請求拆屋還地113年度訴字第888號
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第888號
原 告 黃水明
黃建榮
共 同
訴訟代理人 葛光輝律師
馬思評律師
被 告 張惠英
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋
之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房
屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有
權之作用，於排除基地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還
地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，
自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用
土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。至房屋所有人
有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋
，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請
求該第三人返還土地（最高法院102年度台上字第232 號、1
11年度台上字第721號判決意旨參照）。次按物之拆除，為
事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有
拆除之權限。房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未
經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，
始得予以拆除（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參
照）。查，原告黃建榮、黃水明各以其為高雄市○○區○○段00
0地號土地（下稱687地號土地）、同段702-1地號土地（下
稱702-1地號土地，與687地號土地合稱系爭土地）所有權人
，被告以其所有如附圖所示A、B部分未保存登記門牌號碼高
雄市○○區○○街00號「左棟」建物（稅籍編號00000000000，
下稱系爭建物）無權占有系爭土地，訴請被告拆屋還地，被
告不曽爭執其非系爭建物所有權人或事實上處分權人，亦即
僅被告方有拆除系爭建物之事實上處分權限，則原告訴請被
告拆屋還地，無當事人不適格一情，被告抗辯應以系爭建物
現占有人林志榮為被告，徴諸前揭規定及說明，應有誤會。
貳、實體部分
一、原告主張：原告黃建榮於民國106年11月10日以拍賣為原因
取得687地號土地所有權；原告黃水明於106年10月12日以買
賣為原因取得同段702-1地號土地所有權。詎被告以系爭建
物無權占用系爭土地，致原告無法對系爭土地為使用收益。
為此，爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟等語
。並聲明：㈠被告應將687地號土地上如附圖所示A部分、面
積118平方公尺之建物拆除，將占用土地騰空返還原告黃建
榮。㈡被告應將702-1地號土地如附圖所示B部分、面積85平
方公尺之建物拆除，並將占用土地騰空返還原告黃水明。
二、被告則以：系爭土地原為訴外人陳源慶即被告配偶所有，系
爭建物則由陳源慶出資興建並取得所有權。陳源慶生前將70
2-1地號土地贈與其子陳人正，依民法第425條之1規定，系
爭建物與702-1地號土地所有人陳人正及土地買受人即原告
黃水明有推定租賃關係。又陳源慶生前曾就687地號土地設
定抵押權，其於96年間去世後，由被告繼承687地號土地及
系爭建物，該土地並於106年11間遭拍賣，由原告黃建榮拍
定。惟系爭建物未在抵押權設定範圍內，仍屬被告所有，依
民法第876條第1項規定，系爭建物就687地號土地有法定地
上權。是系爭建物既非無權占有系爭土地，原告請求拆屋還
地，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠陳源慶即被告配偶於62年6月21日以買賣為原因取得687地號
土地所有權，被告於104年12月2日因繼承取得該土地所有權
，原告黃建榮於106年11月10日以拍賣為原因取得上開土地
所有權（權利範圍均為全部）。
㈡陳源慶於62年10月9日以買賣為原因取得702地號土地所有權
，於88年3月22日贈與其子陳人正（權利範圍全部），嗣702
地號土地於95年6月20日分割出702-1地號，原告黃水明於10
6年10月12日因買賣取得702-1地號土地所有權（權利範圍全
部）。
㈢被告自96年期起因繼承而登記為系爭建物稅籍名義人。訴外
人皇家世紀有限公司即皇家世紀廣告有限公司（下稱皇家公
司）執臺灣高雄地方法院90年度執字第1687號債權憑證，聲
請對被告所有之系爭建物強制執行，經本院112年度司執助
字第4154號清償債務強制執行事件受理（下稱系爭執行事件
）。系爭建物嗣經皇家公司於114年1月14日以200萬元拍定
