返還不當得利112年度嘉小字第967號
臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度嘉小字第967號
原 告 中天資產管理顧問有限公司
法定代理人 宋尚賢
被 告 蔡丁秀鴦
訴訟代理人 蔡岱倫
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國112年11月2
2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣6,447元，及自民國112年9月29日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔百分之28，餘由原告
負擔。被告應給付原告之訴訟費用額確定為新臺幣280元，
及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法
第386條所列各款情事，爰依被告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：原告於民國111年9月26日經法院拍賣程序取得嘉
義縣○○鄉○○段000地號土地、366建號及其增建物（即門牌號
碼嘉義縣○○鄉○○村○○街00號房屋，下稱系爭房屋）所有權應
有部分12分之2，系爭房屋由被告居住使用中，因共有人間
未訂立分管契約，則被告就系爭房屋占有全部或一部仍屬無
權占有，故被告受有系爭房屋相當於租金之不當得利，致原
告受有系爭房屋使用收益之損害，自得向被告請求。依內政
部不動產交易實價查詢，最近一年每建坪平均單價為新臺幣
（下同）329元，而系爭房屋面積合計172平方公尺即52.03
坪，原告應有部分12分之2即8.67坪，則被告每月應給付原
告2,852元（計算式：8.67坪×329元），原告請求自111年12
月26日起至112年8月25日止共8個月相當於租金之不當得利2
2,816元（計算式：2,852×8），爰依民法第179條不當得利
之規定，請求被告如數給付上開金額等語，並聲明：被告應
給付原告22,816元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：被告自年輕一直占有系爭房屋迄今，現在並未居
住於系爭房屋，偶爾會回系爭房屋修繕，目前家具還留在系
爭房屋內，又共有人間無分管契約之約定，原告請求之金額
過高等語，資為抗辯。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其於111年9月26日經法院拍賣程序取得系爭房屋所
有權應有部分12分之2，系爭房屋於111年12月26日至112年8
月25日期間均為被告占有使用，被告未與其他共有人訂立分
管契約等情，業據提出土地及建物登記謄本、不動產權利移
轉證書、執行勘測筆錄、被告之戶籍謄本等件為證(見司促
卷第7-15頁)，且為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該
利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情
形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項、第181
條定有明文。又按分別共有之各共有人，依其應有部分對於
共有物之全部雖有使用收益權，惟共有人對共有物之特定部
分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得
對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，否則他
共有人得按應有部分比例，請求該共有人返還使用該特定部
分之不當得利（最高法院105年度台上字第1832號參照）。
查，被告占有使用系爭房屋，堪認其受有物之使用利益，而
被告未得全體共有人同意使用系爭房屋，因此致原告受有不
能使用系爭房屋之損害，然物之使用性質不能返還，而使用
他人之物，依常情當須支付一定之對價，故以相當於租金之
利益，乘以原告之應有部分比例，作為計算被告所受利益及
原告所受損害之基礎，應屬合理。是原告依民法第179條規
定，請求被告給付自111年12月26日起至112年8月25日止相
當於租金之不當得利，即屬有據。
(三)相當於租金之不當得利計算：
1.原告雖主張以系爭房屋鄰近位置之房屋租金，為相當於租金
之不當得利的計算基礎，並提出內政部不動產交易實價查詢
資料為據(見司促卷第17頁)，惟本院考量縱使坐落位置相近
之房屋，亦可能因屋齡新舊、房屋格局不同、樓層高低、坪
數差異、消費者主觀好惡而影響租金高低，自難逕將周遭房
屋之租金狀況比附援引，作為計算不當得利之依據。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及
建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依
法定地價；建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關
估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，
係指土地所有人依土地法所申報之地價。而房屋租金之數額
，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌該房屋坐落之位置，工
商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等
項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價
年息百分之10最高額（最高法院著有68年台上字第3071號判
