履行契約113年度訴字第71號
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第71號
原 告 黃重華 住○○市○○區○○○路00巷00號
訴訟代理人 方浩鍵律師
黃鼎軒律師
被 告 徐雅慧
徐佩暄
上二人共同
訴訟代理人 吳信文律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年8月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐雅慧應給付原告新臺幣伍佰零捌萬玖仟肆拾柒元，及其中
新臺幣貳百萬元自民國一一二年十月二十八日起至清償日止，其
中參佰零捌萬玖仟肆拾柒元自民國一一三年五月二十九日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐雅慧負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元為被告徐雅慧供擔保
後，得假執行。但被告徐雅慧以新臺幣伍佰零玖萬為原告預供擔
保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變
更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2至4款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被
告徐雅慧應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡
被告徐佩暄應移轉高雄市○○區○○段00000地號土地及同區段2
10建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路00巷00號）（下
合稱系爭房地）之所有權登記予被告徐雅慧。㈢原告願供擔
保請准予宣告假執行。」，嗣因系爭房地於起訴後出賣予第
三人朱鴻銘，爰變更聲明為：「㈠被告徐雅慧應給付原告10,
782,255元，及其中200萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止；其中8,782,255元自民國113年5月27日民事變更訴之
聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。㈡被告徐佩暄應給付原告10,782,255元，及自113年5月2
7日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息。㈢前二項之被告其中一人已為全部或
一部給付者，其他被告於給付金額之範圍內，免給付義務。
㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。」，核其所為訴之變更
，均基於原告與被告徐雅慧間簽立之協議書（審訴卷第23-2
6頁，下稱系爭協議）及因其履行衍生之同一基礎事實，並
擴張應受判決事項之聲明，且係因被告徐雅慧於起訴後出賣
系爭房地之情事變更，與上開規定相符，爰予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告與被告徐雅慧原為夫妻，於民國92年7月11
日離婚，嗣至000年0月間因被告徐雅慧之要求，雙方復合共
同生活，然被告徐雅慧坦承其於雙方婚姻期間曾有婚外情，
為賠償原告之精神上損害，雙方遂於111年5月5日合意簽立
系爭協議，約定由被告徐雅慧將借名登記於被告徐佩暄名下
之系爭房地出賣，扣除稅捐、代書費用及其他出賣所需之必
要費用後所餘金額作為精神慰撫金賠償予原告。系爭房地已
於112年10月28日以1,080萬元出售予朱鴻銘，並支付地政士
費用及相關必要之稅費共14,505元、賣方履約保證費3,240
元，則被告徐雅慧自應依系爭協議給付原告10,782,255元（
計算式：10,800,000-14,505-3,240=10,782,255）。又原告
已於112年9月11日副知被告徐佩暄上開債務關係，惟其仍以
協助被告徐雅慧脫產等違背善良風俗之方式，侵害原告之債
權，自應負損害賠償責任。爰依系爭協議第1、3條、民法第
227條第1項、第184條第1項後段規定提起本訴，並聲明：㈠
被告徐雅慧應給付原告10,782,255元，及其中200萬元自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中8,782,255元自113年
5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。㈡被告徐佩暄應給付原告10,782,
255元，及自113年5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項之被
告其中一人已為全部或一部給付者，其他被告於給付金額之
範圍內，免給付義務。㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭協議僅同意由被告徐雅慧賠償原告所受之損