，除以保證金12萬元抵充部分價金，其餘聲明以債權抵繳尾
款。
㈣系爭建物現為林志榮即高雄市仁武區中華里里長占有使用中
。林志榮於本件訴訟繫屬期間，以其為系爭建物所有權人，
向本院提起第三人異議之訴，經以114年度審訴字第183號受
理。林志榮聲請停止執行系爭執行事件，經臺灣高等法院高
雄分院114年度抗字第85號裁定准許，林志榮業依該裁定供
擔保而停止執行在案。
㈤兩造間就系爭建物占有系爭土地並無租賃、使用借貸或其他
協議。
四、本件爭點：
㈠被告是否為系爭建物所有權人或事實上處分權人？
㈡系爭建物占用系爭土地有無正當適法權源？
㈢原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將
系爭土地騰空返還原告，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠被告為系爭建物之事實上處分權人：
⒈按稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，雖與所
有權之取得無必然關係，然參諸房屋稅原則上係向房屋所有
人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣
上，未辦保存登記房屋通常係藉由變更房屋稅籍登記事項之
納稅義務人名義（俗稱過戶），而為完成讓與事實上處分權
之表徵，是就未保存登記建物設籍登記為納稅義務人，如無
反證，應可推認設籍登記之人為該未保存登記建物之所有人
或事實上處分權人，故未辦保存登記建物之稅籍登記名義人
，仍不失為證明所有權人方法之一（高雄高等行政法院108
年度訴字第453號判決意旨參照）。
⒉查系爭建物之稅籍資料，原登記名義人為訴外人林添發，嗣
於87年2月更正納稅義務人為陳源慶，後於96年6月陳源慶死
亡，未辦繼承，稅捐機關自96年期起房屋納稅義務人變更為
被告（被繼承人陳源慶）持分全部，迄今未再變更等情，此
經高雄市稅捐稽徵處仁武分處檢附房屋稅籍證明書而以106
年6月27日高市稽仁房字第106900601號函復本院民事執行處
在卷（訴字卷第215至217頁），徴諸前揭規定及說明，應可
推認定被告為系爭建物之所有人或事實上處分權人。又陳源
慶於62年6月21日買受687地號土地、同年10月9日買受同段7
02地號土地（於95年6月20日分割出702-1地號土地），有地
籍異動索引可參（審訴卷第113至118頁；訴字卷第155至158
頁），嗣於85年9月1日與訴外人林發成就687、702地號土地
合計面積約80坪部分成立土地租賃契約，亦有土地租賃契約
書可佐（訴字卷第365至369頁），並據證人林志榮即林發成
之子於本院證稱：系爭建物是我父親在還沒承租土地前即開
始起造，蓋好後作為我父親經營工廠及貨車停放使用，我父
親只有簽過一份租賃契約書，之後沒有簽其他租約，至於租
金也沒有實際繳納，但因我父親有在幫陳源慶工作，所以用
陳源慶要給我父親的報酬來抵租金；我聽我父親說，陳源慶
出租土地給我們，但要我們自己蓋工廠，不然怎麼做工作等
語（訴字卷第343至348頁）；又被告曾於本院陳稱：系爭建
物是林發成起造的，因為林發成本身有從事搭蓋鐵皮的工作
，自己也有鐵工廠，該鐵工廠就是蓋在系爭土地上，也就是
系爭建物，因為林發成占用系爭土地，可能後來自己覺得不
好意思都沒有付租金，就把系爭建物轉讓給陳源慶，用來抵
付租金等語（訴字卷第137頁）。就系爭建物係由林發成起
造、建築完成後由林發成占有使用，及林發成未實際繳納租
金等節互核相符，而系爭建物原登記納稅義務人為林添發即
林發成之胞弟，林添發係受僱於林發成，亦據證人林志榮證
述在卷（訴字卷第347頁），佐以系爭建物自78年7月即以林
添發為納稅義務人起課房屋稅，嗣於87年2月更正為陳源慶
，雖證人林志榮證稱係因稅捐稽徵處稽查時認系爭建物坐落
於陳源慶之土地上而逕為變更稅籍名義人為陳源慶等語（訴
字卷第347頁），然土地與房屋為各別之不動產，於無讓與
合意下應無逕將系爭建物與坐落之土地同歸一人所有而逕以
土地所有人為納稅義務人之理，難認證人林志榮上開證述為
可採，應認被告陳稱係因林發成以系爭建物占用系爭土地未
繳納租金，遂將系爭建物讓與陳源慶以抵付租金而為變更稅
籍登記等語，較堪採信。
⒊被告雖嗣改稱系爭建物係陳源慶出資僱由林發成起造，陳源
慶方為所有權人，惟被告並未提出由陳源慶出資之相關佐據
，況以系爭建物建築完成後係作為林發成經營鐵工廠及停放
貨車使用，陳源慶應無出資為林發成搭蓋工廠且任由林發成
之胞弟登記為納稅義務人之理，稽之被告於本院就系爭建物
究為陳源慶何時出資起造，先後有90年1月、96年間死亡之
前、84年左右等前後不一之說詞（審訴卷第125頁；訴字卷
第103、174頁），且與系爭建物稅籍證明書記載自78年7月
已就其中面積190.90平方公尺之鋼鐵造建物起課房屋稅不符
（訴字卷第57頁），難認系爭建物確為陳源慶出資起造，應
認證人林志榮證稱陳源慶出租系爭土地給林發成要他自己蓋
工廠等語，較堪採信。證人林志榮雖另證稱系爭建物占用系
爭土地固未實際繳納租金，然係以陳源慶要給付林發成的承
攬報酬抵付租金，原約定每月租金8,000元，林發成101年12
月25日過世後，被告主動調降租金為每月2,500元，亦係以
承包被告的工程用以抵付租金等語（訴字卷第345頁），固
