解除租賃契約等114年度竹東簡字第271號
臺灣新竹地方法院民事簡易判決
114年度竹東簡字第271號
原 告 宥子家生活服務有限公司
法定代理人 邱家榆
訴訟代理人 陳宥靜
被 告 林依潔
訴訟代理人 徐宏澤律師
黎紹甯律師
上列當事人間解除租賃契約等事件，本院於民國115年2月12日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告主張
兩造間就系爭房屋(詳如後述)租賃關係已解除而不存在乙節
，為被告所否認，是以兩造間就系爭房屋有無租賃關係存在
即有不明，致使原告在私法上地位有受侵害之危險，而該不
確定狀態得以本確認判決加以除去，依上說明，原告自有提
起本件訴訟之確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國113年7月31日與被告訂定租賃契約(下稱系爭租賃
契約)，向被告承租門牌號碼新竹縣○○鎮○○路0段000號2樓房
屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自113年8月1日起至118年7月3
1日止。原告承租系爭房屋係作為日間照顧中心使用，原告
簽約前已明確告知使用目的，並請被告確認社區管委會意見
，被告承諾管委會已知悉並無異議，原告基於此信賴，遂簽
約並進行籌設與許可申請。
㈡嗣於114年3月間，原告接獲縣政府通知社區管委會反對原告
進駐，並表示從未接獲被告正式通知，被告怠於協調，違反
注意義務，導致契約目的落空，構成締約上過失，違反民法
148條誠信原則及第227條債務不履行之規定。
㈢因社區管委會拒絕原告進駐，系爭房屋客觀上已無法作為日
照中心使用，契約目的不能達成，依民法第254條、第259條
，原告得解除契約，並請求被告賠償下列損失：
⒈押金新臺幣(下同)6萬元。
⒉已繳納租金30萬元。
⒊已繳納113年及114年社區管理費共計4萬5957元。
⒋建築師圖審與消防檢修共14萬5418元。
⒌因場地施工損失36萬7533元及未能返還之工人用具價值1萬
2950元，共計38萬483元。
合計損失93萬1858元。
㈣綜上，並聲明：⒈確認雙方於113年7月31日簽約之房屋租賃契
約關係不存在。⒉被告應給付原告93萬1858元。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭租賃契約並經公證，租期自113年8月1日至118
年7月31日，租金每月3萬元，並應於每月1日前繳納，另約
定以房屋現況交付使用，而被告於簽約後已依約定將系爭房
屋現況交付原告使用。
㈡原告固主張被告有締約上過失等語，然系爭租賃契約已成立
並經過公證，即與締約上過失無涉。另原告主張請求權基礎
為民法第227條、第148條等語，然原告並未具體敘明其究係
依據何條文主張解除系爭租賃契約，以及依據何條文請求退
還租金、損害賠償，並進而提出相關事證以實其說。
㈢又原告主張系爭房屋無法作為日照中心使用，違反民法第423
條等語，然依系爭租賃契約第5條明定，出租人以房屋現況
交付承租人使用，未提及出租人提供之系爭房屋應合於供原
告設置日照中心使用，而被告已依約履行提供系爭房屋現況
予原告使用，至於確保系爭房屋現實上得做為日照中心使用
乙節，則與被告無關。
㈣被告否認於系爭租賃契約成立後向社區管委會做出不實之說
明，也未於簽約前承諾「管委會已知悉並無異議」等語。並
聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告於113年7月31日與被告訂定系爭房屋租賃契約，向被告
承租系爭房屋，租賃期間自113年7月1日起至118年7月31日
止，被告亦已將系爭房屋交付原告使用，然社區管委會反對
原告設置日照中心致原告無法取得設立許可等情，業提出公
證書、房屋租賃契約書、存證信函暨回執、律師函、新竹縣
政府函、室內裝修工程合約書、統一發票、估價單、報價單
、現場照片、對話紀錄、承租協商信函等件為證(見本院卷
第15-126頁，被告對此亦未爭執。惟原告主張租賃契約已解
除而不存在，故要求被告返還押金、租金及賠償其他相關損
失等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參
見最高法院17年度上字第917號判決意旨)。又按因可歸責於
債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲
