返還押租金114年度竹北小字第537號
臺灣新竹地方法院民事小額判決
114年度竹北小字第537號
原 告 詹琇喬
被 告 邱文琪
訴訟代理人 邱顯宏
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年10月14日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣56,000元，及自民國114年8月21日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣56,000元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由原
告向被告承租門牌號碼新竹縣○○市○○街000巷00弄0號建物（
下稱系爭建物），約定作為居住及物理治療工作室使用，租
賃期間為民國（下同）113年9月18日至118年9月17日，原告
並即交付相當於2個月租金之押租金新臺幣（下同）56,000
元（下稱系爭押租金）予被告。嗣因系爭建物出入口上方即
二樓外牆磁磚陸續膨起、掉落，嚴重影響原告居住及出入之
安全，原告即於114年4月3日起以LINE通訊軟體不斷向被告
反應、請求修繕，未料被告遲遲未能完成修繕，原告方於同
年6月間再以存證信函向被告催告，並於同年7月17日提前終
止系爭租約、完成點交。系爭租約既已終止，被告即應返還
系爭押租金，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，並聲
明：被告應給付原告56,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：原告於114年4月3日向被告反應系爭建物所屬大
樓外牆磁磚疑似有掉落危險，被告即於同日轉達至所屬大樓
的LINE群組、共同研商後續處理，系爭建物樓上二樓住戶亦
於同年5月20日完成第一次外牆修繕，被告實已竭力履行道
德及法律上之義務。然原告竟據此為由，於同年6月26日單
方通知將提前終止系爭租約，並於同年7月17日搬離系爭建
物。然查系爭建物所屬大樓外牆根本不在系爭租約標的範圍
內，被告自無修繕義務，且大樓實際掉落之磁磚數量極少，
對原告並無立即且實質上的危險，並無減損系爭建物應具有
之使用效能，是原告單方提前終止系爭租約，當屬無據。復
觀兩造於系爭租約已有特別約定，如一方於前3年即116年9
月17日止前提前終止系爭租約，應賠償他方2個月租金額之
違約金，原告既承認提前終止系爭租約，則被告當據此扣除
系爭押租金，不需返還原告等語置辯，並聲明：原告之訴駁
回。
三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使
用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有
忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依
約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益
租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租
人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或
權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。
而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立
租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘
該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對
租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達
完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使
用、收益狀態之義務。查原告主張系爭建物係其承租作為居
住及從事物理治療工作室使用，為系爭租約第6條所載明（
見本院卷第65頁），為兩造所不爭執，堪認兩造就系爭租約
預設之共同主觀之認知，即系爭建物即為供作原告居住及營
業之需求，且屬系爭租約必要之點，則揆諸前開實務見解，
系爭建物自應需符合適於原告居住及營業之用途。然由被告
所提出之兩造LINE對話截圖及所附系爭建物外牆之相片可知
（見本院卷第165-187頁），原告自114年4月7日起即以系爭
建物出入口上方即二樓外牆磁磚澎起、掉落之相片，陸續且
明確地向被告反應其居住安全上的疑慮，數度請求被告能儘
快修繕以維持居住安全。本院審酌老舊建物因年久失修致外
牆磁磚無預警掉落後砸中往來行走路人的重大傷亡社會事件
，並非少見，是依一般社會常情，原告上開疑慮，尚屬有據
。被告雖辯稱其即於系爭建物所屬大樓群組告知上情、並與
其他住戶共商解決之道，然查於原告自第一次反應上情迄今