提出估價單3張為佐（訴字卷第371至376頁），然由估價單
所載日期分別為97年5月1日、101年8月9日、103年1月24日
（該紙估價單背面另載有「106年4月20日 水管路3面油漆」
之施工內容等），顯然不具經常性，報酬亦不固定，其中10
3年1月24日估價單另有「去年7月份及8月份拿5000元房租（
華興街42號旁）、 1個月2500元」、「欠9、10、11、12、1
月 12500元」等語之記載（訴字卷第375頁），而證人林志
榮既認其業因繼承取得系爭建物所有權，應無支付「房租」
之必要，其證稱係向陳源慶繳納地租，但習慣上向地主承租
土地起造房屋都會說是繳納房租等語（訴字卷第347頁），
尚乏依據。證人林志榮另提出其有於112年繳納系爭建物房
屋稅之繳款書（訴字卷第399頁），惟被告亦提出同年度之
房屋稅繳款書證明係其繳納該年度房屋稅（審訴卷第129頁
），觀諸證人林志榮提出的房屋稅繳款書係「補發」，並非
原始繳款憑證，而林發成死亡時，系爭建物未經申報為其遺
産，亦經證人林志榮證述在卷（訴字卷第350頁），綜合上
情以觀，應認林發成已於生前之87年2月間將系爭建物讓與
陳源慶而變更稅籍登記，被告嗣於96年6月間因繼承取得該
建物事實上處分權，堪以認定。
㈡系爭建物占用系爭土地，有正當適法權源：
⒈關於687地號土地部分：
按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所
有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，
視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議
定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時
，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及
建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異
時，適用前項之規定。民法第876條第1項定有明文。該條之
法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在
為要件，惟若在抵押權設定當時，土地及其地上之建築物非
屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已
歸相同之人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地其
他所有人間均具有密切之親屬關係者，為貫徹立法目的，似
宜解為仍有該條之適用（最高法院97年度台上字第1273號判
決意旨參照）。查，陳源慶於62年6月21日以買賣為原因取
得687地號土地所有權，於84年8月28日設定抵押權於訴外人
中興商業銀行股份有限公司，嗣於87年2月間自林發成受讓
取得系爭建物事實上處分權後，687地號土地及其上建物同
歸陳源慶所有，陳源慶嗣於96年6月間死亡，被告因繼承取
得系爭建物事實上處分權，另於104年12月2日以繼承為原因
登記為687地號土地所有人，有地籍異動索引可參（審訴卷
第113至117頁），原告黃建榮於106年11月10日因拍賣取得6
87地號土地時，該土地及其上建物同屬被告所有，徴諸前揭
規定及說明，應視為已有地上權之設定。
⒉關於702-1地號土地部分：
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定
有明文。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標
的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用
房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而
將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定
，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無
基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使
用土地（最高法院48年台上字第1457號判決先例要旨參照）
。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以
保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃
關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，
庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決
意旨參照）。查，陳源慶於62年10月9日買受702地號土地，
於87年2月間取得系爭建物事實上處分權後，於88年3月22日
將702地號土地贈與陳人正，後702地號土地於95年6月20日
分割出702-1地號，原告黃水明則於106年10月12日因買賣取
