給付租金等114年度壢簡字第65號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度壢簡字第65號
原 告 李詠謙
即反訴被告
訴訟代理人 胡梅蘭
被 告 蘇奕安即佐藤工作室
即反訴原告
佐藤充
共 同
訴訟代理人 謝庭恩律師
複代理人 簡欣柔律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年9月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蘇奕安即佐藤工作室應給付原告新臺幣2萬1,651元，及自民
國114年2月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇奕安即佐藤工作室負擔百分之2，餘由原告負
擔。
本判決主文第1項得假執行，但被告蘇奕安即佐藤工作室如以新
臺幣2萬1,651元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應連帶給
付原告新臺幣（下同）21萬5,599元及違約金3萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。㈡被告應連帶按月給付原告損害金3萬元及違約金6萬元，
並自民國114年2月起至返還租賃物之日止。嗣原告於114年9
月3日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告120萬1,09
9元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息（見本院卷第177頁）。經核原告前、後之請求
基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。
貳、本訴部分實體事項：
一、原告主張：緣兩造於112年1月27日簽訂關於門牌號碼桃園市
○○區○○街00號3樓建物（下稱系爭建物）之租賃契約（下稱
系爭租約），租期自112年3月1日起至117年2月28日止。而1
12年3月1日起，每月租金為2萬1,500元，113年3月1日起，
每月租金調整為3萬元，並約定如被告無故不繳納租金，經
伊終止租賃契約，或租期屆滿前解除系爭租約而未得伊同意
，伊得按月收取相當於2倍租金之違約金，並仍得按月收取
租金。詎被告自113年7月起，拒絕繳納租金並恣意解除系爭
租約，伊遂本於系爭租約之法律關係，對被告提出返還系爭
建物之訴訟（即本院113年度壢簡字第1821號遷讓房屋等事
件，下稱系爭前案），經本院判決被告蘇奕安即佐藤工作室
（下稱被告蘇奕安）應將系爭建物返還於伊，嗣系爭前案於
114年7月17日強制執行完畢（即本院114年度司執字第40856
號遷讓房屋事件），則自113年7月1日起至114年7月17日止
，被告共累計租金39萬8,500元，及自113年9月1日起至114
年7月17日止之違約金79萬7,000元。另系爭建物之水費1,31
3元與電費4,286元，已由伊代為繳納，此被告無法律上原因
受有債務經清償之利益，亦應一併返還於伊，故被告應給付
伊120萬1,099元。爰依系爭租約第3條第2項、第6條第1項及
第3項之約定及民法第179條之規定，提起本件訴訟等語。並
聲明：如上開變更後之聲明。
二、被告則以：被告佐藤充非系爭租約之承租人，原告對被告佐
藤充為上開請求，自屬無據。又被告蘇奕安與原告原約定系
爭建物如有漏水，應由原告負責，然系爭建物自被告蘇奕安
入住後，漏水情形不斷，被告蘇奕安乃通知訴外人即原告之
配偶胡梅蘭修繕，仍未經原告修繕，被告蘇奕安遂於113年6
月24日向胡梅蘭表示終止系爭租約，並屢次寄發存證信函向
原告表示此事，故上開租賃契約至晚亦於113年7月31日已終
止。嗣被告蘇奕安與胡梅蘭、原告相約於113年7月31日點交
系爭建物，惟因原告未前來點交系爭建物，被告蘇奕安乃於
113年8月1日，將系爭建物鑰匙寄回於原告。系爭租約現已
終止，此並為系爭前案判決所認定在案，則原告應返還被告
蘇奕安訂約時已給付之押金4萬3,000元，並以此與原告請求
之7月份租金為抵銷，且被告蘇奕安積欠之租金未達2期以上
，原告亦未曾催告被告蘇奕安應限期繳納，則原告請求被告
蘇奕安給付違約金，與兩造間所約相違。至被告蘇奕安有何
積欠原告水電費之部分，更為原告所未舉證以實其說。另如
前述終止日期不被採認，則依照系爭前案判決理由，亦可認
為系爭租約於113年8月16日已終止。另參以被告蘇奕安歷次
發出存證信函向原告表示欲終止系爭租約，但原告刻意不理
會，已如前述，卻於系爭租約終止後請求被告蘇奕安返還系
爭建物及租金，毋寧讓被告蘇奕安信賴原告怠於處理租約終
止之事，而不欲處理系爭建物之點交，而認為原告同意終止
系爭租約，亦無繼續收取租金之意思表徵，則被告於本件請
求被告給付租金，有違誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保後免為假執行
。
三、不爭執事項：
原告與被告蘇奕安於112年1月27日簽訂系爭租約（被告佐藤
充是否為系爭租約之當事人之一，應另行判斷），租期自11
2年3月1日起至117年2月28日止，而112年3月1日起，每月租
金為2萬1,500元，113年3月1日起，每月租金調整為3萬元，
並約定如被告蘇奕安無故不繳納租金，經原告終止系爭租約
，或租期屆滿前解除系爭租約而未得原告同意，原告得按月
收取相當於2倍租金之違約金，另原告已收取押金4萬3,000
元。
四、本院之判斷：
㈠原告主張被告積欠伊租金及水電費，並因提前解約需支付伊
違約金，且被告佐藤充亦為系爭租約當事人，自應與被告蘇
奕安一同給付等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件
爭點厥為：⒈被告佐藤充是否為系爭租約之承租人之一？⒉被
告蘇奕安得否主張系爭租約終止？⒊系爭租約於何時終止？⒋
被告蘇奕安何時將系爭建物交還原告？⒌被告蘇奕安是否積
欠原告租金39萬8,500元？⒍被告蘇奕安是否有違約情事而應
支付原告違約金？⒎被告蘇奕安得否以押租金為本件抵銷之
主張？⒏被告蘇奕安是否有因無法律上原因，而受有原告代
墊水電費之利益？⒐原告本件權利之行使，是否違反誠信原
