給付租金113年度壢簡字第347號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度壢簡字第347號
原 告 卓福盛
被 告 張智為
呂寶玉
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張智為應給付原告新臺幣6,300元，及自民國113年1月2
3日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣3,860元，由被告張智為負擔新臺幣68元，
餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告張智為以新臺幣6,
300元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43
6條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。
二、經查，本件原告起訴時原聲明：(一)被告應連帶給付原告新
臺幣（下同）36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息、(二)願供擔保，請准宣告假
執行。嗣於本院民國113年9月5日言詞辯論期日，追加備位
聲明為：(一)被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二)
請依職權宣告假執行，並將先位聲明第二項變更為：請依職
權宣告假執行。核屬原告上開訴之追加、變更，係本於之同
一基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告為桃園市○○區○○○路000巷0弄0號房屋(下稱系爭房屋)之
共有人，於107年1月1日將系爭房屋出租予被告張智為，租
期自107年1月1日起至109年12月31日止，每月租金1萬元(下
稱107年租約)，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭
房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，被告張智為亦稱承租
後將裝修系爭房屋，兩造遂於107年租約附件特約約定由被
告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、
全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯
間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵1
07年租約全部租金。107年租約屆滿前，被告張智為向原告
續租系爭房屋，約定租期自110年1月1日起至110年12月31日
止，每月租金1萬元(下稱110年租約)，惟原告發現被告張智
為未依107年租約進行修繕，遂於110年租約與被告張智為約
定，被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含
2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓
之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請
求約定修繕項目之修復費用。
(二)然110年租約屆滿後，被告張智為未依約定進行修繕，顯然
違反107年契約約定，故被告張智為不得以修繕費用抵付107
年租約之租金總額36萬元，被告張智為有給付107年租約租
金之義務，而被告呂寶玉為107年租約連帶保證人，應負連
帶責任。爰依107年租約提起先位之訴，請求被告連帶給付
租金。又被告張智為亦未依110年租約於110年12月31日前履
行修繕義務，被告張智為應給付原告修繕費用。爰依110年
租約提起備位之訴，請求被告張智為給付修繕費用。
(三)並為先位聲明：被告應給付連帶原告36萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。及備
位聲明：被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告之答辯：
(一)被告張智為則以：原告出租時，系爭房屋髒亂、未整理，屬
於俗稱之米奇屋，所以107年租約約定由我幫原告整理房屋
，以抵付107年租約之租金36萬元，我於107年租約、110年
租約期間已經將系爭房屋整理好(2樓衛浴修繕、全屋插座修
繕、全屋補土粉刷上漆)，且我支出之整理裝修費用早已超
過36萬元。至於110年租約約定之增設4樓至頂樓鋁梯部分，
系爭房屋本來的鐵梯在出租前已經壞掉了，我後來有加裝移
動式鋁梯，我交屋時鋁梯還在，後來為何不見我就不清楚。
而3樓至4樓樓梯間增設夾板部分，因為系爭房屋3、4樓是屬
於違建，在原告未申請裝修許可前，我怎麼敢施工。至於原
告提出照片主張我未依約定裝修，然原告所提出插座未修繕
照片，並非我交還房屋時之情況。衛浴照片，看不出來有何
問題，只是有點髒。至於全屋補土粉刷上漆部分，我早已完
成，只是系爭房屋本身有漏水問題，即使我完成修繕，還是
會有漏水壁癌問題，並不表示我未完成約定修繕工作等語，
資為抗辯。
(二)被告呂寶玉則以：被告張智為承租系爭房屋時，屋內堆滿垃
圾、抽水馬達損壞，沒有自來水、門窗損壞、房屋漏水、馬
桶堵塞。因原告繼承系爭房屋後，無力修繕房屋至可正常使
用狀態，故與被告張智為約定以高於當地行情之租金出租系
爭房屋，並由被告張智為將系爭房屋修繕至可正常使用狀態
抵付全部租金，被告張智為已將系爭房屋修繕至可正常使用
狀態，且被告張智為所支出之裝修費用早就超過107年租約
租金金額，故無積欠原告107年租約租金，110年租約租金也
有支付，現在又要求被告張智為給付租金，並要我負連帶責
任，顯然無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張其為系爭房屋之共有人，與被告張智為簽訂107年
租約，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時
屋況非常差，有須修繕之處，兩造於107年租約附件特約約
定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座
修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4
樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費
用折抵107年租約全部租金。嗣107年租約屆滿前，被告張智
為向原告續租系爭房屋，並簽訂110年租約，且約定被告張
智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含2樓衛浴修
繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁
梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修
繕項目之修復費用等事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、
107年租約、110年租約等為證(見本院卷第5至12頁)，且為
被告所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
(一)原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，有無
理由?