延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由
，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1
項、第226條第1項固有明文。經查，原告主張簽約前已明確
向被告告知承租房屋之目的，並請被告確認社區管委員意見
，被告承諾管委會已知悉並無異議，然被告實際上卻怠於協
調等語。然依系爭租賃契約書第5條第1項約定：「本房屋係
供營業使用。出租人以房屋現況交付承租人使用。」，其餘
條款並未就被告須協助原告取得管委會許可部分為特別約定
，此有系爭租賃契約在卷可稽(見本院卷第19-23頁)。且系
爭租賃契約有記載系爭房屋供營業使用，但並未提及營業之
實際內容，因此系爭房屋可否為日照中心使用，並非被告依
約應履行之義務。另原告主張被告承諾管委會知悉原告租屋
用途且無異議等語，復經被告否認，原告又未提出證據以實
其說，自難認被告有原告主張之債務不履行或違反誠信原則
等情存在，被告又於辯論時明確表明未合意解除契約等語(
見本院卷第226頁)，故原告主張依民法第148條、第227條之
規定已解除系爭租賃契約，契約不存在等語，難認有據。
㈢承上，原告主張已合法解除系爭租賃契約等語並無足取，且
雙方未合意解除系爭租賃契約，則系爭租賃契約仍有效存在
，依系爭租賃契約第3、4、9條之約定，原告本應繳納押金
、租金及管理費等費用，無從命被告返還或給付；另原告支
出之建築師圖審及消防檢修費用，及施工投入及未返還之工
人用具等損失，則係原告自身經營事業支出之費用，亦無從
命被告負擔。因此，原告請求被告給付93萬1858元，自無理
由。
四、綜上，原告請求確認兩造113年7月31日簽約之房屋租賃契約
關係不存在，及請求被告給付原告93萬1858元，均無理由，
應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及所提之證據
，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
竹東簡易庭 法 官 黃世誠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
書記官 楊霽
114年度竹東簡字第271號
原 告 宥子家生活服務有限公司
法定代理人 邱家榆
訴訟代理人 陳宥靜
被 告 林依潔
訴訟代理人 徐宏澤律師
黎紹甯律師
上列當事人間解除租賃契約等事件，本院於民國115年2月12日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告主張
兩造間就系爭房屋(詳如後述)租賃關係已解除而不存在乙節
，為被告所否認，是以兩造間就系爭房屋有無租賃關係存在
即有不明，致使原告在私法上地位有受侵害之危險，而該不
確定狀態得以本確認判決加以除去，依上說明，原告自有提
起本件訴訟之確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國113年7月31日與被告訂定租賃契約(下稱系爭租賃
契約)，向被告承租門牌號碼新竹縣○○鎮○○路0段000號2樓房
屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自113年8月1日起至118年7月3
1日止。原告承租系爭房屋係作為日間照顧中心使用，原告
簽約前已明確告知使用目的，並請被告確認社區管委會意見
，被告承諾管委會已知悉並無異議，原告基於此信賴，遂簽
約並進行籌設與許可申請。
㈡嗣於114年3月間，原告接獲縣政府通知社區管委會反對原告
進駐，並表示從未接獲被告正式通知，被告怠於協調，違反
注意義務，導致契約目的落空，構成締約上過失，違反民法
148條誠信原則及第227條債務不履行之規定。
㈢因社區管委會拒絕原告進駐，系爭房屋客觀上已無法作為日
照中心使用，契約目的不能達成，依民法第254條、第259條
，原告得解除契約，並請求被告賠償下列損失：
⒈押金新臺幣(下同)6萬元。
⒉已繳納租金30萬元。
⒊已繳納113年及114年社區管理費共計4萬5957元。
⒋建築師圖審與消防檢修共14萬5418元。
⒌因場地施工損失36萬7533元及未能返還之工人用具價值1萬
2950元，共計38萬483元。
合計損失93萬1858元。
㈣綜上，並聲明：⒈確認雙方於113年7月31日簽約之房屋租賃契