則？
㈡被告佐藤充是否為系爭契約之承租人之一？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。經查，原告主張被
告佐藤充為系爭租約之承租人之一，無非係以被告佐藤充與
被告蘇奕安一同至伊住所簽約為其憑據（見本院卷第51、10
9頁反面及第110頁），然觀諸系爭租約僅有被告蘇奕安即佐
藤工作室一人之簽章，而未見被告佐藤充之簽名用印，而原
告復未提出其他證據資料以實其說，自難僅憑被告佐藤充與
被告蘇奕安共同前往原告住家簽約即認定被告佐藤充亦為系
爭租約承租人之一，是原告此部分主張，並無理由。
⒉另因被告佐藤充既認定非系爭租約之當事人，則下列各項爭
點即不須審酌被告佐藤充之部分，以杜贅述，併此敘明。
㈢被告蘇奕安得否主張系爭租約終止？
按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第
424條定有明文。經查，被告蘇奕安主張：系爭建物有前揭
漏水之情事，因此，據以民法第424條之規定，彼有權終止
系爭租約等語（見本院卷第83頁背面），經本院於114年7月
21日言詞辯論時，勘驗被告所提出之光碟中檔名為「PXL_00
000000_000000000.TS」之錄影影像後，可見：影像畫面木
質地板深色處可見大量水珠，影像畫面由地面向天花板轉移
，而於移轉過程中可見水珠滴下，影像畫面轉向天花板後，
可見天花板轉角處左上方及上方亦分別有水珠，影像畫面向
左上方水珠位置放大後即可見水珠向下滴水等情，此有本院
當日勘驗筆錄在卷（見本院卷第84頁、第85頁）；經本院於
114年7月21日言詞辯論時，勘驗被告所提出之光碟中檔名為
「PXL_00000000_000000000.TS」之錄影影像後，可見：影
像畫面可見天花板轉角處左上方水珠不斷向下滴水，影像畫
面由天花板轉角處左上方水珠轉向上方水珠，且放大後可見
數滴水珠，影像畫面轉回左上方處不斷滴水之水珠，且此時
影像畫面可聽見水珠滴落於鐵製物品內之聲響，影像畫面自
天花板轉回地面，此時可見木質地板置放兩個桶子（其一為
鐵製桶子）用以接天花板滴落之水滴，且於木質地板深色處
亦可見大量水珠等情，此有本院當日勘驗筆錄附卷（見本院
卷第84頁、第86頁）；經本院於114年7月21日言詞辯論時，
勘驗被告所提出之光碟中檔名為「PXL_00000000_000000000
.TS」之錄影影像後，可見：影像畫面可見天花板轉角處左
上方及上方分別有水珠，且影像放大後可見左上方水珠不斷
向地面滴水，另可聽見水珠滴落於鐵製物品內之聲響，影像
畫面由天花板轉至地面，此時可見木質地板置放兩個桶子（
其一為鐵製桶子）用以接天花板滴下之水滴，且於木質地板
深色處亦可見大量水珠，影像畫面再次由地面轉向天花板，
期間持續可聽見水珠滴落於鐵製物品內之聲響，嗣可見錄影
者以食指指向天花板水珠部分，期間持續可聽見水珠滴落於
鐵製物品內之聲響，影像畫面再次轉向天花板，並朝轉角左
上方處水珠位置放大，期間持續可聽見水珠滴落於鐵製物品
內之聲響等情，有本院當日勘驗筆錄可證（見本院卷第84頁
、第87頁），而堪信系爭建物內部漏水情形不斷，除導致系
爭建物內部潮濕而影響人體健康，亦可能影響系爭建物內部
裝潢、設備之安全性，因此，被告蘇奕安自得據以民法第42
4條之規定，向原告主張終止系爭租約。
㈣系爭租約於何時終止？
⒈經查，原告及被告蘇奕安對於系爭租約現已終止乙節，並不
爭執（見本院卷第23頁背面、第52頁背面），且原告於系爭
前案起訴狀亦載明系爭租約已終止等語，該起訴狀並於113
年9月2日送達於被告蘇奕安，此經本院調取系爭前案卷宗核
閱無訛，堪認系爭租約已於113年9月2日終止。
⒉被告蘇奕安雖辯稱：彼於113年6月24日透過通訊軟體LINE通
知訴外人即原告配偶胡梅蘭要終止系爭租約，同時寄出存證
信函，該存證信函於113年7月31日達到於原告，且原告於11
3年8月16日提起前案訴訟載明系爭租約已終止，故系爭租約
應於113年6月24日，或113年7月31日，或113年8月16日終止
等語，並提出彼與胡梅蘭之對話紀錄截圖、113年7月23日及
同年8月6日存證信函為其憑據（見本院卷第28至37頁）。然
原告主張：伊從未授權胡梅蘭處理有關系爭租約收取租金以
外之事，胡梅蘭也從未跟伊提起被告蘇奕安要終止系爭租約
之事等語（見本院卷第179頁），由此，本院無法採信被告
蘇奕安對於系爭租約已於113年6月24日終止之說詞。又未見
被告蘇奕安所辯上開存證信函於113年7月31日達到原告之相
關證據資料，故無從知悉原告收受日期進而認定系爭租約終
止時點為113年7月31日。再者，如以原告終止系爭租約之事
實，認定系爭租約終止時點，自應以原告終止系爭租約之通
知達到被告蘇奕安之時點為準，從而，原告於系爭前案提出
起訴狀之時點即113年8月16日，究非系爭租約終止之時點。
準此，即便被告蘇奕安於本件有權終止系爭租約，已如前述
，但因被告蘇奕安未能提出反證，動搖本院心證以相信系爭
租約可能於上開時點已經終止，而認被告蘇奕安上開所辯，
並非可採。
㈤被告蘇奕安何時將系爭建物交還原告？
⒈按基於公平理念之訴訟上誠信原則，而產生之爭點效理論，
因非法院就訴訟標的所為之判斷，不具有判決實質之確定力
（既判力），須前案判決理由之判斷具備「同一當事人間」
、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推
翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響
判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使
當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」及「
兩造所受之程序保障非顯有差異」等條件，始足當之（最高
法院113年度台上字第1151號民事判決意旨參照）。次按對
於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明
文。
⒉原告固主張：系爭建物係透過本院於114年7月17日，以114年
度司執字第40856號遷讓房屋事件（下稱系爭強制執行事件