1、按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度
台上字第511號、第374號、第128號判決意旨參照）。又10
7年租約附約第1條約定：「甲方(原告)房屋裝修業已同意
乙方(被告張智為)，其裝修於租約到期，免回復原狀。其
裝修費用抵租金，其工程費用、明細詳如附件」(見本院卷
第9頁反面)由此可知，107年租約附約約定由被告張智為裝
修系爭房屋以抵付租金，故107年租約被告張智為之對待給
付係裝修系爭房屋，而該附約約定工程費用、明細載於附
件，惟原告並未提出107年租約之附件，且原告於本院言詞
辯論期日亦自承附件已遺失(見本院卷第110頁)，故無法從
107年租約認定被告張智為實際所需修繕之項目為何。
2、惟參酌被告提出系爭房屋於出租前屋況照片、兩造歷次書
狀及陳述，可知107年租約附約之目的在於，原告藉由出租
系爭房屋方式達到房屋修繕之利益，被告張智為則以修繕
房屋達到免附租金之結果，則107年租約被告張智為之對待
給付，解釋上應認係將系爭房屋修繕至可正常使用之狀態
已足。而觀諸被告提出之系爭房屋出租前照片(見本院卷第
39至62頁)，系爭房屋出租時各處均堆置滿雜物、垃圾、陽
台有樹根、屋況不佳、屋內凌亂不堪，顯然無法為正常使
用。而被告提出之系爭房屋整理後之照片(見本院卷第63至
64、112至119頁)，顯示系爭房屋內之雜物、垃圾已清理完
畢、並有重新上漆，較出租前之屋況明亮、整潔，已符合
一般可正常使用之屋況。故被告張智為已履行107年租約所
約定之對待給付義務，其依約自毋庸給付原告租金，則原
告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，無理由
。
(二)原告備位依110年租約請求被告張智為給付36萬元修繕費用
，有無理由?
1、110年租約其他約定事項約定：「因乙方(被告)106年承租
，允若下列屋況修復：⑴2樓衛浴修繕、⑵屋內插座修繕、⑶
全屋補土粉刷上漆、⑷4樓戶外增設至頂樓鋁梯、⑸3樓至4樓
樓梯間增設夾板。因未完成，乙方須於本約期限完成，若
未於110年12月31日前完成，乙方須給予甲方(原告)修復現
金，不得異議。」可知此與107年租約不同，上開約定係於
租金給付義務外，另約定被告張智為應於110年租約屆滿前
履行約定之修復義務，如未履行時，原告得請求未履行部
分所需之修繕費用，故此部分應審酌被告張智為是否已履
行約定項目之修繕義務。又當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明
文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求
。本件原告主張被告張智為違反110年租約，並請求被告張
智為依約給付修繕費用，原告自應對其有利之事實即被告
張智為構成違約之事實負舉證責任。
2、2樓衛浴修繕部分：
原告主張被告張智為未完成2樓衛浴修繕，並提出其113年1
0月拍攝之照片為證(見本院卷第125至126頁)，然為被告所
否認，並辯稱已完成修繕等語。經查，原告提出之衛浴照
片(黑白)，馬桶及洗手台雖有汙漬，但並無髒亂不堪或無
法使用之情形。復參以110年租約係約定110年12月31日前
完成修繕，而原告所拍攝之照片為113年10月間，距110年
租約屆滿返還房屋已超過2年，該衛浴馬桶及洗手台之汙漬
，是否為被告張智為交屋當時之狀況或交屋後正常使用之
髒污，無從判斷，原告復未提出其他證據證明被告張智為
未依110年租約約定修繕衛浴之證據，自難為有利原告之認
定。
3、屋內插座修繕部分：
原告主張被告張智為未完成屋內插座修繕，並提出照片為
證(見本院卷第14頁反面、15頁反面至16頁、120至121頁)
，然為被所否認，並辯稱並非其交屋時之情況等語。經查
，原告提出之照片固顯示電源插座有電線外露、缺少蓋保
之情形，然起訴狀所附之照片並無拍攝之時間，無法確認
是何時拍攝，被告張智為亦稱該照片是其交還房屋前之照
片(見本卷第110頁反面)，而原告113年10月14日所提出之
照片，僅有拍攝插座部分，無法判斷是否為系爭房屋之插
座及何時拍攝之插座，故依原告所提出之證據，難認被告
張智為於110年12月31日時未完成此項約定修繕義務。
4、全屋補土粉刷上漆部分：
原告主張被告張智為未完成全屋補土粉刷上漆，並提出照
片為證(見本院卷第13至15頁反面、122至123頁)，然為被
告張智為所否認，並以前詞置辯。經查，原告起訴狀所附
之照片，系爭房屋牆面固有剝落、壁癌之情形，惟被告張
智為表示為交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而參
被告張智為所提出裝修後照片(見本院卷第63、112至116頁
)，系爭房屋牆面並無剝落、壁癌之情形。至原告113年10
月14日提出之照片，系爭房屋牆面雖有剝落、壁癌之情形
，惟原告自稱該照片為113年10月所拍攝，該拍攝期間距被
告張智為返還房屋已超過2年，且原告亦自陳系爭房屋有漏
水之問題(見本院卷第130頁反面)，而自兩造歷次書狀及陳
述均未提及有約定修復漏水，則被告張智為辯稱其已完成
全屋補土粉刷上漆，只是系爭房屋有漏水問題，完成修繕
還是會有漏水壁癌問題等語，顯非子虛。又原告復未提出
其他證據證明110年12月31日時未完成此項約定修繕義務，
自難認原告此部分主張為真實。
5、4樓戶外增設至頂樓鋁梯：