害，並未約定應給付原告之賠償金數額，原告就受有10,782
,255元之損害自應負舉證責任。又仲介費用20萬元及清償抵
押權所擔保之債務所支出之9,993,208元應為出賣系爭房地
所需之必要費用；倘不為扣除，原告因此侵權行為損害賠償
之金額竟高達1000萬元，不符一般侵害配偶權之損害賠償金
額，顯非兩造簽立系爭協議之真意。又被告徐佩暄並無決定
買賣價金之權利，僅係配合實際所有權人被告徐雅慧指示辦
理所有權移轉登記，被告徐雅慧既係依照系爭協議出售系爭
房地，被告均無任何違約或不法之行為，原告亦未受有任何
損害等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡
如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告2人於110年5月7日簽立借名登記契約書，約定由被告徐
雅慧將系爭房地借名登記予被告徐佩暄。
㈡被告徐雅慧與原告於111年5月5日簽立系爭協議，約定被告徐
雅慧出賣系爭房地後，價金扣除稅捐、代書費用及其他買賣
所需之必要費用後所餘金額，做為被告徐雅慧89年6月30日
以前之婚外情行為，侵害原告配偶權之精神慰撫金（下稱系
爭精神慰撫金）。
㈢系爭房地已於112年10月28日以1,080萬元出售予朱鴻銘，並
支付地政士費用及相關必要之稅費共17,745元。被告徐雅慧
另有支出仲介費用20萬元，並有清償第一、二順位抵押權人
高雄市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃
啟瑞450萬元債務。
㈣兩造協議簡化爭點，系爭房地於111年5月5日之市價以1,080
萬元計。
㈤被告於113年5月28日收受原告之民事變更訴之聲明狀。
四、本件爭點如下：
㈠系爭協議所稱「其他買賣所需之必要費用」是否包含清償系
爭房地抵押權所擔保之債務（即第一、二順位抵押權人高雄
市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞4
50萬元債務）及被告所支出之仲介費20萬元？原告依系爭協
議、民法第227條規定，請求被告徐雅慧給付原告10,782,25
5元，有無理由？
㈡原告依民法第184條第1項後段請求被告徐佩暄給付損害賠償
及遲延利息是否有理由？如有理由，應賠償之金額為何？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭協議所稱「其他買賣所需之必要費用」是否包含清償系
爭房地抵押權所擔保之債務（即第一、二順位抵押權人高雄
市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞4
50萬元債務）？原告依系爭協議、民法第227條規定，請求
被告徐雅慧給付原告10,782,255元，有無理由？
⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句。民法第98條定有明文。按解釋契約，應於文義上及論理
上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文
，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一
切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的
及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥
字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院
99年度台上字第1421號判決意旨參照）。契約，乃當事人本
其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則
，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規
範。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應為闡明
性解釋（單純性解釋），即依文義解釋（以契約文義為基準
）、體系解釋（通觀契約全文）、歷史解釋（斟酌立約當時
情形及其他一切資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟
價值），並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結
果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出
契約最大可能之文義（最高法院111年度台上字第2083號 判
決意旨參照）。
⒉被告2人於110年5月7日簽立借名登記契約書（下稱系爭借名
契約），約定由被告徐雅慧將系爭房地借名登記予被告徐佩
暄。嗣被告徐雅慧與原告於111年5月5日簽立系爭協議（見