）之強制執行程序，始由被告蘇奕安點交予原告等語（見本
院卷第90頁），而為被告蘇奕安所否認。經查，原告分別於
本院114年7月21日、114年9月3日言詞辯論時，分別陳稱：
被告蘇奕安有寄鑰匙，但因為沒有執行名義，所以我不敢進
去，光寄鑰匙不能當作已完成點交；我有收到被告蘇奕安的
信封，但只有系爭房屋鐵門內3個鋁門窗的鑰匙，內部電源
被關閉，鐵門無法向上推，只留下鐵門縫隙等語，佐以原告
於系爭強制執行事件執行過程中，持有上開被告蘇奕安寄回
鑰匙之信封，且系爭建物之鐵門確實保持稍微開啟之狀態等
節，有被告蘇奕安提出系爭強制執行事件當日錄影截圖為證
（見本院卷第93頁），並經本院於114年7月21日言詞辯論時
，勘驗卷內光碟檔名為「XioaYing_Video_0000000000000_1
080HD」之錄影內容後，製作勘驗筆錄在卷（見本院卷第84
頁），而認原告上開所陳為真實。因此，堪信原告確實收受
被告蘇奕安寄出之系爭建物之鑰匙，且因系爭建物之鐵門留
有縫隙，非完全不可入內開啟內部鋁門，則原告收得被告蘇
奕安寄出系爭建物之鑰匙時，即取得對系爭建物之事實上管
領能力，與原告是否取得執行名義無關。
⒊至被告蘇奕安辯稱系爭建物已於113年8月1日歸還於原告等語
，而提出掛號收據為憑，然該掛號收據僅能證明被告蘇奕安
於113年8月1日將前開鑰匙寄出於原告，有該掛號收據可證
（見本院卷第98頁），至原告何時收取前開鑰匙，則無法證
明。然衡諸我國臺灣地區之掛號寄件所需時間，至長應不逾
7日，而認原告至晚應於113年8月8日收受前開鑰匙。是被告
蘇奕安上開所辯歸還時點，仍不可採。
⒋準此，原告上開主張系爭建物之點交時點，並非可採，而應
以本院上開調查而得之時點即113年8月8日為準。
㈥被告是否積欠原告租金39萬8,500元？
⒈按被告蘇奕安應自113年3月1日起每月繳納租金3萬元予原告
，系爭租約第3條第2項定有明文。原告主張：被告蘇奕安自
113年7月1日起至114年7月17日止，共積欠伊租金39萬8,500
元等語，為被告所不否認113年7月份之租金迄未給付乙節，
其餘請求，則否認之（見本院卷第24頁）。經查，系爭租約
已於113年9月2日終止，已如前述，則被告積欠原告之租金
應僅有7月份、8月份共2個月共計6萬元（計算式：3萬×2＝6
萬）。
⒉次按，又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334
條第1項前段定有明文。第按，法律行為，有背於公共秩序
或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。又押租金在擔
保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後
，承租人如有欠租或其他債務不履行所生損害賠償情事時，
其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108
號判決意旨、最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照
）。是以押租金之性質而言，具有擔保承租人未來租約有關
租金之給付及租賃債務之履行之目的，對於出租人而言較具
優勢，反面言之，從保護經濟上之弱者即承租人以觀，應不
許以特約排除押租金抵充承租人未來積欠之租金。因此，本
件系爭租約第7條第4項雖約明押金不得抵租金等語（見本院
卷第5頁），與上開押租金所由設保障弱勢承租人之公共秩
序目的牴觸，應屬無效之約定。是被告蘇奕安主張欲以繳納
之押租金4萬3,000元，為本件之抵銷等語，應屬有據。
⒊準此，上開原告得請求被告蘇奕安給付租金6萬元部分，經扣
除被告蘇奕安已繳納之押租金4萬3,000元後，原告僅得請求
被告蘇奕安給付伊租金1萬7,000元（計算式：6萬－4萬3,000
＝1萬7,000），逾此範圍之請求，則屬無據。
㈦被告蘇奕安是否有違約情事而應支付原告違約金？
⒈按乙方（承租人）拖欠租金2期，經甲方（出租人）催告限期
繳納仍未給付時，甲方得終止租約，乙方需負擔租金及違約
金賠償，自催告日起至交還租賃物之日止，仍得按月支付租
金；違約金：如有違反本契約各條項規定，應以租金2倍，
計付違約金，乙方不得異議並放棄算抗辯權，系爭租約第6
條第1項及第3項約定甚明。又按約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是
否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損
害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯
相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償
額預定性違約金而異。是當事人所約定之違約金是否過高而
有酌減之必要，法院得依職權認定之，無庸待當事人主張或
聲請之。而違約金額是否過高除衡酌一般客觀事實、社會經
濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尚應參
酌債務人違約時之一切情狀斷之。
⒉原告雖主張被告蘇奕安經催告仍未給付租金，故伊依系爭租
約第6條第3項之約定，終止系爭租約後，被告蘇奕安應給付
伊違約金等語，惟原告固有催告被告蘇奕安給付租金，並寄
出存證信函，此有該存證信函在卷可稽（見本院卷第6頁至
第7頁背面），然就該存證信函何時達到於被告蘇奕安，未
見原告提出相關證據資料以實其說，而與上開系爭租約第6
條第3項之約定要件不符，原告本不得請求被告給付違約金
；再者，被告蘇奕安早於系爭租約終止前即將系爭建物鑰匙
返還原告，未具無權占有之情事，且截至目前為止，被告蘇
奕安僅積欠原告1萬7,000元之租金，難認原告所受損害甚鉅
，若再課予被告蘇奕安給付如系爭租約所約定之違約金，則
對被告蘇奕安有失公平。是原告依據系爭租約第6條第3項約
定請求被告蘇奕安給付伊2倍違約金，於法無據。
㈧被告蘇奕安是否有因無法律上原因，而受有原告代墊水電費
之利益？
按水電費及營業稅等必須繳納之稅捐均由乙方全部負擔，系
爭租約第7條第1項但書約定明文在案（見本院卷第5頁）。