，亦僅僅有二樓住戶於114年5月20日進行第一次外牆修繕之
實際修繕行動而已。況於該次修繕後，原告當日即以相片反
應系爭建物出入口上方之外牆磁磚仍有澎起、即將掉落之情
狀未見改善，進而詢問「快掉下來的磁磚」是否處理時，進
而得知該次修繕係僅「擠膠」黏貼處置等情（見本院卷第16
7頁），是該次修繕是否即能排除既有的安全疑慮，實屬有
疑，按此，原告於同年月22日再向被告反應上情，並告知其
預約之客人已因此陸續取消前來、且因嚴重影響其出入之安
全而再難安心居住等情（見本院卷第181頁），應屬合理可
信。被告雖又以系爭建物所屬大樓外牆並非其修繕義務範圍
，且其於上開期間已協助處理自無違約之情置辯，然因系爭
建物出入口正上方之外牆磁磚仍有明顯隆起及掉落、掀起之
缺口，自難完全排除外牆磁磚突然掉落、砸中頭身之重大風
險，復因肉眼即可輕易察覺上開情狀，是一般人自會避免由
下經過，然系爭建物既以此為出入必經之處，必然嚴重影響
原告居住安全及正常營運，而無法符合兩造於系爭租約所約
定適於居住及營業之使用、收益狀態，是揆諸前開實務見解
，無論系爭建物外牆修繕義務歸屬，無論被告是否曾竭力就
此與其他住戶協商溝通，被告確未盡出租人之主要義務甚明
。
四、次按租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能
達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止
租約。經查，系爭建物未保持合於約定使用、收益之狀態，
使原告承租系爭建物以供居住及營業使用之目的不達，被告
已違反民法第423條之規定，且經原告催告補正，迄至本件
言詞辯論終結為止，仍無法補正，則原告依法終止系爭租約
，即屬有據。系爭租約既經原告合法終止，被告亦不爭執確
有收受系爭押租金，自應將系爭押租金返還原告。被告雖據
系爭租約第4條及特別約定第6條（見本院卷第65、71頁）之
約定，即「…承租人如不繼續承租，出租人應於承租人遷空
、交還房屋並繳清至點交房屋日之水電、瓦斯、管理費用，
並履行本契約各條款後該保證金於扣除承租人因契約應付給
出租人之損害賠償，賠償後尚有餘額應無息退還」、「雙方
欲提前終止租約者，提出一方應提前30日通知他方，且於前
三年（116年9月17日止）須賠償他方二個月租金額違約金…
」，主張原告既自承前於114年7月17日提前終止系爭租約，
依約定自應負違約責任，是其自扣除系爭押租金不予返還，
當即有據云云。惟按契約之終止權，可分為法定終止權、意
定終止權，前者為法律所明文規定賦予當事人之終止權，即
係法律賦予當事人行使權利之意，既係法律賦予的權利，則
當事人在行使之後，自不應再受到任何法律上的處罰或不利
益之負擔，此應為法體系及誠信原則所應為之當然解釋。因
此，系爭契約特別約定第6條之約定，如果解釋上包含法定
終止權之行使在內，將會導致合法行使法定終止權者，反受
到計罰違約金之不利益損害，顯非該約款之原意。故系爭租
賃契特別約定第6條之約定應當限縮解釋，將該條約定之終
止權，解釋為僅限於任意終止、無故終止者而言，並不包含
法定終止權在內，如此方符合法秩序體系。本件原告係因出
租人之被告未提供合乎本旨之租賃物，行使之法定終止權，
其法律效果自應與系爭租約特別約定第6條之約定終止權有
別，自無從逕認為原告之終止，係屬於系爭租約第4條所約
定，提前無故任意終止。是被告依該項約定，對原告計罰2
個月租金之違約金，於法即屬無據。本院復審酌被告既於本
件自陳原告確於訂約時繳付系爭押租金，並已於114年7月17
日完成遷空交屋，復迄未於本件抗辯原告有上開其他得予扣
除之損害賠償等情，則原告請求返系爭押租金，當即有據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及
第203條分別定有明文。本件原告所為之請求，均係以支付
金錢為標的，除未約定利率，復未約定給付期限，是原告請
求自起訴狀繕本送達翌日即114年8月21日起（見本院卷第59
頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應
予准許。
六、綜上所述，本件原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付
56,000元，及自民國114年8月21日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第2項簡易訴訟
事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392
條第2項規定，依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額。
原告雖聲請供擔保後宣告假執行，然僅係促使法院為職權之
發動，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此
敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
竹北簡易庭法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書 記 官 魏翊洳