審訴卷第23-24頁），其中第一條約定被告徐雅慧出賣系爭
房地後，價金扣除稅捐、代書費用及其他買賣所需之必要費
用後所餘金額，做為系爭精神慰撫金，為兩造所不爭執，並
有系爭借名契約書及系爭協議在卷可佐，堪信為實。故而兩
造雖未就系爭精神慰撫金約定特定之數額，然已約定數額特
定之方式，屬可特定之狀態。然遍查系爭協議，並無「必要
費用」之明確定義，且兩造就「必要費用」之範圍爭執甚烈
，則該「必要費用」之內容及範圍顯已發生疑義，應按前旨
解釋以探求契約之真意。另觀之系爭協議書第五條第㈠項約
定：甲方因故未能出賣房屋或出賣房屋房屋成為不能和有其
他給付不能之情形時，甲方同意應給付乙方出售買賣標的之
市價行情可得之價金，作為賠償金予乙方。與前揭系爭協議
第一條約定合併以觀，系爭精神慰撫金數額，係以出賣系爭
房地後，被告徐雅慧依市場行情實際可得價金為數。故而參
諸前揭契約解釋要旨，應認扣除基於法律規定、交易習慣及
誠信原則上應支出之金額後，始為被告徐雅慧就系爭房地出
賣後可得之價金，方符系爭協議之主要目的及兩造間權利義
務之公平正義。
⒊稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有
而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償
之權，最高限額抵押權準用普通抵押權之規定，民法第860
條、第881條之17分別定有明文，故而設定抵押權以為擔保
，乃在利用擔保物權之優先清償及追及效力，於擔保債權屆
期未受清償時，得行使對擔保標的物直接變價之權，並就所
得價金優先受償，使擔保債權獲得滿足，該擔保債權獲有物
權保障之效果（最高法院100年度台上字第1466號判決意旨
參照）。經查，兩造簽訂系爭協議時，系爭房地已有設定第
一、二順位抵押權，登記日期分別為110年5月26日、111年3
月15日，擔保債權總金額分別為540萬元、300萬元，有系爭
房地登記公務用謄本及異動索引在卷可稽（審訴卷第65-72
頁），而抵押權擔保債權就抵押物變價後所得價金有優先受
償之權，為存於系爭房地上之負擔，且就不動產買賣交易習
慣上，如欲塗銷抵押權設定登記，應先清償抵押債務，如移
轉所有權時，不一併塗銷抵押權設定登記，而由買方承受，
雙方協議買賣價金時，亦會將不動產上之抵押債務扣除後，
作為實際成交價金，故而系爭房地實際經濟價值本應扣除抵
押債務之數額，始符交易習慣及公平正義原則。且衡諸常情
，被告徐雅慧於簽立系爭協議斷無不將清償已生之抵押債務
數額列為扣除項目之理，而被告於簽立系爭協議時，系爭房
地已有第一、二順位抵押權存在，被告應可預期被告將來出
售系爭房地時，必須先清償此部分抵押債務，本於誠信原則
，兩造系爭協議所稱「必要費用」之真意，自應包含清償第
一、二順位抵押權擔保債務之數額，從而被告徐雅慧抗辯應
將清償第一、二順位抵押權人高雄市梓官區農會本息5,493,
208元，列入「必要費用」予以扣除，應有理由。同理，第
三順位抵押權（抵押權人黃啟瑞，債務金額450萬元）設定
登記時間為112年，係於系爭協議簽立後，有債務清償證明
書（訴卷第47頁）及系爭協議書在卷可佐。被告徐雅慧在簽
立系爭協議後，再設定第三順位抵押權，新增之抵押債務，
實已減損系爭房地之經濟價值，進而減損應給付原告系爭精
神慰撫金之數額，且非原告簽立系爭協議時所得預見，如仍
將被告徐雅慧清償對第三順位抵押權人之債務450萬元予以
扣除，顯有違誠信及公平原則，被告徐雅慧抗辯此部分金額
應予扣除，洵無理由。
⒋為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易
秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特
制定本條例。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，
致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀
人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業
管理條例第1條、第26條第1、2項定有明文。查被告因出賣
系爭房地，支出仲介費20萬元，為兩造所不爭執，被告抗辯
仲介費20萬元亦屬「必要費用」應予扣除，惟原告否認之，
並主張不應扣除。查原告對被告出賣系爭房地所支出之代書
費用（不含代繳部分）得為扣除項目，及履約保證費3240元
，屬得扣除之必要費用均不爭執（訴卷第99頁），而不動產
買賣，法令上雖無規定必須委由地政士代辦，亦無強制必須
有履約保證，但一般不動產買賣交易習慣上，確實普遍委由
專業之地政士辦理，且為確保買賣雙方履行義務，亦多有履
約保證，故而地政士費用及履約保證費，雖非屬依法令必須
支出，然屬交易習慣上及確保自身權益之所必要之支出。同
理，不動產買賣法令上雖無強制必須委由仲介為之，但如委
由專業不動產經紀人代辦之，乃現今不動產交易時物上之常
態，符合交易習慣，且參照上開規定對於買賣雙方亦有法律