原告固提出台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水公司各項費
款繳費憑證（見本院卷第18至22頁）主張被告蘇奕安，尚積
欠伊水費1,313元及電費4,286元等語（見本院卷第103頁）
，然系爭建物業於113年8月8日返還原告，已如前述，是原
告僅得請求系爭建物返還前即113年8月8日前之水電費。觀
諸台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水公司各項費款繳費憑
證（見本院卷第18至22頁），除收費日期為113年7月15日、
113年9月16日之台灣電力公司繳費憑證（見本院卷第18頁）
，與記帳月份為113年8月之台灣自來水公司各項費款繳費憑
證（見本院卷第20頁）之水電費收取費用區，於系爭建物返
還前外，其餘繳費憑證均為113年8月8日後之水電費收據。
循此，原告得請求系爭建物之電費為4,286元，及計算至113
年8月8日止之水費為365元【（水費以2個月為一期，而記帳
月份為113年8月之水費帳單係包含113年7、8月之水費），
計算式：579/2=290（四捨五入至整數位），290/31×8=75（
四捨五入至整數位），290+75=365】。準此，原告得請求之
水電費金額為4,651元【計算式：4,286+365=4,651】。
㈨原告本件權利之行使，是否違反誠信原則？
被告雖以前詞置辯，認定原告本件權利之行使，有違誠實信
用原則。惟查，本件原告係未自胡梅蘭處得悉被告蘇奕安欲
終止系爭租約之資訊，且誤認無執行名義不能取得系爭建物
之事實上管領能力，均已如前述，因此，不能認為原告有何
創造如何之信賴外觀，而違反誠實信用原則之情形。是被告
蘇奕安此處所辯，亦不可採。
㈩又原告據以系爭租約第6條第1項之約定，主張：被告於系爭
租約終止後至交還系爭建物之日止，仍按月給付租金等語，
而該約定之內容與民法第179條不當得利之規定內容相似，
並經原告於本院114年9月3日言詞辯論時，肯認在案（見本
院卷第178頁背面），因此，本件系爭建物既於系爭租約終
止前，已由被告蘇奕安返還於原告，自不生不當得利之問題
，原告此部分之請求，應屬無據。
綜上，原告得請求被告給付伊2萬1,651元（計算式：1萬7,00
0＋4,651＝2萬1,651），逾此範圍之請求，應屬無據。
末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；又遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項
前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告蘇奕
安之給付租金請求權，核屬有確定期限之給付，水電費之請
求權則屬無確定期限之給付，兩者均以支付金錢為標的，原
告皆以起訴狀繕本送達翌日為遲延利息起算始點，亦無不可
，而起訴狀繕本於114年2月25日送達被告蘇奕安（見本院卷
第43頁）而生送達之效力，被告蘇奕安迄未給付，自應負遲
延責任。是原告併請求被告蘇奕安給付自起訴狀繕本送達翌
日即同年月26日起，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核
無不合，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條第2項、第6條第1項及第3
項之約定及民法第179條之規定，請求如主文第1項所示，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法
第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部
分依職權宣告假執行。另依職權酌定被告供所定金額之擔保
後，得免為假執行。
參、反訴程序事項：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有
明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查原告請求給付
租金與反訴原告所提請求返還押金，均係本於系爭租約所生
之爭執，與本訴之標的及防禦方法相牽連，是被告提起本件
反訴，核與前揭法條規定相符，應予准許。
肆、反訴實體事項：
一、反訴原告主張：兩造於112年1月27日成立系爭租約時，反訴
被告即收取押金4萬3,000元，經抵充113年7月份之租金3萬
元後，尚餘1萬3,000元。系爭租約既已終止，反訴被告持有
該押金並無法律上原因，爰依民法第179條之規定，提起本
件反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1萬3,000
元，及自反訴起訴狀送達反訴被告翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：押金應於損害部分抵用，且已於本訴之請求
金額中扣除等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
按押金於抵充承租人欠租或其他債務不履行後，猶有餘額，
始生返還押金之問題。經查，反訴原告給付之押金，經抵充
上開本訴所示租金後，已無剩餘，是反訴原告請求反訴被告
返還押金，並無理由。
四、綜上，反訴原告依民法第179條之規定，請求反訴被告給付1
萬3,000元，及自反訴起訴狀送達反訴被告翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，應予駁回。其假
執行之聲請亦無所附立，而應予以駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造於本訴及反訴之其餘主張陳述及所
提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述
，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法第79條；反訴
部分為民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 黃丞蔚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 27 日