決意旨可資參照）。又系爭房屋雖非城市地方房屋，然非不
得參酌上開規定，作為相當於租金不當得利之計算標準。
3.查，水上鄉寬士段505地號土地面積為66.3平方公尺，於111
年1月申報地價為每平方公尺1,600元，有土地登記謄本可參
（見司促卷7-8頁），又系爭房屋為3層樓住家用建物，其中
第3層為增建，屋齡約40年，有建物登記謄本、不動產權利
移轉證書可佐（見司促卷9-12頁）。因地政機關沒有就系爭
房屋估定價額，故參考不動產權利移轉證書之拍定價額，認
定系爭房屋之價額為861,000元【計算式：（200,000+87,00
0)x3=861,000元】。另經本院當庭以GOOGLE地圖勘驗系爭房
屋及其坐落土地的商業、生活機能，勘驗結果：系爭房屋及
其坐落土地位於嘉義縣水上鄉，鄰近嘉義市，附近有全家便
利超商、藥局、國泰世華ATM 、商家若干，距離嘉義火車站
約4.3公里，生活機能尚可，有勘驗筆錄可佐(見本院卷第27
頁)。本院審酌系爭房屋老舊程度、房屋周邊交通及工商繁
榮程度、被告使用房屋之經濟價值等情狀，認應以土地申報
地價加系爭房屋價額之年息6％，計算被告應返還之不當得利
數額。是依此標準計算，原告得請求被告給付相當於租金之
不當得利數額為6,447元【計算式：(土地面積66.3平方公尺
×申報地價每平方公尺1,600元＋系爭房屋價值861,000元）×6
％÷12(月)×權利範圍2/12×占有期間8個月=6,447元，元以下
四捨五入】。逾此金額之請求，則非有據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付6,
447元，及自支付命令送達翌日即112年9月29日(見司促卷第
33頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由
，應予准許。逾此部分的請求即無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依據小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436條之19、第79條
及第91條第3項，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000
元，由兩造依勝敗比例負擔，被告應給付原告之訴訟費用額
確定為280元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。
中 華 民 國 112 年 12 月 6 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳劭宇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 112 年 12 月 6 日
書記官 阮玟瑄
112年度嘉小字第967號
原 告 中天資產管理顧問有限公司
法定代理人 宋尚賢
被 告 蔡丁秀鴦
訴訟代理人 蔡岱倫
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國112年11月2
2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣6,447元，及自民國112年9月29日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔百分之28，餘由原告
負擔。被告應給付原告之訴訟費用額確定為新臺幣280元，
及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法
第386條所列各款情事，爰依被告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：原告於民國111年9月26日經法院拍賣程序取得嘉
義縣○○鄉○○段000地號土地、366建號及其增建物（即門牌號
碼嘉義縣○○鄉○○村○○街00號房屋，下稱系爭房屋）所有權應
有部分12分之2，系爭房屋由被告居住使用中，因共有人間
未訂立分管契約，則被告就系爭房屋占有全部或一部仍屬無
權占有，故被告受有系爭房屋相當於租金之不當得利，致原
告受有系爭房屋使用收益之損害，自得向被告請求。依內政
部不動產交易實價查詢，最近一年每建坪平均單價為新臺幣
（下同）329元，而系爭房屋面積合計172平方公尺即52.03
坪，原告應有部分12分之2即8.67坪，則被告每月應給付原
告2,852元（計算式：8.67坪×329元），原告請求自111年12
月26日起至112年8月25日止共8個月相當於租金之不當得利2
2,816元（計算式：2,852×8），爰依民法第179條不當得利
之規定，請求被告如數給付上開金額等語，並聲明：被告應
給付原告22,816元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：被告自年輕一直占有系爭房屋迄今，現在並未居
住於系爭房屋，偶爾會回系爭房屋修繕，目前家具還留在系
爭房屋內，又共有人間無分管契約之約定，原告請求之金額
過高等語，資為抗辯。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其於111年9月26日經法院拍賣程序取得系爭房屋所
有權應有部分12分之2，系爭房屋於111年12月26日至112年8
月25日期間均為被告占有使用，被告未與其他共有人訂立分
管契約等情，業據提出土地及建物登記謄本、不動產權利移
轉證書、執行勘測筆錄、被告之戶籍謄本等件為證(見司促
卷第7-15頁)，且為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真。