上保障，進而對原告本件請求權亦生保障，與地政士費用、
履約保證費用支出之必要性，並無不同，且為原告於簽立系
爭協議時所得預見，如予差異性處理，實有違公平、誠信原
則，故而被告徐雅慧抗辯應扣除20萬元之仲介費，應有理由
。
⒌綜上，兩造經協議簡化爭點，系爭房地於111年5月5日之市價
以1,080萬元計算，系爭房地亦確實以1080萬元出賣，又屬
系爭協議得扣除之數額計有地政士費用及相關必要之稅費共
17,745元、清償抵押債務5,493,208元及仲介費20萬元，則
原告請求被告徐雅慧依系爭協議給付原告之精神慰撫金，於
5,089,047元之範圍內（計算式：10,800,000-17,745-5,493
,000-000000＝5,089,047），應有理由，其餘請求則無理由
，應予駁回。
㈡原告依民法第184條第1項後段請求被告徐佩暄給付損害賠償
及遲延利息是否有理由？如有理由，應賠償之金額為何？
按系爭協議，被告徐雅慧有義務將系爭房地出售，又系爭房
地原由被告徐雅慧借名登記於被告徐沛暄名下，為兩造所不
爭執，則被告徐沛暄依被告徐雅慧指示，配合以出賣人身分
簽訂系爭買賣契約，並將系爭房地所有權移轉登記予買受人
，係為履行被告徐雅慧對原告所負義務，自非脫產行為，對
原告並無構成侵權行為。原告雖又主張有聲請本院核發扣押
命令，被告徐沛暄違犯扣押命令等語，然觀之原告所提出本
院112年度司裁全字第281號假扣押裁定（訴卷第65-66頁）
及112年9月26日執行命令（訴卷第67-68頁，下稱系爭執行
命令），原告係對被告徐雅慧聲請假扣押，系爭執行命令係
禁止被告徐雅慧向被告徐佩暄基於借名登記法律關係收取就
系爭房地所生之債權或為其他處分，並未禁止被告徐沛暄處
分系爭房地，被告徐沛暄出賣及移轉系爭房地所有權之行為
，對原告自無不法而構成侵權行為之情，原告此部分請求洵
無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭協議及民法第227條規定提起本訴，請求被告徐雅慧給付5,089,047元，及其中200萬元自民國112年10月28日起至清償日止（審訴卷第101頁），其中3,089,047元自113年5月29日起至清償日止（訴卷第110頁），按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決
如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 簡祥紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 謝群育
113年度訴字第71號
原 告 黃重華 住○○市○○區○○○路00巷00號
訴訟代理人 方浩鍵律師
黃鼎軒律師
被 告 徐雅慧
徐佩暄
上二人共同
訴訟代理人 吳信文律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年8月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐雅慧應給付原告新臺幣伍佰零捌萬玖仟肆拾柒元，及其中
新臺幣貳百萬元自民國一一二年十月二十八日起至清償日止，其
中參佰零捌萬玖仟肆拾柒元自民國一一三年五月二十九日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐雅慧負擔百分之四十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元為被告徐雅慧供擔保
後，得假執行。但被告徐雅慧以新臺幣伍佰零玖萬為原告預供擔
保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變
更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2至4款定有明文。查原告起訴時聲明：「㈠被
告徐雅慧應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡
被告徐佩暄應移轉高雄市○○區○○段00000地號土地及同區段2
10建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路00巷00號）（下
合稱系爭房地）之所有權登記予被告徐雅慧。㈢原告願供擔
保請准予宣告假執行。」，嗣因系爭房地於起訴後出賣予第
三人朱鴻銘，爰變更聲明為：「㈠被告徐雅慧應給付原告10,
782,255元，及其中200萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止；其中8,782,255元自民國113年5月27日民事變更訴之
聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。㈡被告徐佩暄應給付原告10,782,255元，及自113年5月2
7日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息。㈢前二項之被告其中一人已為全部或