書記官 陳家安
114年度壢簡字第65號
原 告 李詠謙
即反訴被告
訴訟代理人 胡梅蘭
被 告 蘇奕安即佐藤工作室
即反訴原告
佐藤充
共 同
訴訟代理人 謝庭恩律師
複代理人 簡欣柔律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年9月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蘇奕安即佐藤工作室應給付原告新臺幣2萬1,651元，及自民
國114年2月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇奕安即佐藤工作室負擔百分之2，餘由原告負
擔。
本判決主文第1項得假執行，但被告蘇奕安即佐藤工作室如以新
臺幣2萬1,651元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應連帶給
付原告新臺幣（下同）21萬5,599元及違約金3萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。㈡被告應連帶按月給付原告損害金3萬元及違約金6萬元，
並自民國114年2月起至返還租賃物之日止。嗣原告於114年9
月3日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告120萬1,09
9元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息（見本院卷第177頁）。經核原告前、後之請求
基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。
貳、本訴部分實體事項：
一、原告主張：緣兩造於112年1月27日簽訂關於門牌號碼桃園市
○○區○○街00號3樓建物（下稱系爭建物）之租賃契約（下稱
系爭租約），租期自112年3月1日起至117年2月28日止。而1
12年3月1日起，每月租金為2萬1,500元，113年3月1日起，
每月租金調整為3萬元，並約定如被告無故不繳納租金，經
伊終止租賃契約，或租期屆滿前解除系爭租約而未得伊同意
，伊得按月收取相當於2倍租金之違約金，並仍得按月收取
租金。詎被告自113年7月起，拒絕繳納租金並恣意解除系爭
租約，伊遂本於系爭租約之法律關係，對被告提出返還系爭
建物之訴訟（即本院113年度壢簡字第1821號遷讓房屋等事
件，下稱系爭前案），經本院判決被告蘇奕安即佐藤工作室
（下稱被告蘇奕安）應將系爭建物返還於伊，嗣系爭前案於
114年7月17日強制執行完畢（即本院114年度司執字第40856
號遷讓房屋事件），則自113年7月1日起至114年7月17日止
，被告共累計租金39萬8,500元，及自113年9月1日起至114
年7月17日止之違約金79萬7,000元。另系爭建物之水費1,31
3元與電費4,286元，已由伊代為繳納，此被告無法律上原因
受有債務經清償之利益，亦應一併返還於伊，故被告應給付
伊120萬1,099元。爰依系爭租約第3條第2項、第6條第1項及
第3項之約定及民法第179條之規定，提起本件訴訟等語。並
聲明：如上開變更後之聲明。
二、被告則以：被告佐藤充非系爭租約之承租人，原告對被告佐
藤充為上開請求，自屬無據。又被告蘇奕安與原告原約定系
爭建物如有漏水，應由原告負責，然系爭建物自被告蘇奕安
入住後，漏水情形不斷，被告蘇奕安乃通知訴外人即原告之
配偶胡梅蘭修繕，仍未經原告修繕，被告蘇奕安遂於113年6
月24日向胡梅蘭表示終止系爭租約，並屢次寄發存證信函向
原告表示此事，故上開租賃契約至晚亦於113年7月31日已終
止。嗣被告蘇奕安與胡梅蘭、原告相約於113年7月31日點交
系爭建物，惟因原告未前來點交系爭建物，被告蘇奕安乃於
113年8月1日，將系爭建物鑰匙寄回於原告。系爭租約現已
終止，此並為系爭前案判決所認定在案，則原告應返還被告
蘇奕安訂約時已給付之押金4萬3,000元，並以此與原告請求
之7月份租金為抵銷，且被告蘇奕安積欠之租金未達2期以上
，原告亦未曾催告被告蘇奕安應限期繳納，則原告請求被告
蘇奕安給付違約金，與兩造間所約相違。至被告蘇奕安有何
積欠原告水電費之部分，更為原告所未舉證以實其說。另如
前述終止日期不被採認，則依照系爭前案判決理由，亦可認
為系爭租約於113年8月16日已終止。另參以被告蘇奕安歷次
發出存證信函向原告表示欲終止系爭租約，但原告刻意不理
會，已如前述，卻於系爭租約終止後請求被告蘇奕安返還系
爭建物及租金，毋寧讓被告蘇奕安信賴原告怠於處理租約終
止之事，而不欲處理系爭建物之點交，而認為原告同意終止
系爭租約，亦無繼續收取租金之意思表徵，則被告於本件請
求被告給付租金，有違誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保後免為假執行
。
三、不爭執事項：
原告與被告蘇奕安於112年1月27日簽訂系爭租約（被告佐藤
充是否為系爭租約之當事人之一，應另行判斷），租期自11
2年3月1日起至117年2月28日止，而112年3月1日起，每月租
金為2萬1,500元，113年3月1日起，每月租金調整為3萬元，
並約定如被告蘇奕安無故不繳納租金，經原告終止系爭租約
，或租期屆滿前解除系爭租約而未得原告同意，原告得按月
收取相當於2倍租金之違約金，另原告已收取押金4萬3,000
元。
四、本院之判斷：
㈠原告主張被告積欠伊租金及水電費，並因提前解約需支付伊
違約金，且被告佐藤充亦為系爭租約當事人，自應與被告蘇
奕安一同給付等節，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件
爭點厥為：⒈被告佐藤充是否為系爭租約之承租人之一？⒉被
告蘇奕安得否主張系爭租約終止？⒊系爭租約於何時終止？⒋
被告蘇奕安何時將系爭建物交還原告？⒌被告蘇奕安是否積
欠原告租金39萬8,500元？⒍被告蘇奕安是否有違約情事而應
支付原告違約金？⒎被告蘇奕安得否以押租金為本件抵銷之
主張？⒏被告蘇奕安是否有因無法律上原因，而受有原告代
墊水電費之利益？⒐原告本件權利之行使，是否違反誠信原
則？