114年度竹北小字第537號
原 告 詹琇喬
被 告 邱文琪
訴訟代理人 邱顯宏
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年10月14日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣56,000元，及自民國114年8月21日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣56,000元為原告預供
擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由原
告向被告承租門牌號碼新竹縣○○市○○街000巷00弄0號建物（
下稱系爭建物），約定作為居住及物理治療工作室使用，租
賃期間為民國（下同）113年9月18日至118年9月17日，原告
並即交付相當於2個月租金之押租金新臺幣（下同）56,000
元（下稱系爭押租金）予被告。嗣因系爭建物出入口上方即
二樓外牆磁磚陸續膨起、掉落，嚴重影響原告居住及出入之
安全，原告即於114年4月3日起以LINE通訊軟體不斷向被告
反應、請求修繕，未料被告遲遲未能完成修繕，原告方於同
年6月間再以存證信函向被告催告，並於同年7月17日提前終
止系爭租約、完成點交。系爭租約既已終止，被告即應返還
系爭押租金，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，並聲
明：被告應給付原告56,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：原告於114年4月3日向被告反應系爭建物所屬大
樓外牆磁磚疑似有掉落危險，被告即於同日轉達至所屬大樓
的LINE群組、共同研商後續處理，系爭建物樓上二樓住戶亦
於同年5月20日完成第一次外牆修繕，被告實已竭力履行道
德及法律上之義務。然原告竟據此為由，於同年6月26日單
方通知將提前終止系爭租約，並於同年7月17日搬離系爭建
物。然查系爭建物所屬大樓外牆根本不在系爭租約標的範圍
內，被告自無修繕義務，且大樓實際掉落之磁磚數量極少，
對原告並無立即且實質上的危險，並無減損系爭建物應具有
之使用效能，是原告單方提前終止系爭租約，當屬無據。復
觀兩造於系爭租約已有特別約定，如一方於前3年即116年9
月17日止前提前終止系爭租約，應賠償他方2個月租金額之
違約金，原告既承認提前終止系爭租約，則被告當據此扣除
系爭押租金，不需返還原告等語置辯，並聲明：原告之訴駁
回。
三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使
用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有
忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依
約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益
租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租
人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或
權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。
而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立
租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘
該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對
租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達
完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使
用、收益狀態之義務。查原告主張系爭建物係其承租作為居
住及從事物理治療工作室使用，為系爭租約第6條所載明（
見本院卷第65頁），為兩造所不爭執，堪認兩造就系爭租約
預設之共同主觀之認知，即系爭建物即為供作原告居住及營
業之需求，且屬系爭租約必要之點，則揆諸前開實務見解，
系爭建物自應需符合適於原告居住及營業之用途。然由被告
所提出之兩造LINE對話截圖及所附系爭建物外牆之相片可知
（見本院卷第165-187頁），原告自114年4月7日起即以系爭
建物出入口上方即二樓外牆磁磚澎起、掉落之相片，陸續且
明確地向被告反應其居住安全上的疑慮，數度請求被告能儘
快修繕以維持居住安全。本院審酌老舊建物因年久失修致外
牆磁磚無預警掉落後砸中往來行走路人的重大傷亡社會事件
，並非少見，是依一般社會常情，原告上開疑慮，尚屬有據
。被告雖辯稱其即於系爭建物所屬大樓群組告知上情、並與
其他住戶共商解決之道，然查於原告自第一次反應上情迄今