一部給付者，其他被告於給付金額之範圍內，免給付義務。
㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。」，核其所為訴之變更
，均基於原告與被告徐雅慧間簽立之協議書（審訴卷第23-2
6頁，下稱系爭協議）及因其履行衍生之同一基礎事實，並
擴張應受判決事項之聲明，且係因被告徐雅慧於起訴後出賣
系爭房地之情事變更，與上開規定相符，爰予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告與被告徐雅慧原為夫妻，於民國92年7月11
日離婚，嗣至000年0月間因被告徐雅慧之要求，雙方復合共
同生活，然被告徐雅慧坦承其於雙方婚姻期間曾有婚外情，
為賠償原告之精神上損害，雙方遂於111年5月5日合意簽立
系爭協議，約定由被告徐雅慧將借名登記於被告徐佩暄名下
之系爭房地出賣，扣除稅捐、代書費用及其他出賣所需之必
要費用後所餘金額作為精神慰撫金賠償予原告。系爭房地已
於112年10月28日以1,080萬元出售予朱鴻銘，並支付地政士
費用及相關必要之稅費共14,505元、賣方履約保證費3,240
元，則被告徐雅慧自應依系爭協議給付原告10,782,255元（
計算式：10,800,000-14,505-3,240=10,782,255）。又原告
已於112年9月11日副知被告徐佩暄上開債務關係，惟其仍以
協助被告徐雅慧脫產等違背善良風俗之方式，侵害原告之債
權，自應負損害賠償責任。爰依系爭協議第1、3條、民法第
227條第1項、第184條第1項後段規定提起本訴，並聲明：㈠
被告徐雅慧應給付原告10,782,255元，及其中200萬元自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中8,782,255元自113年
5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。㈡被告徐佩暄應給付原告10,782,
255元，及自113年5月27日民事變更訴之聲明狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢前二項之被
告其中一人已為全部或一部給付者，其他被告於給付金額之
範圍內，免給付義務。㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭協議僅同意由被告徐雅慧賠償原告所受之損
害，並未約定應給付原告之賠償金數額，原告就受有10,782
,255元之損害自應負舉證責任。又仲介費用20萬元及清償抵
押權所擔保之債務所支出之9,993,208元應為出賣系爭房地
所需之必要費用；倘不為扣除，原告因此侵權行為損害賠償
之金額竟高達1000萬元，不符一般侵害配偶權之損害賠償金
額，顯非兩造簽立系爭協議之真意。又被告徐佩暄並無決定
買賣價金之權利，僅係配合實際所有權人被告徐雅慧指示辦
理所有權移轉登記，被告徐雅慧既係依照系爭協議出售系爭
房地，被告均無任何違約或不法之行為，原告亦未受有任何
損害等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡
如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告2人於110年5月7日簽立借名登記契約書，約定由被告徐
雅慧將系爭房地借名登記予被告徐佩暄。
㈡被告徐雅慧與原告於111年5月5日簽立系爭協議，約定被告徐
雅慧出賣系爭房地後，價金扣除稅捐、代書費用及其他買賣
所需之必要費用後所餘金額，做為被告徐雅慧89年6月30日
以前之婚外情行為，侵害原告配偶權之精神慰撫金（下稱系
爭精神慰撫金）。
㈢系爭房地已於112年10月28日以1,080萬元出售予朱鴻銘，並
支付地政士費用及相關必要之稅費共17,745元。被告徐雅慧
另有支出仲介費用20萬元，並有清償第一、二順位抵押權人
高雄市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃
啟瑞450萬元債務。
㈣兩造協議簡化爭點，系爭房地於111年5月5日之市價以1,080
萬元計。
㈤被告於113年5月28日收受原告之民事變更訴之聲明狀。
四、本件爭點如下：
㈠系爭協議所稱「其他買賣所需之必要費用」是否包含清償系
爭房地抵押權所擔保之債務（即第一、二順位抵押權人高雄
市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞4
50萬元債務）及被告所支出之仲介費20萬元？原告依系爭協
議、民法第227條規定，請求被告徐雅慧給付原告10,782,25
5元，有無理由？
㈡原告依民法第184條第1項後段請求被告徐佩暄給付損害賠償
及遲延利息是否有理由？如有理由，應賠償之金額為何？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭協議所稱「其他買賣所需之必要費用」是否包含清償系
爭房地抵押權所擔保之債務（即第一、二順位抵押權人高雄
