲賠償仲介費16,0
00元，非屬有據，不應准許。
⒎至被告辯稱原告於113年12月11日知悉系爭房屋具違建後，未
立即解約或停工，導致損失擴大，係具與有過失云云。 然
原告於知悉系爭房屋實際面積與登記面積不符時，隨即要求
陳全仲提出竣工圖，然陳全仲迄未提出等情，為兩造所不爭
執（見三、第㈣項）。縱原告於113年12月12日同意陳全仲暫
緩提出，然原告於未取得竣工圖之情況下，實無從確認系爭
房屋增建與否及範圍。而系爭房屋需於裝潢完成，並附掛招
牌後，始得申請主管機關現場查驗，此為被告所不爭執（見
本院卷第497頁），則原告於無從釐清違建確切範圍之情形
下，為合於開業門檻而繼續施工，以供主管機關檢核，乃係
為履行行政規範之正當作為，難認其就所受損害之發生具有
過失，是被告辯稱應依民法第217條規定，減輕其賠償金額
，即屬無據。
六、綜上所述，原告依第226條第1項規定，請求陳全仲給付455,
106元（即附表編號1、3至7、10、12所示費用）；暨依不動
產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告洪宇軒、森
森公司連帶給付471,106元（即上述455,106元費用，加計附
表編號8所示仲介費16,000元），及均自起訴狀繕本送達翌
日即114年7月11日（見本院卷第139、141頁所附送達證書）
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍所為請求，則無理由，應予駁回。又原告與
各該被告間法律關係雖屬各別，然其等給付目的均在於填補
原告因系爭房屋具增建瑕疵，導致無法開業所受損害，是被
告對於原告就455,106元之損害範圍內，具有單一給付目的
，應構成不真正連帶債務，爰諭知如主文第4項所示。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘
明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 23 日
書記官 卓俊杰
附表：
編號 項目 金額（新臺幣） 1 裝潢費用 313,750元 2 消防安檢費用 3,700元 3 市內電話及網路解約金 8,660元 4 租約公證費 3,750元 5 裝修期間水電費 446元 6 傢俱搬運費 3,150元 7 醫療儀器及機台之倉儲費、搬運費 60,000元 8 仲介費 16,000元 9 無法營業損失 190,000元 10 114年1月份房租 30,250元 11 保證金 68,000元 12 裝潢拆除費 35,100元 合 計 732,806元