得702-1地號土地所有權，有地籍異動索引、土地登記簿可
參（審訴卷第118頁；訴字卷第155至158頁），被告雖一度
抗辯陳源慶係將702地號土地連同其上建物贈與陳人正（審
訴卷第127頁），惟陳人正未曾登記為系爭建物稅籍名義人
，亦未因繼承而變更其為名義人，被告嗣改稱陳源慶僅贈與
土地而未贈與系爭建物，與客觀證據資料較為相符而可採。
是陳源慶僅將702地號土地贈與陳人正，依前揭規定及說明
，推定其與陳人正間於系爭建物得使用期限內，有租賃關係
，期限不受民法第449條第1項規定之限制，被告則於96年6
月因繼承取得系爭建物事實上處分權並繼受陳源慶與土地所
有人陳人正間之權利義務。
㈢原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將
系爭土地騰空返還原告，為無理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段及中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之
訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證
責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，
如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度
台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人
有提供或容忍占有使用之義務而言。查系爭建物就687地號
土地應視為有法定地上權，就702-1地號土地應推定於系爭
建物得使用期限內，有租賃關係存在，即被告以系爭建物占
用系爭土地非無合法權源，從而，原告以被告係無權占有，
請求被告拆除系爭建物，將系爭土地騰空返還原告，為無理
由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系
爭建物，將附圖所示編號A部分、面積118平方公尺之土地返
還原告黃建榮，將附圖編號B部分、面積85平方公尺之土地
返還原告黃水明，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，
經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併
此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 許雅如
附圖：高雄市仁武地政事務所收件日期文號114年1月22日仁法土字第2100號土地複丈成果圖。
113年度訴字第888號
原 告 黃水明
黃建榮
共 同
訴訟代理人 葛光輝律師
馬思評律師
被 告 張惠英
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋
之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房
屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有
權之作用，於排除基地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還
地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，
自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用
土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。至房屋所有人
有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋
，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請
求該第三人返還土地（最高法院102年度台上字第232 號、1
11年度台上字第721號判決意旨參照）。次按物之拆除，為
事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有
拆除之權限。房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未
經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，
始得予以拆除（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參
照）。查，原告黃建榮、黃水明各以其為高雄市○○區○○段00
0地號土地（下稱687地號土地）、同段702-1地號土地（下
稱702-1地號土地，與687地號土地合稱系爭土地）所有權人
，被告以其所有如附圖所示A、B部分未保存登記門牌號碼高
雄市○○區○○街00號「左棟」建物（稅籍編號00000000000，
下稱系爭建物）無權占有系爭土地，訴請被告拆屋還地，被
告不曽爭執其非系爭建物所有權人或事實上處分權人，亦即
僅被告方有拆除系爭建物之事實上處分權限，則原告訴請被