市梓官區農會本息5,493,208元，第三順位抵押權人黃啟瑞4
50萬元債務）？原告依系爭協議、民法第227條規定，請求
被告徐雅慧給付原告10,782,255元，有無理由？
⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句。民法第98條定有明文。按解釋契約，應於文義上及論理
上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文
，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一
切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的
及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥
字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院
99年度台上字第1421號判決意旨參照）。契約，乃當事人本
其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則
，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規
範。倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應為闡明
性解釋（單純性解釋），即依文義解釋（以契約文義為基準
）、體系解釋（通觀契約全文）、歷史解釋（斟酌立約當時
情形及其他一切資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟
價值），並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結
果是否符合兩造間權利義務之公平正義，且應兼顧不能逸出
契約最大可能之文義（最高法院111年度台上字第2083號 判
決意旨參照）。
⒉被告2人於110年5月7日簽立借名登記契約書（下稱系爭借名
契約），約定由被告徐雅慧將系爭房地借名登記予被告徐佩
暄。嗣被告徐雅慧與原告於111年5月5日簽立系爭協議（見
審訴卷第23-24頁），其中第一條約定被告徐雅慧出賣系爭
房地後，價金扣除稅捐、代書費用及其他買賣所需之必要費
用後所餘金額，做為系爭精神慰撫金，為兩造所不爭執，並
有系爭借名契約書及系爭協議在卷可佐，堪信為實。故而兩
造雖未就系爭精神慰撫金約定特定之數額，然已約定數額特
定之方式，屬可特定之狀態。然遍查系爭協議，並無「必要
費用」之明確定義，且兩造就「必要費用」之範圍爭執甚烈
，則該「必要費用」之內容及範圍顯已發生疑義，應按前旨
解釋以探求契約之真意。另觀之系爭協議書第五條第㈠項約
定：甲方因故未能出賣房屋或出賣房屋房屋成為不能和有其
他給付不能之情形時，甲方同意應給付乙方出售買賣標的之
市價行情可得之價金，作為賠償金予乙方。與前揭系爭協議
第一條約定合併以觀，系爭精神慰撫金數額，係以出賣系爭
房地後，被告徐雅慧依市場行情實際可得價金為數。故而參
諸前揭契約解釋要旨，應認扣除基於法律規定、交易習慣及
誠信原則上應支出之金額後，始為被告徐雅慧就系爭房地出
賣後可得之價金，方符系爭協議之主要目的及兩造間權利義
務之公平正義。
⒊稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有
而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償
之權，最高限額抵押權準用普通抵押權之規定，民法第860
條、第881條之17分別定有明文，故而設定抵押權以為擔保
，乃在利用擔保物權之優先清償及追及效力，於擔保債權屆
期未受清償時，得行使對擔保標的物直接變價之權，並就所
得價金優先受償，使擔保債權獲得滿足，該擔保債權獲有物
權保障之效果（最高法院100年度台上字第1466號判決意旨
參照）。經查，兩造簽訂系爭協議時，系爭房地已有設定第
一、二順位抵押權，登記日期分別為110年5月26日、111年3
月15日，擔保債權總金額分別為540萬元、300萬元，有系爭
房地登記公務用謄本及異動索引在卷可稽（審訴卷第65-72
頁），而抵押權擔保債權就抵押物變價後所得價金有優先受
償之權，為存於系爭房地上之負擔，且就不動產買賣交易習
慣上，如欲塗銷抵押權設定登記，應先清償抵押債務，如移
轉所有權時，不一併塗銷抵押權設定登記，而由買方承受，
雙方協議買賣價金時，亦會將不動產上之抵押債務扣除後，
作為實際成交價金，故而系爭房地實際經濟價值本應扣除抵
押債務之數額，始符交易習慣及公平正義原則。且衡諸常情
，被告徐雅慧於簽立系爭協議斷無不將清償已生之抵押債務
數額列為扣除項目之理，而被告於簽立系爭協議時，系爭房
地已有第一、二順位抵押權存在，被告應可預期被告將來出
售系爭房地時，必須先清償此部分抵押債務，本於誠信原則
，兩造系爭協議所稱「必要費用」之真意，自應包含清償第