原告主張被告張智為未於系爭房屋4樓戶外增設至頂樓鋁梯
，並提出照片為證(見本院卷第125頁)，然為被告張智為所
否認，並以前詞置辯。查，原告自陳所提出之照片系113年
10月間所拍攝(見本院卷第129頁反面)，照片中雖未見有可
通往頂樓之移動式鋁梯，然原告拍攝時間距110年租約約定
需完成裝設鋁梯之期限即110年12月31日，已相隔超過2年
，且原告於112年12月29日始提起本件訴訟(見本院卷第3頁
)，該照片無法佐證被告張智為於110年12月31日，是否未
完成裝設移動式鋁梯，原告復未提出被告張智為於110年租
約屆滿交屋時，系爭房屋4樓戶外之照片證明被告張智為斯
時未履行110年租約約定裝設移動式鋁梯，自難為有利原告
之認定。
6、3樓至4樓樓梯間增設夾板：
原告主張被告張智為未於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾
板，並提出照片為證(見本院卷第124頁)，且被告張智為所
不爭執，堪信原告主張為真實。至被告張智為雖辯稱原告
未申請裝修許可前，不敢施工等語。惟被告張智為既於110
年租約同意於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，自有依
約履行之義務，至於倘需要申請裝修許可，被告張智為應
向原告要求履行協力義務申請裝修許可，然被告張智為並
未向原告請求申請施工許可即自行拒絕給付，而非原告拒
絕履行協力義務或遭工務機關駁回裝修許可時，始拒絕履
行此部分之義務，則被告張智為違反110年租約之約定甚明
，原告自得依110年租約約定，請求被告張智為給付3樓至4
樓樓梯間增設夾板之費用。
7、末查，系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板之費用為6,300元
(單價6,000元加5%稅金)，業據原告提出築庭豊室內裝修公
司報價單為證(見本院卷第128頁)，堪信為真實。故原告得
依110年租約之約定請求被告張智為給付6,300元。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項
、第203條分別定有明文。經查，本件契約債務，其給付核
屬無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年1月22日送達被
告張智為，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第28頁），
是本件原告請求被告張智為負擔自起訴狀繕本送達之翌日即
113年1月23日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬
有據，自應准許。
五、綜上所述，原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元
及法定遲延利息，無理由，應予駁回；原告備位依110年租
約，請求被告張智為給付如主文第1項所示，為有理由，應
予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告張智為敗訴之判
決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告張智
如為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及所提證據均
與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如
主文第3項所示。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
書記官 黃建霖
113年度壢簡字第347號
原 告 卓福盛
被 告 張智為
呂寶玉
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張智為應給付原告新臺幣6,300元，及自民國113年1月2
3日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣3,860元，由被告張智為負擔新臺幣68元，
餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告張智為以新臺幣6,
300元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第43
6條第2項、第255條第1項前段及但書第2款分別定有明文。
二、經查，本件原告起訴時原聲明：(一)被告應連帶給付原告新
臺幣（下同）36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息、(二)願供擔保，請准宣告假
執行。嗣於本院民國113年9月5日言詞辯論期日，追加備位
聲明為：(一)被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、(二)
請依職權宣告假執行，並將先位聲明第二項變更為：請依職
權宣告假執行。核屬原告上開訴之追加、變更，係本於之同
一基礎事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告為桃園市○○區○○○路000巷0弄0號房屋(下稱系爭房屋)之