告拆屋還地，無當事人不適格一情，被告抗辯應以系爭建物
現占有人林志榮為被告，徴諸前揭規定及說明，應有誤會。
貳、實體部分
一、原告主張：原告黃建榮於民國106年11月10日以拍賣為原因
取得687地號土地所有權；原告黃水明於106年10月12日以買
賣為原因取得同段702-1地號土地所有權。詎被告以系爭建
物無權占用系爭土地，致原告無法對系爭土地為使用收益。
為此，爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟等語
。並聲明：㈠被告應將687地號土地上如附圖所示A部分、面
積118平方公尺之建物拆除，將占用土地騰空返還原告黃建
榮。㈡被告應將702-1地號土地如附圖所示B部分、面積85平
方公尺之建物拆除，並將占用土地騰空返還原告黃水明。
二、被告則以：系爭土地原為訴外人陳源慶即被告配偶所有，系
爭建物則由陳源慶出資興建並取得所有權。陳源慶生前將70
2-1地號土地贈與其子陳人正，依民法第425條之1規定，系
爭建物與702-1地號土地所有人陳人正及土地買受人即原告
黃水明有推定租賃關係。又陳源慶生前曾就687地號土地設
定抵押權，其於96年間去世後，由被告繼承687地號土地及
系爭建物，該土地並於106年11間遭拍賣，由原告黃建榮拍
定。惟系爭建物未在抵押權設定範圍內，仍屬被告所有，依
民法第876條第1項規定，系爭建物就687地號土地有法定地
上權。是系爭建物既非無權占有系爭土地，原告請求拆屋還
地，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠陳源慶即被告配偶於62年6月21日以買賣為原因取得687地號
土地所有權，被告於104年12月2日因繼承取得該土地所有權
，原告黃建榮於106年11月10日以拍賣為原因取得上開土地
所有權（權利範圍均為全部）。
㈡陳源慶於62年10月9日以買賣為原因取得702地號土地所有權
，於88年3月22日贈與其子陳人正（權利範圍全部），嗣702
地號土地於95年6月20日分割出702-1地號，原告黃水明於10
6年10月12日因買賣取得702-1地號土地所有權（權利範圍全
部）。
㈢被告自96年期起因繼承而登記為系爭建物稅籍名義人。訴外
人皇家世紀有限公司即皇家世紀廣告有限公司（下稱皇家公
司）執臺灣高雄地方法院90年度執字第1687號債權憑證，聲
請對被告所有之系爭建物強制執行，經本院112年度司執助
字第4154號清償債務強制執行事件受理（下稱系爭執行事件
）。系爭建物嗣經皇家公司於114年1月14日以200萬元拍定
，除以保證金12萬元抵充部分價金，其餘聲明以債權抵繳尾
款。
㈣系爭建物現為林志榮即高雄市仁武區中華里里長占有使用中
。林志榮於本件訴訟繫屬期間，以其為系爭建物所有權人，
向本院提起第三人異議之訴，經以114年度審訴字第183號受
理。林志榮聲請停止執行系爭執行事件，經臺灣高等法院高
雄分院114年度抗字第85號裁定准許，林志榮業依該裁定供
擔保而停止執行在案。
㈤兩造間就系爭建物占有系爭土地並無租賃、使用借貸或其他
協議。
四、本件爭點：
㈠被告是否為系爭建物所有權人或事實上處分權人？
㈡系爭建物占用系爭土地有無正當適法權源？
㈢原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將
系爭土地騰空返還原告，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠被告為系爭建物之事實上處分權人：
⒈按稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，雖與所
有權之取得無必然關係，然參諸房屋稅原則上係向房屋所有
人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣
上，未辦保存登記房屋通常係藉由變更房屋稅籍登記事項之
納稅義務人名義（俗稱過戶），而為完成讓與事實上處分權
之表徵，是就未保存登記建物設籍登記為納稅義務人，如無
反證，應可推認設籍登記之人為該未保存登記建物之所有人
或事實上處分權人，故未辦保存登記建物之稅籍登記名義人
，仍不失為證明所有權人方法之一（高雄高等行政法院108
年度訴字第453號判決意旨參照）。
⒉查系爭建物之稅籍資料，原登記名義人為訴外人林添發，嗣
於87年2月更正納稅義務人為陳源慶，後於96年6月陳源慶死
亡，未辦繼承，稅捐機關自96年期起房屋納稅義務人變更為
被告（被繼承人陳源慶）持分全部，迄今未再變更等情，此
經高雄市稅捐稽徵處仁武分處檢附房屋稅籍證明書而以106
年6月27日高市稽仁房字第106900601號函復本院民事執行處
在卷（訴字卷第215至217頁），徴諸前揭規定及說明，應可
推認定被告為系爭建物之所有人或事實上處分權人。又陳源
慶於62年6月21日買受687地號土地、同年10月9日買受同段7
02地號土地（於95年6月20日分割出702-1地號土地），有地
籍異動索引可參（審訴卷第113至118頁；訴字卷第155至158
頁），嗣於85年9月1日與訴外人林發成就687、702地號土地
合計面積約80坪部分成立土地租賃契約，亦有土地租賃契約
書可佐（訴字卷第365至369頁），並據證人林志榮即林發成
之子於本院證稱：系爭建物是我父親在還沒承租土地前即開