(二)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該
利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情
形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項、第181
條定有明文。又按分別共有之各共有人，依其應有部分對於
共有物之全部雖有使用收益權，惟共有人對共有物之特定部
分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得
對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，否則他
共有人得按應有部分比例，請求該共有人返還使用該特定部
分之不當得利（最高法院105年度台上字第1832號參照）。
查，被告占有使用系爭房屋，堪認其受有物之使用利益，而
被告未得全體共有人同意使用系爭房屋，因此致原告受有不
能使用系爭房屋之損害，然物之使用性質不能返還，而使用
他人之物，依常情當須支付一定之對價，故以相當於租金之
利益，乘以原告之應有部分比例，作為計算被告所受利益及
原告所受損害之基礎，應屬合理。是原告依民法第179條規
定，請求被告給付自111年12月26日起至112年8月25日止相
當於租金之不當得利，即屬有據。
(三)相當於租金之不當得利計算：
1.原告雖主張以系爭房屋鄰近位置之房屋租金，為相當於租金
之不當得利的計算基礎，並提出內政部不動產交易實價查詢
資料為據(見司促卷第17頁)，惟本院考量縱使坐落位置相近
之房屋，亦可能因屋齡新舊、房屋格局不同、樓層高低、坪
數差異、消費者主觀好惡而影響租金高低，自難逕將周遭房
屋之租金狀況比附援引，作為計算不當得利之依據。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及
建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依
法定地價；建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關
估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第148條規定，
係指土地所有人依土地法所申報之地價。而房屋租金之數額
，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌該房屋坐落之位置，工
商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等
項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價
年息百分之10最高額（最高法院著有68年台上字第3071號判
決意旨可資參照）。又系爭房屋雖非城市地方房屋，然非不
得參酌上開規定，作為相當於租金不當得利之計算標準。
3.查，水上鄉寬士段505地號土地面積為66.3平方公尺，於111
年1月申報地價為每平方公尺1,600元，有土地登記謄本可參
（見司促卷7-8頁），又系爭房屋為3層樓住家用建物，其中
第3層為增建，屋齡約40年，有建物登記謄本、不動產權利
移轉證書可佐（見司促卷9-12頁）。因地政機關沒有就系爭
房屋估定價額，故參考不動產權利移轉證書之拍定價額，認
定系爭房屋之價額為861,000元【計算式：（200,000+87,00
0)x3=861,000元】。另經本院當庭以GOOGLE地圖勘驗系爭房
屋及其坐落土地的商業、生活機能，勘驗結果：系爭房屋及
其坐落土地位於嘉義縣水上鄉，鄰近嘉義市，附近有全家便
利超商、藥局、國泰世華ATM 、商家若干，距離嘉義火車站
約4.3公里，生活機能尚可，有勘驗筆錄可佐(見本院卷第27
頁)。本院審酌系爭房屋老舊程度、房屋周邊交通及工商繁
榮程度、被告使用房屋之經濟價值等情狀，認應以土地申報
地價加系爭房屋價額之年息6％，計算被告應返還之不當得利
數額。是依此標準計算，原告得請求被告給付相當於租金之
不當得利數額為6,447元【計算式：(土地面積66.3平方公尺
×申報地價每平方公尺1,600元＋系爭房屋價值861,000元）×6
％÷12(月)×權利範圍2/12×占有期間8個月=6,447元，元以下
四捨五入】。逾此金額之請求，則非有據，不應准許。
五、綜上所述，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付6,
447元，及自支付命令送達翌日即112年9月29日(見司促卷第
33頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由
，應予准許。逾此部分的請求即無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依據小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436條之19、第79條
及第91條第3項，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000
元，由兩造依勝敗比例負擔，被告應給付原告之訴訟費用額
確定為280元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息。
中 華 民 國 112 年 12 月 6 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳劭宇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
中 華 民 國 112 年 12 月 6 日
書記官 阮玟瑄