㈡被告佐藤充是否為系爭契約之承租人之一？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。經查，原告主張被
告佐藤充為系爭租約之承租人之一，無非係以被告佐藤充與
被告蘇奕安一同至伊住所簽約為其憑據（見本院卷第51、10
9頁反面及第110頁），然觀諸系爭租約僅有被告蘇奕安即佐
藤工作室一人之簽章，而未見被告佐藤充之簽名用印，而原
告復未提出其他證據資料以實其說，自難僅憑被告佐藤充與
被告蘇奕安共同前往原告住家簽約即認定被告佐藤充亦為系
爭租約承租人之一，是原告此部分主張，並無理由。
⒉另因被告佐藤充既認定非系爭租約之當事人，則下列各項爭
點即不須審酌被告佐藤充之部分，以杜贅述，併此敘明。
㈢被告蘇奕安得否主張系爭租約終止？
按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第
424條定有明文。經查，被告蘇奕安主張：系爭建物有前揭
漏水之情事，因此，據以民法第424條之規定，彼有權終止
系爭租約等語（見本院卷第83頁背面），經本院於114年7月
21日言詞辯論時，勘驗被告所提出之光碟中檔名為「PXL_00
000000_000000000.TS」之錄影影像後，可見：影像畫面木
質地板深色處可見大量水珠，影像畫面由地面向天花板轉移
，而於移轉過程中可見水珠滴下，影像畫面轉向天花板後，
可見天花板轉角處左上方及上方亦分別有水珠，影像畫面向
左上方水珠位置放大後即可見水珠向下滴水等情，此有本院
當日勘驗筆錄在卷（見本院卷第84頁、第85頁）；經本院於
114年7月21日言詞辯論時，勘驗被告所提出之光碟中檔名為
「PXL_00000000_000000000.TS」之錄影影像後，可見：影
像畫面可見天花板轉角處左上方水珠不斷向下滴水，影像畫
面由天花板轉角處左上方水珠轉向上方水珠，且放大後可見
數滴水珠，影像畫面轉回左上方處不斷滴水之水珠，且此時
影像畫面可聽見水珠滴落於鐵製物品內之聲響，影像畫面自
天花板轉回地面，此時可見木質地板置放兩個桶子（其一為
鐵製桶子）用以接天花板滴落之水滴，且於木質地板深色處
亦可見大量水珠等情，此有本院當日勘驗筆錄附卷（見本院
卷第84頁、第86頁）；經本院於114年7月21日言詞辯論時，
勘驗被告所提出之光碟中檔名為「PXL_00000000_000000000
.TS」之錄影影像後，可見：影像畫面可見天花板轉角處左
上方及上方分別有水珠，且影像放大後可見左上方水珠不斷
向地面滴水，另可聽見水珠滴落於鐵製物品內之聲響，影像
畫面由天花板轉至地面，此時可見木質地板置放兩個桶子（
其一為鐵製桶子）用以接天花板滴下之水滴，且於木質地板
深色處亦可見大量水珠，影像畫面再次由地面轉向天花板，
期間持續可聽見水珠滴落於鐵製物品內之聲響，嗣可見錄影
者以食指指向天花板水珠部分，期間持續可聽見水珠滴落於
鐵製物品內之聲響，影像畫面再次轉向天花板，並朝轉角左
上方處水珠位置放大，期間持續可聽見水珠滴落於鐵製物品
內之聲響等情，有本院當日勘驗筆錄可證（見本院卷第84頁
、第87頁），而堪信系爭建物內部漏水情形不斷，除導致系
爭建物內部潮濕而影響人體健康，亦可能影響系爭建物內部
裝潢、設備之安全性，因此，被告蘇奕安自得據以民法第42
4條之規定，向原告主張終止系爭租約。
㈣系爭租約於何時終止？
⒈經查，原告及被告蘇奕安對於系爭租約現已終止乙節，並不
爭執（見本院卷第23頁背面、第52頁背面），且原告於系爭
前案起訴狀亦載明系爭租約已終止等語，該起訴狀並於113
年9月2日送達於被告蘇奕安，此經本院調取系爭前案卷宗核
閱無訛，堪認系爭租約已於113年9月2日終止。
⒉被告蘇奕安雖辯稱：彼於113年6月24日透過通訊軟體LINE通
知訴外人即原告配偶胡梅蘭要終止系爭租約，同時寄出存證
信函，該存證信函於113年7月31日達到於原告，且原告於11
3年8月16日提起前案訴訟載明系爭租約已終止，故系爭租約
應於113年6月24日，或113年7月31日，或113年8月16日終止
等語，並提出彼與胡梅蘭之對話紀錄截圖、113年7月23日及
同年8月6日存證信函為其憑據（見本院卷第28至37頁）。然
原告主張：伊從未授權胡梅蘭處理有關系爭租約收取租金以
外之事，胡梅蘭也從未跟伊提起被告蘇奕安要終止系爭租約
之事等語（見本院卷第179頁），由此，本院無法採信被告
蘇奕安對於系爭租約已於113年6月24日終止之說詞。又未見
被告蘇奕安所辯上開存證信函於113年7月31日達到原告之相
關證據資料，故無從知悉原告收受日期進而認定系爭租約終
止時點為113年7月31日。再者，如以原告終止系爭租約之事
實，認定系爭租約終止時點，自應以原告終止系爭租約之通
知達到被告蘇奕安之時點為準，從而，原告於系爭前案提出
起訴狀之時點即113年8月16日，究非系爭租約終止之時點。
準此，即便被告蘇奕安於本件有權終止系爭租約，已如前述
，但因被告蘇奕安未能提出反證，動搖本院心證以相信系爭
租約可能於上開時點已經終止，而認被告蘇奕安上開所辯，
並非可採。
㈤被告蘇奕安何時將系爭建物交還原告？
⒈按基於公平理念之訴訟上誠信原則，而產生之爭點效理論，
因非法院就訴訟標的所為之判斷，不具有判決實質之確定力
（既判力），須前案判決理由之判斷具備「同一當事人間」
、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推
翻原判斷」、「該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響
判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證及攻防，使
當事人為適當完全之辯論，由法院為實質之審理判斷」及「
兩造所受之程序保障非顯有差異」等條件，始足當之（最高
法院113年度台上字第1151號民事判決意旨參照）。次按對
於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明
文。
⒉原告固主張：系爭建物係透過本院於114年7月17日，以114年
度司執字第40856號遷讓房屋事件（下稱系爭強制執行事件
）之強制執行程序，始由被告蘇奕安點交予原告等語（見本
院卷第90頁），而為被告蘇奕安所否認。經查，原告分別於