一、二順位抵押權擔保債務之數額，從而被告徐雅慧抗辯應
將清償第一、二順位抵押權人高雄市梓官區農會本息5,493,
208元，列入「必要費用」予以扣除，應有理由。同理，第
三順位抵押權（抵押權人黃啟瑞，債務金額450萬元）設定
登記時間為112年，係於系爭協議簽立後，有債務清償證明
書（訴卷第47頁）及系爭協議書在卷可佐。被告徐雅慧在簽
立系爭協議後，再設定第三順位抵押權，新增之抵押債務，
實已減損系爭房地之經濟價值，進而減損應給付原告系爭精
神慰撫金之數額，且非原告簽立系爭協議時所得預見，如仍
將被告徐雅慧清償對第三順位抵押權人之債務450萬元予以
扣除，顯有違誠信及公平原則，被告徐雅慧抗辯此部分金額
應予扣除，洵無理由。
⒋為管理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易
秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特
制定本條例。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，
致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀
人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業
管理條例第1條、第26條第1、2項定有明文。查被告因出賣
系爭房地，支出仲介費20萬元，為兩造所不爭執，被告抗辯
仲介費20萬元亦屬「必要費用」應予扣除，惟原告否認之，
並主張不應扣除。查原告對被告出賣系爭房地所支出之代書
費用（不含代繳部分）得為扣除項目，及履約保證費3240元
，屬得扣除之必要費用均不爭執（訴卷第99頁），而不動產
買賣，法令上雖無規定必須委由地政士代辦，亦無強制必須
有履約保證，但一般不動產買賣交易習慣上，確實普遍委由
專業之地政士辦理，且為確保買賣雙方履行義務，亦多有履
約保證，故而地政士費用及履約保證費，雖非屬依法令必須
支出，然屬交易習慣上及確保自身權益之所必要之支出。同
理，不動產買賣法令上雖無強制必須委由仲介為之，但如委
由專業不動產經紀人代辦之，乃現今不動產交易時物上之常
態，符合交易習慣，且參照上開規定對於買賣雙方亦有法律
上保障，進而對原告本件請求權亦生保障，與地政士費用、
履約保證費用支出之必要性，並無不同，且為原告於簽立系
爭協議時所得預見，如予差異性處理，實有違公平、誠信原
則，故而被告徐雅慧抗辯應扣除20萬元之仲介費，應有理由
。
⒌綜上，兩造經協議簡化爭點，系爭房地於111年5月5日之市價
以1,080萬元計算，系爭房地亦確實以1080萬元出賣，又屬
系爭協議得扣除之數額計有地政士費用及相關必要之稅費共
17,745元、清償抵押債務5,493,208元及仲介費20萬元，則
原告請求被告徐雅慧依系爭協議給付原告之精神慰撫金，於
5,089,047元之範圍內（計算式：10,800,000-17,745-5,493
,000-000000＝5,089,047），應有理由，其餘請求則無理由
，應予駁回。
㈡原告依民法第184條第1項後段請求被告徐佩暄給付損害賠償
及遲延利息是否有理由？如有理由，應賠償之金額為何？
按系爭協議，被告徐雅慧有義務將系爭房地出售，又系爭房
地原由被告徐雅慧借名登記於被告徐沛暄名下，為兩造所不
爭執，則被告徐沛暄依被告徐雅慧指示，配合以出賣人身分
簽訂系爭買賣契約，並將系爭房地所有權移轉登記予買受人
，係為履行被告徐雅慧對原告所負義務，自非脫產行為，對
原告並無構成侵權行為。原告雖又主張有聲請本院核發扣押
命令，被告徐沛暄違犯扣押命令等語，然觀之原告所提出本
院112年度司裁全字第281號假扣押裁定（訴卷第65-66頁）
及112年9月26日執行命令（訴卷第67-68頁，下稱系爭執行
命令），原告係對被告徐雅慧聲請假扣押，系爭執行命令係
禁止被告徐雅慧向被告徐佩暄基於借名登記法律關係收取就
系爭房地所生之債權或為其他處分，並未禁止被告徐沛暄處
分系爭房地，被告徐沛暄出賣及移轉系爭房地所有權之行為
，對原告自無不法而構成侵權行為之情，原告此部分請求洵
無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭協議及民法第227條規定提起本訴，請求被告徐雅慧給付5,089,047元，及其中200萬元自民國112年10月28日起至清償日止（審訴卷第101頁），其中3,089,047元自113年5月29日起至清償日止（訴卷第110頁），按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。另兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決
如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
民事第一庭 法 官 簡祥紋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日
書記官 謝群育