始起造，蓋好後作為我父親經營工廠及貨車停放使用，我父
親只有簽過一份租賃契約書，之後沒有簽其他租約，至於租
金也沒有實際繳納，但因我父親有在幫陳源慶工作，所以用
陳源慶要給我父親的報酬來抵租金；我聽我父親說，陳源慶
出租土地給我們，但要我們自己蓋工廠，不然怎麼做工作等
語（訴字卷第343至348頁）；又被告曾於本院陳稱：系爭建
物是林發成起造的，因為林發成本身有從事搭蓋鐵皮的工作
，自己也有鐵工廠，該鐵工廠就是蓋在系爭土地上，也就是
系爭建物，因為林發成占用系爭土地，可能後來自己覺得不
好意思都沒有付租金，就把系爭建物轉讓給陳源慶，用來抵
付租金等語（訴字卷第137頁）。就系爭建物係由林發成起
造、建築完成後由林發成占有使用，及林發成未實際繳納租
金等節互核相符，而系爭建物原登記納稅義務人為林添發即
林發成之胞弟，林添發係受僱於林發成，亦據證人林志榮證
述在卷（訴字卷第347頁），佐以系爭建物自78年7月即以林
添發為納稅義務人起課房屋稅，嗣於87年2月更正為陳源慶
，雖證人林志榮證稱係因稅捐稽徵處稽查時認系爭建物坐落
於陳源慶之土地上而逕為變更稅籍名義人為陳源慶等語（訴
字卷第347頁），然土地與房屋為各別之不動產，於無讓與
合意下應無逕將系爭建物與坐落之土地同歸一人所有而逕以
土地所有人為納稅義務人之理，難認證人林志榮上開證述為
可採，應認被告陳稱係因林發成以系爭建物占用系爭土地未
繳納租金，遂將系爭建物讓與陳源慶以抵付租金而為變更稅
籍登記等語，較堪採信。
⒊被告雖嗣改稱系爭建物係陳源慶出資僱由林發成起造，陳源
慶方為所有權人，惟被告並未提出由陳源慶出資之相關佐據
，況以系爭建物建築完成後係作為林發成經營鐵工廠及停放
貨車使用，陳源慶應無出資為林發成搭蓋工廠且任由林發成
之胞弟登記為納稅義務人之理，稽之被告於本院就系爭建物
究為陳源慶何時出資起造，先後有90年1月、96年間死亡之
前、84年左右等前後不一之說詞（審訴卷第125頁；訴字卷
第103、174頁），且與系爭建物稅籍證明書記載自78年7月
已就其中面積190.90平方公尺之鋼鐵造建物起課房屋稅不符
（訴字卷第57頁），難認系爭建物確為陳源慶出資起造，應
認證人林志榮證稱陳源慶出租系爭土地給林發成要他自己蓋
工廠等語，較堪採信。證人林志榮雖另證稱系爭建物占用系
爭土地固未實際繳納租金，然係以陳源慶要給付林發成的承
攬報酬抵付租金，原約定每月租金8,000元，林發成101年12
月25日過世後，被告主動調降租金為每月2,500元，亦係以
承包被告的工程用以抵付租金等語（訴字卷第345頁），固
提出估價單3張為佐（訴字卷第371至376頁），然由估價單
所載日期分別為97年5月1日、101年8月9日、103年1月24日
（該紙估價單背面另載有「106年4月20日 水管路3面油漆」
之施工內容等），顯然不具經常性，報酬亦不固定，其中10
3年1月24日估價單另有「去年7月份及8月份拿5000元房租（
華興街42號旁）、 1個月2500元」、「欠9、10、11、12、1
月 12500元」等語之記載（訴字卷第375頁），而證人林志
榮既認其業因繼承取得系爭建物所有權，應無支付「房租」
之必要，其證稱係向陳源慶繳納地租，但習慣上向地主承租
土地起造房屋都會說是繳納房租等語（訴字卷第347頁），
尚乏依據。證人林志榮另提出其有於112年繳納系爭建物房
屋稅之繳款書（訴字卷第399頁），惟被告亦提出同年度之
房屋稅繳款書證明係其繳納該年度房屋稅（審訴卷第129頁
），觀諸證人林志榮提出的房屋稅繳款書係「補發」，並非
原始繳款憑證，而林發成死亡時，系爭建物未經申報為其遺
産，亦經證人林志榮證述在卷（訴字卷第350頁），綜合上
情以觀，應認林發成已於生前之87年2月間將系爭建物讓與
陳源慶而變更稅籍登記，被告嗣於96年6月間因繼承取得該
建物事實上處分權，堪以認定。
㈡系爭建物占用系爭土地，有正當適法權源：
⒈關於687地號土地部分：
按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所
有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，
視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議
定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時
，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及
建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異
時，適用前項之規定。民法第876條第1項定有明文。該條之
法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在
為要件，惟若在抵押權設定當時，土地及其地上之建築物非
屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已
歸相同之人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地其
他所有人間均具有密切之親屬關係者，為貫徹立法目的，似