本院114年7月21日、114年9月3日言詞辯論時，分別陳稱：
被告蘇奕安有寄鑰匙，但因為沒有執行名義，所以我不敢進
去，光寄鑰匙不能當作已完成點交；我有收到被告蘇奕安的
信封，但只有系爭房屋鐵門內3個鋁門窗的鑰匙，內部電源
被關閉，鐵門無法向上推，只留下鐵門縫隙等語，佐以原告
於系爭強制執行事件執行過程中，持有上開被告蘇奕安寄回
鑰匙之信封，且系爭建物之鐵門確實保持稍微開啟之狀態等
節，有被告蘇奕安提出系爭強制執行事件當日錄影截圖為證
（見本院卷第93頁），並經本院於114年7月21日言詞辯論時
，勘驗卷內光碟檔名為「XioaYing_Video_0000000000000_1
080HD」之錄影內容後，製作勘驗筆錄在卷（見本院卷第84
頁），而認原告上開所陳為真實。因此，堪信原告確實收受
被告蘇奕安寄出之系爭建物之鑰匙，且因系爭建物之鐵門留
有縫隙，非完全不可入內開啟內部鋁門，則原告收得被告蘇
奕安寄出系爭建物之鑰匙時，即取得對系爭建物之事實上管
領能力，與原告是否取得執行名義無關。
⒊至被告蘇奕安辯稱系爭建物已於113年8月1日歸還於原告等語
，而提出掛號收據為憑，然該掛號收據僅能證明被告蘇奕安
於113年8月1日將前開鑰匙寄出於原告，有該掛號收據可證
（見本院卷第98頁），至原告何時收取前開鑰匙，則無法證
明。然衡諸我國臺灣地區之掛號寄件所需時間，至長應不逾
7日，而認原告至晚應於113年8月8日收受前開鑰匙。是被告
蘇奕安上開所辯歸還時點，仍不可採。
⒋準此，原告上開主張系爭建物之點交時點，並非可採，而應
以本院上開調查而得之時點即113年8月8日為準。
㈥被告是否積欠原告租金39萬8,500元？
⒈按被告蘇奕安應自113年3月1日起每月繳納租金3萬元予原告
，系爭租約第3條第2項定有明文。原告主張：被告蘇奕安自
113年7月1日起至114年7月17日止，共積欠伊租金39萬8,500
元等語，為被告所不否認113年7月份之租金迄未給付乙節，
其餘請求，則否認之（見本院卷第24頁）。經查，系爭租約
已於113年9月2日終止，已如前述，則被告積欠原告之租金
應僅有7月份、8月份共2個月共計6萬元（計算式：3萬×2＝6
萬）。
⒉次按，又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334
條第1項前段定有明文。第按，法律行為，有背於公共秩序
或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。又押租金在擔
保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後
，承租人如有欠租或其他債務不履行所生損害賠償情事時，
其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108
號判決意旨、最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照
）。是以押租金之性質而言，具有擔保承租人未來租約有關
租金之給付及租賃債務之履行之目的，對於出租人而言較具
優勢，反面言之，從保護經濟上之弱者即承租人以觀，應不
許以特約排除押租金抵充承租人未來積欠之租金。因此，本
件系爭租約第7條第4項雖約明押金不得抵租金等語（見本院
卷第5頁），與上開押租金所由設保障弱勢承租人之公共秩
序目的牴觸，應屬無效之約定。是被告蘇奕安主張欲以繳納
之押租金4萬3,000元，為本件之抵銷等語，應屬有據。
⒊準此，上開原告得請求被告蘇奕安給付租金6萬元部分，經扣
除被告蘇奕安已繳納之押租金4萬3,000元後，原告僅得請求
被告蘇奕安給付伊租金1萬7,000元（計算式：6萬－4萬3,000
＝1萬7,000），逾此範圍之請求，則屬無據。
㈦被告蘇奕安是否有違約情事而應支付原告違約金？
⒈按乙方（承租人）拖欠租金2期，經甲方（出租人）催告限期
繳納仍未給付時，甲方得終止租約，乙方需負擔租金及違約
金賠償，自催告日起至交還租賃物之日止，仍得按月支付租
金；違約金：如有違反本契約各條項規定，應以租金2倍，
計付違約金，乙方不得異議並放棄算抗辯權，系爭租約第6
條第1項及第3項約定甚明。又按約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金是
否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損
害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯
相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償
額預定性違約金而異。是當事人所約定之違約金是否過高而
有酌減之必要，法院得依職權認定之，無庸待當事人主張或
聲請之。而違約金額是否過高除衡酌一般客觀事實、社會經
濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尚應參
酌債務人違約時之一切情狀斷之。
⒉原告雖主張被告蘇奕安經催告仍未給付租金，故伊依系爭租
約第6條第3項之約定，終止系爭租約後，被告蘇奕安應給付
伊違約金等語，惟原告固有催告被告蘇奕安給付租金，並寄
出存證信函，此有該存證信函在卷可稽（見本院卷第6頁至
第7頁背面），然就該存證信函何時達到於被告蘇奕安，未
見原告提出相關證據資料以實其說，而與上開系爭租約第6
條第3項之約定要件不符，原告本不得請求被告給付違約金
；再者，被告蘇奕安早於系爭租約終止前即將系爭建物鑰匙
返還原告，未具無權占有之情事，且截至目前為止，被告蘇
奕安僅積欠原告1萬7,000元之租金，難認原告所受損害甚鉅
，若再課予被告蘇奕安給付如系爭租約所約定之違約金，則
對被告蘇奕安有失公平。是原告依據系爭租約第6條第3項約
定請求被告蘇奕安給付伊2倍違約金，於法無據。
㈧被告蘇奕安是否有因無法律上原因，而受有原告代墊水電費
之利益？
按水電費及營業稅等必須繳納之稅捐均由乙方全部負擔，系
爭租約第7條第1項但書約定明文在案（見本院卷第5頁）。
原告固提出台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水公司各項費