約關係不存在。⒉被告應給付原告93萬1858元。
二、被告則以：
㈠兩造簽訂系爭租賃契約並經公證，租期自113年8月1日至118
年7月31日，租金每月3萬元，並應於每月1日前繳納，另約
定以房屋現況交付使用，而被告於簽約後已依約定將系爭房
屋現況交付原告使用。
㈡原告固主張被告有締約上過失等語，然系爭租賃契約已成立
並經過公證，即與締約上過失無涉。另原告主張請求權基礎
為民法第227條、第148條等語，然原告並未具體敘明其究係
依據何條文主張解除系爭租賃契約，以及依據何條文請求退
還租金、損害賠償，並進而提出相關事證以實其說。
㈢又原告主張系爭房屋無法作為日照中心使用，違反民法第423
條等語，然依系爭租賃契約第5條明定，出租人以房屋現況
交付承租人使用，未提及出租人提供之系爭房屋應合於供原
告設置日照中心使用，而被告已依約履行提供系爭房屋現況
予原告使用，至於確保系爭房屋現實上得做為日照中心使用
乙節，則與被告無關。
㈣被告否認於系爭租賃契約成立後向社區管委會做出不實之說
明，也未於簽約前承諾「管委會已知悉並無異議」等語。並
聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告於113年7月31日與被告訂定系爭房屋租賃契約，向被告
承租系爭房屋，租賃期間自113年7月1日起至118年7月31日
止，被告亦已將系爭房屋交付原告使用，然社區管委會反對
原告設置日照中心致原告無法取得設立許可等情，業提出公
證書、房屋租賃契約書、存證信函暨回執、律師函、新竹縣
政府函、室內裝修工程合約書、統一發票、估價單、報價單
、現場照片、對話紀錄、承租協商信函等件為證(見本院卷
第15-126頁，被告對此亦未爭執。惟原告主張租賃契約已解
除而不存在，故要求被告返還押金、租金及賠償其他相關損
失等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參
見最高法院17年度上字第917號判決意旨)。又按因可歸責於
債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲
延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由
，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1
項、第226條第1項固有明文。經查，原告主張簽約前已明確
向被告告知承租房屋之目的，並請被告確認社區管委員意見
，被告承諾管委會已知悉並無異議，然被告實際上卻怠於協
調等語。然依系爭租賃契約書第5條第1項約定：「本房屋係
供營業使用。出租人以房屋現況交付承租人使用。」，其餘
條款並未就被告須協助原告取得管委會許可部分為特別約定
，此有系爭租賃契約在卷可稽(見本院卷第19-23頁)。且系
爭租賃契約有記載系爭房屋供營業使用，但並未提及營業之
實際內容，因此系爭房屋可否為日照中心使用，並非被告依
約應履行之義務。另原告主張被告承諾管委會知悉原告租屋
用途且無異議等語，復經被告否認，原告又未提出證據以實
其說，自難認被告有原告主張之債務不履行或違反誠信原則
等情存在，被告又於辯論時明確表明未合意解除契約等語(
見本院卷第226頁)，故原告主張依民法第148條、第227條之
規定已解除系爭租賃契約，契約不存在等語，難認有據。
㈢承上，原告主張已合法解除系爭租賃契約等語並無足取，且
雙方未合意解除系爭租賃契約，則系爭租賃契約仍有效存在
，依系爭租賃契約第3、4、9條之約定，原告本應繳納押金
、租金及管理費等費用，無從命被告返還或給付；另原告支
出之建築師圖審及消防檢修費用，及施工投入及未返還之工
人用具等損失，則係原告自身經營事業支出之費用，亦無從
命被告負擔。因此，原告請求被告給付93萬1858元，自無理
由。
四、綜上，原告請求確認兩造113年7月31日簽約之房屋租賃契約
關係不存在，及請求被告給付原告93萬1858元，均無理由，
應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及所提之證據
，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
竹東簡易庭 法 官 黃世誠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 17 日
書記官 楊霽