宜解為仍有該條之適用（最高法院97年度台上字第1273號判
決意旨參照）。查，陳源慶於62年6月21日以買賣為原因取
得687地號土地所有權，於84年8月28日設定抵押權於訴外人
中興商業銀行股份有限公司，嗣於87年2月間自林發成受讓
取得系爭建物事實上處分權後，687地號土地及其上建物同
歸陳源慶所有，陳源慶嗣於96年6月間死亡，被告因繼承取
得系爭建物事實上處分權，另於104年12月2日以繼承為原因
登記為687地號土地所有人，有地籍異動索引可參（審訴卷
第113至117頁），原告黃建榮於106年11月10日因拍賣取得6
87地號土地時，該土地及其上建物同屬被告所有，徴諸前揭
規定及說明，應視為已有地上權之設定。
⒉關於702-1地號土地部分：
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定
有明文。土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標
的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用
房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而
將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定
，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無
基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使
用土地（最高法院48年台上字第1457號判決先例要旨參照）
。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以
保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃
關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，
庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決
意旨參照）。查，陳源慶於62年10月9日買受702地號土地，
於87年2月間取得系爭建物事實上處分權後，於88年3月22日
將702地號土地贈與陳人正，後702地號土地於95年6月20日
分割出702-1地號，原告黃水明則於106年10月12日因買賣取
得702-1地號土地所有權，有地籍異動索引、土地登記簿可
參（審訴卷第118頁；訴字卷第155至158頁），被告雖一度
抗辯陳源慶係將702地號土地連同其上建物贈與陳人正（審
訴卷第127頁），惟陳人正未曾登記為系爭建物稅籍名義人
，亦未因繼承而變更其為名義人，被告嗣改稱陳源慶僅贈與
土地而未贈與系爭建物，與客觀證據資料較為相符而可採。
是陳源慶僅將702地號土地贈與陳人正，依前揭規定及說明
，推定其與陳人正間於系爭建物得使用期限內，有租賃關係
，期限不受民法第449條第1項規定之限制，被告則於96年6
月因繼承取得系爭建物事實上處分權並繼受陳源慶與土地所
有人陳人正間之權利義務。
㈢原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將
系爭土地騰空返還原告，為無理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前
段及中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之
訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證
責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，
如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度
台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人
有提供或容忍占有使用之義務而言。查系爭建物就687地號
土地應視為有法定地上權，就702-1地號土地應推定於系爭
建物得使用期限內，有租賃關係存在，即被告以系爭建物占
用系爭土地非無合法權源，從而，原告以被告係無權占有，
請求被告拆除系爭建物，將系爭土地騰空返還原告，為無理
由。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系
爭建物，將附圖所示編號A部分、面積118平方公尺之土地返
還原告黃建榮，將附圖編號B部分、面積85平方公尺之土地
返還原告黃水明，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，
經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併
此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
書記官 許雅如
附圖：高雄市仁武地政事務所收件日期文號114年1月22日仁法土字第2100號土地複丈成果圖。