共有人，於107年1月1日將系爭房屋出租予被告張智為，租
期自107年1月1日起至109年12月31日止，每月租金1萬元(下
稱107年租約)，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭
房屋當時屋況非常差，有須修繕之處，被告張智為亦稱承租
後將裝修系爭房屋，兩造遂於107年租約附件特約約定由被
告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、
全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯
間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費用折抵1
07年租約全部租金。107年租約屆滿前，被告張智為向原告
續租系爭房屋，約定租期自110年1月1日起至110年12月31日
止，每月租金1萬元(下稱110年租約)，惟原告發現被告張智
為未依107年租約進行修繕，遂於110年租約與被告張智為約
定，被告張智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含
2樓衛浴修繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓
之頂樓鋁梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請
求約定修繕項目之修復費用。
(二)然110年租約屆滿後，被告張智為未依約定進行修繕，顯然
違反107年契約約定，故被告張智為不得以修繕費用抵付107
年租約之租金總額36萬元，被告張智為有給付107年租約租
金之義務，而被告呂寶玉為107年租約連帶保證人，應負連
帶責任。爰依107年租約提起先位之訴，請求被告連帶給付
租金。又被告張智為亦未依110年租約於110年12月31日前履
行修繕義務，被告張智為應給付原告修繕費用。爰依110年
租約提起備位之訴，請求被告張智為給付修繕費用。
(三)並為先位聲明：被告應給付連帶原告36萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。及備
位聲明：被告張智為應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告之答辯：
(一)被告張智為則以：原告出租時，系爭房屋髒亂、未整理，屬
於俗稱之米奇屋，所以107年租約約定由我幫原告整理房屋
，以抵付107年租約之租金36萬元，我於107年租約、110年
租約期間已經將系爭房屋整理好(2樓衛浴修繕、全屋插座修
繕、全屋補土粉刷上漆)，且我支出之整理裝修費用早已超
過36萬元。至於110年租約約定之增設4樓至頂樓鋁梯部分，
系爭房屋本來的鐵梯在出租前已經壞掉了，我後來有加裝移
動式鋁梯，我交屋時鋁梯還在，後來為何不見我就不清楚。
而3樓至4樓樓梯間增設夾板部分，因為系爭房屋3、4樓是屬
於違建，在原告未申請裝修許可前，我怎麼敢施工。至於原
告提出照片主張我未依約定裝修，然原告所提出插座未修繕
照片，並非我交還房屋時之情況。衛浴照片，看不出來有何
問題，只是有點髒。至於全屋補土粉刷上漆部分，我早已完
成，只是系爭房屋本身有漏水問題，即使我完成修繕，還是
會有漏水壁癌問題，並不表示我未完成約定修繕工作等語，
資為抗辯。
(二)被告呂寶玉則以：被告張智為承租系爭房屋時，屋內堆滿垃
圾、抽水馬達損壞，沒有自來水、門窗損壞、房屋漏水、馬
桶堵塞。因原告繼承系爭房屋後，無力修繕房屋至可正常使
用狀態，故與被告張智為約定以高於當地行情之租金出租系
爭房屋，並由被告張智為將系爭房屋修繕至可正常使用狀態
抵付全部租金，被告張智為已將系爭房屋修繕至可正常使用
狀態，且被告張智為所支出之裝修費用早就超過107年租約
租金金額，故無積欠原告107年租約租金，110年租約租金也
有支付，現在又要求被告張智為給付租金，並要我負連帶責
任，顯然無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張其為系爭房屋之共有人，與被告張智為簽訂107年
租約，並由被告呂寶玉擔任連帶保證人。而因系爭房屋當時
屋況非常差，有須修繕之處，兩造於107年租約附件特約約
定由被告張智為裝修系爭房屋(包含2樓衛浴修繕、全屋插座
修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁梯、將3樓至4
樓樓梯間增設夾板)，租期屆滿後免除回復原狀，其裝修費
用折抵107年租約全部租金。嗣107年租約屆滿前，被告張智
為向原告續租系爭房屋，並簽訂110年租約，且約定被告張
智為應於110年12月31日前應履行修繕義務(包含2樓衛浴修
繕、全屋插座修繕、全屋補土粉刷上漆、增設4樓之頂樓鋁
梯、將3樓至4樓樓梯間增設夾板)，否則原告得請求約定修
繕項目之修復費用等事實，業據其提出系爭房屋所有權狀、
107年租約、110年租約等為證(見本院卷第5至12頁)，且為
被告所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
(一)原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，有無
理由?