款繳費憑證（見本院卷第18至22頁）主張被告蘇奕安，尚積
欠伊水費1,313元及電費4,286元等語（見本院卷第103頁）
，然系爭建物業於113年8月8日返還原告，已如前述，是原
告僅得請求系爭建物返還前即113年8月8日前之水電費。觀
諸台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水公司各項費款繳費憑
證（見本院卷第18至22頁），除收費日期為113年7月15日、
113年9月16日之台灣電力公司繳費憑證（見本院卷第18頁）
，與記帳月份為113年8月之台灣自來水公司各項費款繳費憑
證（見本院卷第20頁）之水電費收取費用區，於系爭建物返
還前外，其餘繳費憑證均為113年8月8日後之水電費收據。
循此，原告得請求系爭建物之電費為4,286元，及計算至113
年8月8日止之水費為365元【（水費以2個月為一期，而記帳
月份為113年8月之水費帳單係包含113年7、8月之水費），
計算式：579/2=290（四捨五入至整數位），290/31×8=75（
四捨五入至整數位），290+75=365】。準此，原告得請求之
水電費金額為4,651元【計算式：4,286+365=4,651】。
㈨原告本件權利之行使，是否違反誠信原則？
被告雖以前詞置辯，認定原告本件權利之行使，有違誠實信
用原則。惟查，本件原告係未自胡梅蘭處得悉被告蘇奕安欲
終止系爭租約之資訊，且誤認無執行名義不能取得系爭建物
之事實上管領能力，均已如前述，因此，不能認為原告有何
創造如何之信賴外觀，而違反誠實信用原則之情形。是被告
蘇奕安此處所辯，亦不可採。
㈩又原告據以系爭租約第6條第1項之約定，主張：被告於系爭
租約終止後至交還系爭建物之日止，仍按月給付租金等語，
而該約定之內容與民法第179條不當得利之規定內容相似，
並經原告於本院114年9月3日言詞辯論時，肯認在案（見本
院卷第178頁背面），因此，本件系爭建物既於系爭租約終
止前，已由被告蘇奕安返還於原告，自不生不當得利之問題
，原告此部分之請求，應屬無據。
綜上，原告得請求被告給付伊2萬1,651元（計算式：1萬7,00
0＋4,651＝2萬1,651），逾此範圍之請求，應屬無據。
末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；又遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項
前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告蘇奕
安之給付租金請求權，核屬有確定期限之給付，水電費之請
求權則屬無確定期限之給付，兩者均以支付金錢為標的，原
告皆以起訴狀繕本送達翌日為遲延利息起算始點，亦無不可
，而起訴狀繕本於114年2月25日送達被告蘇奕安（見本院卷
第43頁）而生送達之效力，被告蘇奕安迄未給付，自應負遲
延責任。是原告併請求被告蘇奕安給付自起訴狀繕本送達翌
日即同年月26日起，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核
無不合，亦應准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3條第2項、第6條第1項及第3
項之約定及民法第179條之規定，請求如主文第1項所示，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法
第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部
分依職權宣告假執行。另依職權酌定被告供所定金額之擔保
後，得免為假執行。
參、反訴程序事項：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項分別定有
明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查原告請求給付
租金與反訴原告所提請求返還押金，均係本於系爭租約所生
之爭執，與本訴之標的及防禦方法相牽連，是被告提起本件
反訴，核與前揭法條規定相符，應予准許。
肆、反訴實體事項：
一、反訴原告主張：兩造於112年1月27日成立系爭租約時，反訴
被告即收取押金4萬3,000元，經抵充113年7月份之租金3萬
元後，尚餘1萬3,000元。系爭租約既已終止，反訴被告持有
該押金並無法律上原因，爰依民法第179條之規定，提起本
件反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1萬3,000
元，及自反訴起訴狀送達反訴被告翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：押金應於損害部分抵用，且已於本訴之請求
金額中扣除等語資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
按押金於抵充承租人欠租或其他債務不履行後，猶有餘額，
始生返還押金之問題。經查，反訴原告給付之押金，經抵充
上開本訴所示租金後，已無剩餘，是反訴原告請求反訴被告
返還押金，並無理由。
四、綜上，反訴原告依民法第179條之規定，請求反訴被告給付1
萬3,000元，及自反訴起訴狀送達反訴被告翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，應予駁回。其假
執行之聲請亦無所附立，而應予以駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造於本訴及反訴之其餘主張陳述及所
提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述
，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法第79條；反訴
部分為民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 黃丞蔚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 27 日
書記官 陳家安