，亦僅僅有二樓住戶於114年5月20日進行第一次外牆修繕之
實際修繕行動而已。況於該次修繕後，原告當日即以相片反
應系爭建物出入口上方之外牆磁磚仍有澎起、即將掉落之情
狀未見改善，進而詢問「快掉下來的磁磚」是否處理時，進
而得知該次修繕係僅「擠膠」黏貼處置等情（見本院卷第16
7頁），是該次修繕是否即能排除既有的安全疑慮，實屬有
疑，按此，原告於同年月22日再向被告反應上情，並告知其
預約之客人已因此陸續取消前來、且因嚴重影響其出入之安
全而再難安心居住等情（見本院卷第181頁），應屬合理可
信。被告雖又以系爭建物所屬大樓外牆並非其修繕義務範圍
，且其於上開期間已協助處理自無違約之情置辯，然因系爭
建物出入口正上方之外牆磁磚仍有明顯隆起及掉落、掀起之
缺口，自難完全排除外牆磁磚突然掉落、砸中頭身之重大風
險，復因肉眼即可輕易察覺上開情狀，是一般人自會避免由
下經過，然系爭建物既以此為出入必經之處，必然嚴重影響
原告居住安全及正常營運，而無法符合兩造於系爭租約所約
定適於居住及營業之使用、收益狀態，是揆諸前開實務見解
，無論系爭建物外牆修繕義務歸屬，無論被告是否曾竭力就
此與其他住戶協商溝通，被告確未盡出租人之主要義務甚明
。
四、次按租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能
達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止
租約。經查，系爭建物未保持合於約定使用、收益之狀態，
使原告承租系爭建物以供居住及營業使用之目的不達，被告
已違反民法第423條之規定，且經原告催告補正，迄至本件
言詞辯論終結為止，仍無法補正，則原告依法終止系爭租約
，即屬有據。系爭租約既經原告合法終止，被告亦不爭執確
有收受系爭押租金，自應將系爭押租金返還原告。被告雖據
系爭租約第4條及特別約定第6條（見本院卷第65、71頁）之
約定，即「…承租人如不繼續承租，出租人應於承租人遷空
、交還房屋並繳清至點交房屋日之水電、瓦斯、管理費用，
並履行本契約各條款後該保證金於扣除承租人因契約應付給
出租人之損害賠償，賠償後尚有餘額應無息退還」、「雙方
欲提前終止租約者，提出一方應提前30日通知他方，且於前
三年（116年9月17日止）須賠償他方二個月租金額違約金…
」，主張原告既自承前於114年7月17日提前終止系爭租約，
依約定自應負違約責任，是其自扣除系爭押租金不予返還，
當即有據云云。惟按契約之終止權，可分為法定終止權、意
定終止權，前者為法律所明文規定賦予當事人之終止權，即
係法律賦予當事人行使權利之意，既係法律賦予的權利，則
當事人在行使之後，自不應再受到任何法律上的處罰或不利
益之負擔，此應為法體系及誠信原則所應為之當然解釋。因
此，系爭契約特別約定第6條之約定，如果解釋上包含法定
終止權之行使在內，將會導致合法行使法定終止權者，反受
到計罰違約金之不利益損害，顯非該約款之原意。故系爭租
賃契特別約定第6條之約定應當限縮解釋，將該條約定之終
止權，解釋為僅限於任意終止、無故終止者而言，並不包含
法定終止權在內，如此方符合法秩序體系。本件原告係因出
租人之被告未提供合乎本旨之租賃物，行使之法定終止權，
其法律效果自應與系爭租約特別約定第6條之約定終止權有
別，自無從逕認為原告之終止，係屬於系爭租約第4條所約
定，提前無故任意終止。是被告依該項約定，對原告計罰2
個月租金之違約金，於法即屬無據。本院復審酌被告既於本
件自陳原告確於訂約時繳付系爭押租金，並已於114年7月17
日完成遷空交屋，復迄未於本件抗辯原告有上開其他得予扣
除之損害賠償等情，則原告請求返系爭押租金，當即有據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及
第203條分別定有明文。本件原告所為之請求，均係以支付
金錢為標的，除未約定利率，復未約定給付期限，是原告請
求自起訴狀繕本送達翌日即114年8月21日起（見本院卷第59
頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應
予准許。
六、綜上所述，本件原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付
56,000元，及自民國114年8月21日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第2項簡易訴訟
事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392
條第2項規定，依聲請宣告被告供擔保免為假執行之金額。
原告雖聲請供擔保後宣告假執行，然僅係促使法院為職權之
發動，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此
敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
竹北簡易庭法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書 記 官 魏翊洳