1、按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度
台上字第511號、第374號、第128號判決意旨參照）。又10
7年租約附約第1條約定：「甲方(原告)房屋裝修業已同意
乙方(被告張智為)，其裝修於租約到期，免回復原狀。其
裝修費用抵租金，其工程費用、明細詳如附件」(見本院卷
第9頁反面)由此可知，107年租約附約約定由被告張智為裝
修系爭房屋以抵付租金，故107年租約被告張智為之對待給
付係裝修系爭房屋，而該附約約定工程費用、明細載於附
件，惟原告並未提出107年租約之附件，且原告於本院言詞
辯論期日亦自承附件已遺失(見本院卷第110頁)，故無法從
107年租約認定被告張智為實際所需修繕之項目為何。
2、惟參酌被告提出系爭房屋於出租前屋況照片、兩造歷次書
狀及陳述，可知107年租約附約之目的在於，原告藉由出租
系爭房屋方式達到房屋修繕之利益，被告張智為則以修繕
房屋達到免附租金之結果，則107年租約被告張智為之對待
給付，解釋上應認係將系爭房屋修繕至可正常使用之狀態
已足。而觀諸被告提出之系爭房屋出租前照片(見本院卷第
39至62頁)，系爭房屋出租時各處均堆置滿雜物、垃圾、陽
台有樹根、屋況不佳、屋內凌亂不堪，顯然無法為正常使
用。而被告提出之系爭房屋整理後之照片(見本院卷第63至
64、112至119頁)，顯示系爭房屋內之雜物、垃圾已清理完
畢、並有重新上漆，較出租前之屋況明亮、整潔，已符合
一般可正常使用之屋況。故被告張智為已履行107年租約所
約定之對待給付義務，其依約自毋庸給付原告租金，則原
告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元租金，無理由
。
(二)原告備位依110年租約請求被告張智為給付36萬元修繕費用
，有無理由?
1、110年租約其他約定事項約定：「因乙方(被告)106年承租
，允若下列屋況修復：⑴2樓衛浴修繕、⑵屋內插座修繕、⑶
全屋補土粉刷上漆、⑷4樓戶外增設至頂樓鋁梯、⑸3樓至4樓
樓梯間增設夾板。因未完成，乙方須於本約期限完成，若
未於110年12月31日前完成，乙方須給予甲方(原告)修復現
金，不得異議。」可知此與107年租約不同，上開約定係於
租金給付義務外，另約定被告張智為應於110年租約屆滿前
履行約定之修復義務，如未履行時，原告得請求未履行部
分所需之修繕費用，故此部分應審酌被告張智為是否已履
行約定項目之修繕義務。又當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明
文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求
。本件原告主張被告張智為違反110年租約，並請求被告張
智為依約給付修繕費用，原告自應對其有利之事實即被告
張智為構成違約之事實負舉證責任。
2、2樓衛浴修繕部分：
原告主張被告張智為未完成2樓衛浴修繕，並提出其113年1
0月拍攝之照片為證(見本院卷第125至126頁)，然為被告所
否認，並辯稱已完成修繕等語。經查，原告提出之衛浴照
片(黑白)，馬桶及洗手台雖有汙漬，但並無髒亂不堪或無
法使用之情形。復參以110年租約係約定110年12月31日前
完成修繕，而原告所拍攝之照片為113年10月間，距110年
租約屆滿返還房屋已超過2年，該衛浴馬桶及洗手台之汙漬
，是否為被告張智為交屋當時之狀況或交屋後正常使用之
髒污，無從判斷，原告復未提出其他證據證明被告張智為
未依110年租約約定修繕衛浴之證據，自難為有利原告之認
定。
3、屋內插座修繕部分：
原告主張被告張智為未完成屋內插座修繕，並提出照片為
證(見本院卷第14頁反面、15頁反面至16頁、120至121頁)
，然為被所否認，並辯稱並非其交屋時之情況等語。經查
，原告提出之照片固顯示電源插座有電線外露、缺少蓋保
之情形，然起訴狀所附之照片並無拍攝之時間，無法確認
是何時拍攝，被告張智為亦稱該照片是其交還房屋前之照
片(見本卷第110頁反面)，而原告113年10月14日所提出之
照片，僅有拍攝插座部分，無法判斷是否為系爭房屋之插
座及何時拍攝之插座，故依原告所提出之證據，難認被告
張智為於110年12月31日時未完成此項約定修繕義務。
4、全屋補土粉刷上漆部分：
原告主張被告張智為未完成全屋補土粉刷上漆，並提出照
片為證(見本院卷第13至15頁反面、122至123頁)，然為被
告張智為所否認，並以前詞置辯。經查，原告起訴狀所附
之照片，系爭房屋牆面固有剝落、壁癌之情形，惟被告張
智為表示為交還房屋前之照片(見本卷第110頁反面)，而參
被告張智為所提出裝修後照片(見本院卷第63、112至116頁
)，系爭房屋牆面並無剝落、壁癌之情形。至原告113年10
月14日提出之照片，系爭房屋牆面雖有剝落、壁癌之情形
，惟原告自稱該照片為113年10月所拍攝，該拍攝期間距被
告張智為返還房屋已超過2年，且原告亦自陳系爭房屋有漏
水之問題(見本院卷第130頁反面)，而自兩造歷次書狀及陳
述均未提及有約定修復漏水，則被告張智為辯稱其已完成
全屋補土粉刷上漆，只是系爭房屋有漏水問題，完成修繕
還是會有漏水壁癌問題等語，顯非子虛。又原告復未提出
其他證據證明110年12月31日時未完成此項約定修繕義務，
自難認原告此部分主張為真實。
5、4樓戶外增設至頂樓鋁梯：
原告主張被告張智為未於系爭房屋4樓戶外增設至頂樓鋁梯
，並提出照片為證(見本院卷第125頁)，然為被告張智為所
否認，並以前詞置辯。查，原告自陳所提出之照片系113年
10月間所拍攝(見本院卷第129頁反面)，照片中雖未見有可
通往頂樓之移動式鋁梯，然原告拍攝時間距110年租約約定
需完成裝設鋁梯之期限即110年12月31日，已相隔超過2年
，且原告於112年12月29日始提起本件訴訟(見本院卷第3頁
)，該照片無法佐證被告張智為於110年12月31日，是否未
完成裝設移動式鋁梯，原告復未提出被告張智為於110年租
約屆滿交屋時，系爭房屋4樓戶外之照片證明被告張智為斯
時未履行110年租約約定裝設移動式鋁梯，自難為有利原告
之認定。
6、3樓至4樓樓梯間增設夾板：
原告主張被告張智為未於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾
板，並提出照片為證(見本院卷第124頁)，且被告張智為所
不爭執，堪信原告主張為真實。至被告張智為雖辯稱原告
未申請裝修許可前，不敢施工等語。惟被告張智為既於110
年租約同意於系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板，自有依
約履行之義務，至於倘需要申請裝修許可，被告張智為應
向原告要求履行協力義務申請裝修許可，然被告張智為並
未向原告請求申請施工許可即自行拒絕給付，而非原告拒
絕履行協力義務或遭工務機關駁回裝修許可時，始拒絕履
行此部分之義務，則被告張智為違反110年租約之約定甚明
，原告自得依110年租約約定，請求被告張智為給付3樓至4
樓樓梯間增設夾板之費用。
7、末查，系爭房屋3樓至4樓樓梯間增設夾板之費用為6,300元
(單價6,000元加5%稅金)，業據原告提出築庭豊室內裝修公
司報價單為證(見本院卷第128頁)，堪信為真實。故原告得
依110年租約之約定請求被告張智為給付6,300元。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項
、第203條分別定有明文。經查，本件契約債務，其給付核
屬無確定期限，而本件起訴狀繕本係於113年1月22日送達被
告張智為，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第28頁），
是本件原告請求被告張智為負擔自起訴狀繕本送達之翌日即
113年1月23日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬
有據，自應准許。
五、綜上所述，原告先位依107年租約請求被告連帶給付36萬元
及法定遲延利息，無理由，應予駁回；原告備位依110年租
約，請求被告張智為給付如主文第1項所示，為有理由，應
予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告張智為敗訴之判
決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告張智
如為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法及所提證據均
與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如
主文第3項所示。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
書記官 黃建霖
